Mit Mindestvertragsdauer
Mieterinvestitionen amortisieren sich meist nur bei Vereinbarung einer bestimmten und durchkalkulierten Mindestmietdauer. Idealerweise ist auch die Entschädigungspflicht derart geregelt, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses für die nicht amortisierten Investitionen eine Entschädigung erhält. Diesfalls stellen sich Fragen über Kündigungsschutz und Erstreckung des Mietverhältnisses praktisch nicht.
Ohne Mindestvertragsdauer
Hat der Mieter weder eine Mindestvertragsdauer noch einen Entschädigung des Vermieters bei vorzeitiger Beendigung vereinbart, geht er ein nicht unerhebliches finanzielles Risiko ein, falls der Vermieter den unbefristeten Mietvertrag zu früh (d. h. vor dem Zeitpunkt der Amortisation der Mieterinvestitionen) kündigt. Der Vermieter wäre dann faktisch und finanziell um den vom Mieter geschaffenen Mehrwert bereichert.
Dem Mieter soll deshalb einen besonderer Vertrauens- und Kündigungsschutz verdienen. Eine vor Amortisation der Investitionen ausgesprochene Kündigung des Vermieters soll nach einem Teil der Lehre als treuwidriges Verhalten und deshalb als anfechtbare missbräuchliche Kündigung gewertet werden (OR 271 ff.).
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Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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