Mängel

Bei den Mängelrechten nach Antritt der Mietsache ist zu differenzieren zwischen:

Mängelrechte und Schadenersatzansprüche des Vermieters

Grundlage

• OR 259a ff.

Ansprüche und Rechte

• Vermieter-Ansprüche und Rechte nach OR 97 Abs. 1 (mietvertragsrechtliche Regelung)
  • Erfüllungsanspruch
  • Ex nunc-Rücktrittsrecht und Anspruch auf Schadenersatz (negatives Interesse nach OR 107 Abs. 2 und OR 109 Abs. 2 analog) bei wesentlicher Vertragsverletzung (Unzumutbarkeit)
  • Anspruch auf Schadenersatz (positives Interesse)
• Vermieter-Ansprüche und Rechte nach OR 102 ff. (verzugsrechtliche Regelungen)
  • Erfüllungsanspruchund Anspruch auf (Schaden-)Ersatz des Verspätungsschadens (OR 103 ff.)oder
  • Verzicht auf nachträgliche Erfüllung unter Aufrechterhaltung des Rohbaumietvertrages und Schadenersatzanspruch des positiven Vertragsinteresses nach der Austausch- oder Differenztheorie (OR 107 Abs. 2)oder
  • Verzicht auf nachträgliche Erfüllung mit ex nunc-Rücktrittsrecht und Schadenersatzanspruch des negativen Interesses (OR 107 Abs. 2 und OR 109 Abs. 2)

Mängelrechte und Schadenersatzansprüche des Mieters

Grundlage

• OR 259a ff.
• OR 58 (Werkeigentümerhaftung)
  • Werkeigentümerhaftung (OR 58)

Ansprüche und Rechte

• Nebeneinander (Anspruchskonkurrenz) von
  • Mängelrechten und
  • Schadenersatzansprüchen

Die Mängelfälle

1. Mängel am Grundausbau (Rohbau)

• Grundlage
  • OR 259a ff.
• Mängelbeispiele
  • Nicht funktionierende Zentralheizung
  • Defekter zentraler Boiler
  • Klimaanlage kühlt nicht
  • Undichtes Dach
  • usw.
• Vorgehensmöglichkeiten des Mieters
  • Aufforderung des Vermieters zur Mängelbeseitigung (OR 259a Abs. 1 lit. a i.V.m. OR 259b f.)
    • Hauptpflichten
  • Mietzinsreduktion für die Dauer des Mangels (OR 259a Abs. 1 b i.V.m. OR 259d)
    • Mietzinsherabsetzung infolge Mängel am Mietobjekt
  • Mietzinshinterlegung (OR259g)
    • Voraussetzungen der Mietzinshinterlegung
  • etc.

2. Mängel am Endausbau (Mieterausbau)

• Grundlage
  • Mieterrechte
    • OR 259a ff.
  • Vermieterrechte
    • OR 254
• Mängelbeispiele
  • Design des Endausbaus entspricht nicht der „Bestellung“
  • Innenausbau-Layout ist zu hellhörig
  • Böden im Innenausbau haben Überzähne (Stolperfallen) und verursachen übermässigen Trittschall
  • Zu schwache Beleuchtung
  • usw.
• Vorgehensmöglichkeiten des Mieters
  • Kein Rechtsbehelfdes Mieters im Verhältnis zum Vermieter, da mietrechtlich für den Endausbau verantwortlich ist
  • Hingegen kann er seine werkvertraglichen Mängelrechte gegenüber seinen Innenausbau-Unternehmern wahrnehmen
• Vorgehensmöglichkeiten des Vermieters
  • Erfüllungsklage des Vermieters gestützt auf OR 97 ff., ev. OR 102 ff. bei Nichteinhaltung
    • der vereinbarten ästhetischen Gestaltung des Mieterbaus
    • der Pflicht, den Mieterausbau zu erstellen
    • der Gebrauchspflicht

3. Mängel des Grundausbaus bewirkten Schäden am Mieterausbau

• Grundlage
  • Mieterrechte
    • OR 259e
    • OR 43 Abs. 1
  • Vermieterrechte
    • ZGB 642
• Mängelbeispiel
  • Dach des Gebäudes, in welchem sich das Rohbaumietobjekt befindet, ist undicht und verursacht einen Wasserschaden, welcher den Mieterausbau beschädigt und einen Teil der in den Geschäftsräumen feilgehaltenen Produkten unverkäuflich macht; für die Behebung des Wasserschadens muss das Geschäft drei Tage geschlossen werden
• Vorgehensmöglichkeiten des Mieters
  • Grundausbau
    • Mietrechtliche Haftung des Vermieters
    • Der Mieter kann gegenüber dem Vermieter seine Mängelrechte (in Bezug auf das undichte Dach) geltend machen, nämlich:
    • Mängelbehebung (hier: Abdichtung des Dachs) (OR 259b f.)
    • Herabsetzung des Mietzinses (OR 259d)
    • Schadenersatz (OR 259e), auch bezüglich der zerstörten Wände des Mieterausbaus und Waren sowie des entgangenen Gewinns aus der Geschäftsschliessung während der Renovation
    • Werkeigentümerhaftung des Vermieters
    • Der Mieter kann nebst seiner mietvertraglichen Ansprüche (OR 259e und OR 97 Abs. 1) – in Anspruchskonkurrenz – die Werkeigentümerhaftung (OR 58), eine Kausalhaftung, geltend machen
  • Mieterausbau
    • Kein Mängelbeseitigungsanspruch gegenüber dem Vermieter
    • Da der Vermieter keine Verantwortung für den Mieterausbau hat, besitzt der Mieter keinen mietvertraglichen Mängelbeseitigungsanspruch (OR 259b f.) gegenüber dem Vermieter
    • Nur Schadenersatzansprüche gegenüber dem Vermieter
    • Der Mieter ist daher auf die Geltendmachung seines Schadenersatzanspruchs verwiesen
• Vermieter-Haftung
  • Vertragliche Haftung
    • Vermieterhaftung, wenn der Vermieter nicht nachweisen kann, dass ihn kein Verschulden trifft (Exkulpationsbeweis; BBl 1985 I 1436)
    • Ein Vermieterverschulden ist prinzipiell zu bejahen, wenn er – am Grundausbau – seine Unterhalts- und Instandhaltungs- bzw. Instandstellungspflicht gemäss OR 256 verletzt (SVIT-Kommentar, a.O., Rz 17 zu OR 259e)
  • Ausservertragliche Haftung
    • Vermieter kann auch – kumulativ – aus unerlaubter Handlung haften (OR 41 ff.)
    • Unerlaubte Handlung

4. Mängel des Mieterausbaus bewirkten Schäden am Grundausbau

• Grundlage
  • OR 97 Abs. 1 + ggf. OR 102 ff.
  • OR 58
• Mängelbeispiele
  • Undichte Wasserleitungen im Mieterausbau, mit Schadensfolgen für den Grundausbau und zB auf den Besitz der Mieter in anderen Geschossen
  • Nicht richtig geerdete Elektrisch-Leitungen im Mieterausbau verursachen Feuersbrunst, mit Folgen auf Grundausbau und die Mietlokale der Dritter
• Vorgehensmöglichkeiten des Vermieters
  • Mietrechtliche Haftung des Mieters
    • Der Vermieter kann gegenüber dem Mieter geltend machen:
      • Schadenersatzansprüche nach OR 97 Abs. 1 und ggf. OR 102 ff.
  • Werkeigentümerhaftung des Mieters
    • Der Vermieter kann nebst seiner mietvertraglichen Ansprüche (OR 259e und OR 97 Abs. 1), davon ausgehend, dass der Mieterausbau ein Werk darstelle, – in Anspruchskonkurrenz – die Werkeigentümerhaftung (OR 58), eine Kausalhaftung, geltend machen

5. Mängel des Mieterausbaus bewirkten Schäden am Mieterausbau

• Grundlage
  • OR 58
  • OR 41 ff.
• Mängelbeispiel
  • Toilettendefekt führt zu Wasserschaden mit Beeinträchtigung des Mieterausbaus und der Mieträume des Unterliegers
• Vorgehensmöglichkeiten des Mieters
  • Werkeigentümerhaftung
    • Schadenersatzanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter wird bei der Rohbaumiete meistens, vielfach aus folgenden Gründen, scheitern
      • Risikosphäre des Mieters
      • Drittverschulden (Endausbau-Unternehmer des Mieters) oder ein Selbstverschulden des Mieters können den adäquaten Kausalzusammenhang unterbrechen
      • Selbstverantwortung des Mieters
      • Zumutbarkeit von schadensmindernden Massnahmen
  • Wegbedingung ausservertraglicher Schadenersatzansprüche
    • Wegbedingung der ausservertraglichen Haftung
      • Nach herrschender Lehre können ausservertragliche Schadenersatzansprüche , namentlich im Zusammenhang mit OR 58, wegbedungen werden
      • Zulässigkeit einer mietvertraglichen Freizeichnung mit Blick auf OR 256 Abs. 2?
        • Die herrschende Lehre hält dafür, dass ausservertragliche Schadenersatzansprüche im Allgemeinen und auch beim Mietvertragsrecht im Besonderen wegbedungen werden können
• Möglichkeiten des Vermieters
  • Der Vermieter hat – solange der Grundausbau nicht leidet und er nicht geschädigt ist, vorbehältlich der Tangierung anderer Vermieterrechte – keinen Handlungsbedarf

6. Mängel von Grund- und Mieterausbaus bewirkten Schäden

• Grundlage
  • OR 41 ff.
• Mängelbeispiel
  • Wasserrohrleitungsbruch im Grundausbau und kein Wasserablauf in der Nasszelle des Endausbaus
• Haftungslage
  • Vermieter und Mieter haften hier bei der Rohbaumiete anteilsmässig
    • Solidarität Regress

Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

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