Immobilienerwerb

Rechtsträger

Der Erwerber hat die Möglichkeit als Rechtsträger des Grundeigentums folgende Rechtspersonen zu verwenden:

• Natürliche Person
• Juristische Person (AG oder GmbH)
• Kapitalanlagegesellschaft nach dem Kapitalanlagegesetz
  • Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KkK)
  • Sicaf
  • Sicav
• Ausländischer Rechtsträger

Erwerbsform

Der direkte Immobilienerwerb kann klassisch als Alleineigentum oder bei mehreren Erwerbern in den Formen des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgen:

• Alleineigentum
• Gemeinschaftliches Eigentum
  • Miteigentum
    • Stockwerkeigentum
  • Gesamteigentum (Gütergemeinschaft, einfache Gesellschaft, KlG, KmG, etc.)

Erwerbsarten

Der rechtsgeschäftliche Immobilienerwerb erfolgt:

• Singularsukzession
  • Grundstückkaufvertrag
  • Schenkungsvertrag
  • Tauschvertrag
  • Erbvertrag und/oder Testament
• Universalsukzession
  • Unternehmensfusion
  • Unternehmensspaltung
  • Vermögensübertragung nach Fusionsgesetz
  • Erbgang

Erwerbsbeschränkungen

Der Immobilienerwerb in der Schweiz ist in zweierlei Hinsicht beschränkt:

Landwirtschaftliche Liegenschaften

Der Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken ist aus agrarpolitischen und sozialen Gründen stark eingeschränkt. Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen nur durch ausgebildete Selbstbewirtschafter.

Immobilienerwerb durch Personen im Ausland

Aus Angst vor Überfremdung und der damit verbundenen Zunahme der Käufe schweizerischer Immobilien durch Ausländer wurde 1961 die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland eingeführt. 1983 wurden die zeitlich befristeten Bundesbeschlüsse in das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Bewilligungsgesetz [BewG], SR 211.412.41) überführt. Bekannter ist das BewG unter dem Namen der jeweils ehemals zuständigen Bundesräte wie Lex Friedrich [Lex F.], Lex Koller.

Seit Erlass wurde das BewG mehrmals zugunsten einer Verkaufsliberalisierung revidiert. Seit einiger Zeit ist man sich einig, dass eine allgemeine Gefahr der Ueberfremdung des Bodeneigentums nicht bestehe und, dass das BewG aufzuheben sei, indessen aber nur mit flankierenden raumplanerischen Massnahmen zur Vermeidung unerwünschter Entwicklungen im Ferien- und Zweiwohnungsbau (Verhinderung sog. kalter Betten). Zwei politische Vorstösse (Freistellung aller Bestandesobjekte zum Verkauf an Personen im Ausland und Erhöhung des Verkaufskontingentes für Ferienwohnungen) sind vom Nationalrat gutgeheissen und vom Ständerat abgelehnt worden. Eine weitere Liberalisierung bzw. die Aufhebung des BewG ist angesichts der Zunahme des Zuzugs vermögender Ausländer der letzten Jahre und der damit verbundenen beachtlichen Bodenpreiserhöhungen in steuergünstigen Wohngemeinden ins Stocken geraten.

Damit ein Immobilienkaufvertrag unter das BewG fällt bzw. daran scheitert, muss dieser in dessen örtlichen, persönlichen und sachlichen Geltungsbereich fallen.

Grundstückkauf

Der Grundstückkauf (asset deal) ist in der Schweiz besonders geregelt.

Form

Für Grundstückgeschäfte wie Kauf, Vorvertrag, Kaufs- und Rückkaufsrecht ist die öffentliche Beurkundung durch den Notar das Gültigkeitserfordernis. Für Vorkaufsverträge genügt dagegen die Form der einfachen Schriftlichkeit.

Eigentumsübertragung

Das Eigentum am gekauften Grundstück geht erst durch Eintragung des Kaufsgeschäftes im Grundbuch auf den Erwerber über.

Übergang von Nutzen und Gefahr

Ohne andere Abrede gehen Nutzen und Gefahr mit dem Vertragsabschluss auf den Erwerber. Ueblicherweise wird im Grundstückkaufvertrag ein Besitzesantritt verabredet, an dessen Datum (oft Eigentumsübertragung oder Quartalsende) Rechte und Pflichten, Nutzen und Gefahr auf den Käufer übergehen.

Gewährleistung

Von Gesetzes wegen ist die Gewährleistungspflicht für Mängel eines Gebäudes auf 5 Jahre ab dem Erwerb des Eigentums ausgedehnt. In der Praxis wird bei Bestandesbauten in der Regel die Gewährleistung wegbedungen und bei Neubauten die Gewährleistungsrechte des Verkaufers gegenüber den Handwerkern auf den Erwerber übertragen.

Mehrwertsteuer (MWST)

Bei Immobilien mit gewerblicher Nutzung, die kraft Gesetzes oder durch Optierung des Veräusserers der MWST-Besteuerung unterstehen, kann mit der Handänderung eine Eigenverbrauchsbesteuerung notwendig werden resp. es hat sich der Erwerber gleichzeitig damit zu befassen, ob er am Steuerstatus der MWST-Besteuerung festhalten will oder muss.

Grundsteuern / Sicherstellung

Das Grundstück haftet für die Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers. Der Fiskus hat ein gesetzliches Pfandrecht für die Grundsteuern, auch aus den Veräusserungsgeschäften früherer Vor-Eigentümer.

Der Investor sollte abklären, ob

• alle früheren Handänderungen veranlagt und die Grundsteuern bezahlt sind;
• mit welchen Steuern und Abgaben aus dem konkreten Erwerbsgeschäft zu rechnen ist;
• beim Veräusserer die Sicherstellung aller noch nicht bezahlten Grundsteuern, einschliesslich derjenigen aus dem bevorstehenden Immobilienerwerbsgeschäft verlangen.

Notariats- und Grundbuchgebühren

Der Investor hat zu berücksichtigen, dass die Parteien für die Gebühren und Auslagen der Beurkundung und des grundbuchlichen Vollzugs solidarisch haften.

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