Es empfiehlt sich folgendes Vorgehen: Analyse der Sach- und Rechtslage Festlegung der Ablösungs- oder Abwehr-Strategie unter Berücksichtigung der Abwehrchancen des Risikos eines neuen Fristenlaufs der... weiterlesen

Grundsatz: Der Mieter muss die Mietsache in dem Zustande zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Der Mieter kann... weiterlesen

Die Frage des Beginns der Viermonatsfrist nach Art. 839 Abs. 2 ZGB  hängt im Wesentlichen davon ab, zu welchem Zeitpunkt die letzte Vollendungsarbeit des Bauhandwerkers... weiterlesen

Grundsätzlich steht der Schutz eines Bauhandwerkerpfandrechts nur dem Bauhandwerker zu, der auf dem Grundstück  entweder Leistung in Form von Arbeit und Material oder nur Arbeit... weiterlesen

Wichtige Merkpunkten der Baupfandabwehr in der Zusammenfassung: » Standardprodukt vs. Individualarbeit » Abnahmeprotokoll vs. Arbeitsrapport » Letzte wesentliche Arbeit » Fristberechnung » Mieterausbau Bauhandwerkerpfandrecht »... weiterlesen

Eine Kostenminimierung kann durch folgende Entscheide erzielt werden: Keine Einsprache gegen die Vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes erheben Vergleichsverhandlungen auf ev. Ablösung des Bauhandwerkerpfandrechtes mit dem... weiterlesen

Beschleunigungsmotive Weiterverkauf des belasteten Objektes: Sicherheits-Surrogat (siehe Herstellung der Handlungsfähigkeit) Vermeidung einer Baueinstellung1 bzw. Engagierung eines Nachfolgeunternehmers Ausserprozessuale Einigung Auf folgendes ist zu achten: Auf... weiterlesen

Herstellung der Handlungsfähigkeit (Weiterverkauf der Immobilie) durch (unbefristete) Sicherheitsleistung ans Gericht als Surrogat für das dann zu löschende Bauhandwerkerpfandrecht mittels Realsicherheiten wie Barkaution Hinterlage Sparheft... weiterlesen

Subunternehmer Die Subvergabe ist nie transparent1. In der Praxis sind mehrgliedrige Vertragsketten von Sub- bis Sub-Sub-Sub-Unternehmer etc. anzutreffen. Subunternehmerausschlussklauseln derogieren den Baupfandanspruch des unerlaubt zugezogenen... weiterlesen

Keine direkte Beauftragung eines ehemaligen Subunternehmers als direkter Unternehmer des Grundeigentümers, da bei Wiederaufnahme der Arbeiten auch frühere Leistungen die Viermonatsfrist wiederauflebt.... weiterlesen

Die nachfolgenden Ausführungen gehen vom häufigsten Fall1 aus, dass der Grundeigentümer unverschuldet, insbesondere infolge Nichtbezahlung eines Subunternehmers, für die Abwehr oder Ablösung des Bauhandwerkerpfandrechtes sorgen... weiterlesen

Einreden pfandrechtlicher Natur Einreden vertraglicher Natur Aus dem Vertrag des Grundeigentümers Aus dem Werkvertrag des Baupfandgläubigers... weiterlesen

Berechnungsmodell Addierung der geltend gemachten pfandberechtigten Forderungspositionen1 Ermittlung des pfandberechtigten Verzugszinses Reduktion der Pfandsumme aus ev. Einreden und Einwendungen des Grundeigentümers. Die Pfandsumme ist oberste... weiterlesen

Vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes beim zuständigen Richter örtliche, sachliche und funktionale Zuständigkeit des Richters Begehren des Handwerkers/Unternehmers um vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes Glaubhaftmachung des Eintragungsanspruches... weiterlesen

Fristenlauf Anfangstermin (frühester Termin): nach Abschluss des Werkvertrages Endtermin (spätester Termin): 4 Monate nach Vollendung der Arbeit1, wobei diese wesentlich und unerlässlich zu sein hat... weiterlesen

Der Grundeigentümer kann sein: aktueller und ursprünglicher Bauherr (bei traditioneller Bauweise) mittelbarer Bauherr (unmittelbarer Bauherr ist der TU oder GU) Rechtsnachfolger des Bauherrn (Verkäufer) Betroffener,... weiterlesen