Baumängel: Besserer Vorgehensschutz für Bauherren

Vernehmlassung

Das geltende Bauvertragsrecht sei zwar zweckmässig und ausgewogen. Bei Baumängeln seien die Bauherren aber teilweise ungenügend geschützt. Eine Überprüfung zeigte dies.

Der Bundesrat (BR) will daher die Situation der Bauherrschaft und damit allen voran der Haus- und Stockwerkeigentümer verbessern.

Er hat an seiner Sitzung vom 19.08.2020 die Vernehmlassung zu einer entsprechenden Vorlage eröffnet.

Den Anstoss zur Revision des Bauvertragsrechts gaben mehrere parlamentarische Vorstösse, nämlich:

• parlamentarische Initiative Hutter (12.502)
• parlamentarische Initiative Gössi (14.453).

Die beiden Parlamentarier verlangten die Anpassung der Haftung für Baumängel.

Eine Gesamtüberprüfung des Rechts über die Haftung für Baumängel zeigte, dass das geltende Bauvertragsrecht grundsätzlich praxistauglich und ausgewogen ist. Allerdings sehe der BR in einzelnen Bereichen Handlungsbedarf und schlage daher die Neuregelung der kritischen Einzelpunkte vor, verzichte aber auf eine umfassende Gesetzesrevision:

• Verlängerung der Rügefrist von Mängel auf 60 Tage verlängern
  • Baumängel müssen nach geltendem Recht grundsätzlich «sofort», das heisst innert weniger Tage, gerügt werden
  • Diese kurze Rügefrist und die Folgen ihrer Nichteinhaltung sind für Bauherren weder praktikabel noch sachlich gerechtfertigt
  • Der Vernehmlassungs-Entwurf schlägt deshalb neu eine konkrete Frist von 60 Tagen zur Mängelrüge bei unbeweglichen Werken vor
  • Diese Rügefrist soll gelten:
    • für Werkverträge
    • auch für Grundstückkaufverträge
  • Die Regelung soll dispositiver Natur sein, so dass die Parteien weiterhin vertraglich davon abweichen können
• Nachbesserungsrecht bei Bauten für persönlichen Gebrauch
  • Nebst der gesetzlichen Regeln sind auch Vertragsklauseln problematisch, die einerseits die Haftung von Verkäuferinnen und Verkäufer oder Generalunternehmen für Mängel ausschliessen, und andererseits die Mängelrechte gegenüber den Subunternehmen an die Käuferschaft oder die Bauherrschaft abtreten
  • Solche Klauseln können eine private Käufer oder Bauherrschaft erheblich benachteiligen
  • Im Vernehmlassungs-Entwurf schlägt der BR daher bezüglich der Freizeichnungsklauseln vor, dass das bestehende Nachbesserungsrecht für Baumängel zukünftig von Gesetzes wegen nicht mehr ausgeschlossen werden kann, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient
  • Das Wegebedingungsverbot soll auch für Werk- und Grundstückkaufverträge über solche Bauten gelten.
  • Die Situation solle in einem weiteren Punkte verbessert werden:
    • Bleiben Forderungen eines Bauunternehmens unbefriedigt, so hat dieses am Grundstück des Bauherrn ein besonderes Pfandrecht (sog. Bauhandwerkerpfandrecht)
    • Es besteht das Risiko, dass ein Generalunternehmen seine Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleitet und diese ein solches Pfandrecht geltend machen
    • Die Bauherrschaft kann einzig die Forderung zweimal begleichen oder eine Bankgarantie zur Ablösung der Realsicherheit leisten
    • Zur Verbesserung dieser Situation soll gemäss Vernehmlassungs-Entwurf eine solche Ersatzsicherheit die Verzugszinsen nur noch für zehn Jahre und nicht wie bisher für unbeschränkte Zeit decken müssen
  • Optimierung für Bauherren ohne Nachteile für Unternehmer
    • Mit der Revision des Bauvertragsrechts soll die Bauherren-Situation ohne spürbare Unternehmer-Nachteile verbessert werden
  • Kompatibilität mit SIA-Normen
    • Der Vorentwurf ist kompatibel mit den in der Praxis bedeutsamen Normen des Schweizerischen Ingenieurs- und Architektenvereins (SIA).
  • Möglicher Handlungsbedarf beim Bauhandwerkerpfandrecht
    • Der BR unternahm im Rahmen des Vernehmlassungsverfahrens weitere Abklärungen im Bereich des Bauhandwerkerpfandrechts zur Vermeidung des Doppelzahlungsrisikos für Bauherren beim Beizug von Totalunternehmen, Generalunternehmen Subunternehmen.
  • Vernehmlassung
    • Der BR lud nun die Vernehmlassungsteilnehmer ein, sich zum Handlungsbedarf und zu möglichen Lösungen zu äussern.