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Direkte Immobilienanlage

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Bankkredit

Rechtsgebiet:
Direkte Immobilienanlage
Stichworte:
Direkte Immobilienanlage
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

In der Schweiz erfolgt die Immobilienfinanzierung in der vorherrschenden Form des zweckfreien Sparens via die Universalbanken.

Hauptsächlichste Anbieter von Immobilienfinanzierungen sind:

  • Kantonalbanken
  • Grossbanken
  • Raiffeisenbanken

Der Hypothekenmarkt kennt eine Vielzahl von Produkten, die sich in folgende Hypotheken-Grundtypen einordnen lassen:

  • Variable Hypothek
    • Typologie
      • Die Variable Hypothek hat keine fixe Laufzeit (Kündigungsmöglichkeit drei- oder sechsmonatlich) und der Zinssatz orientiert sich – variabel – am generellen Zinsniveau
      • Auswahl-Motive: Annahme eines Zinsrückgangs + ev. Eigeninteresse an Amortisation
    • Verzinsung
    • Kündigung
      • Kündigungsrecht des Kreditnehmers kann bei Kreditbeendigung vor Ablauf der erwarteten (ungebundenen) Laufzeit die Nettorendite der Bank verschlechtern
      • Amortisationsmöglichkeit des Kunden, sofern und soweit nicht eine Amortisationspflicht verabredet ist
  • Festhypothek
    • Typologie
      • Bei der Festhypothek werden die Laufzeit und der Zinssatz für die feste Vertragsdauer, zB 1 bis 10 oder gar 15 Jahre, fix vereinbart; der Zinssatz bleibt während der Laufzeit unverändert.
      • Einführung 1981
      • Auswahl-Motive: Annahme höherer Zinsen + Budgetsicherheit
    • Verzinsung
      • Zinsbestimmung nach den Geld- oder Kapitalmarktsätzen (Refinanzierungs-Transparenz)
      • oft Swap-Satz als Basissatz
    • Kündigung
      • Eingeschränktes Amortisationsrisiko
      • Vorzeitige Auflösung (zB infolge Immobilienverkaufs)
        • nur zum Marktwert
        • bei aktuell tieferem Refinanzierungs-Zinssatz muss der Bank der Zinsschaden abgegolten werden (= sog. Vorfälligkeitsentschädigung)
  • Geldmarkthypothek
    • Typologie
      • Die Geldmarkthypothek wird auf eine feste Laufzeit von drei bis zwölf Monaten abgeschlossen; der Zinssatz orientiert sich am LIBOR-Satz und wird periodisch angepasst (Geldmarktsatz + Marge der Bank)
      • Absicherungsmöglichkeiten (je nach Bank)
        • gegen sinkende Zinsen
          • Minimalzins (Floor)
          • Folge: Verbilligung der Konditionen
        • gegen steigende Zinsen
          • Zinsobergrenze (Cap)
          • zusätzliche Kosten (Prämien)
      • Auswahl-Motiv: Erwartung eines Zinsrückgangs
    • LIBOR-Hypothek
      • Motive
        • Flexible Finanzierung
        • Geldmarkt-Zinssatz-basiert
        • ohne Bindungsfristen
      • Zinssatz LIBOR-basiert [LIBOR = London Interbank Offered Rate]
      • Berechnung Zinssatz einer LIBOR-Hypothek: LIBOR-Zinssatz + individuelle Marge der Bank
      • Berechnung Zinssatz einer LIBOR-Hypothek mit Zinssatzabsicherung: LIBOR-Zinssatz + individuelle Marge der Bank [zB 1,350 %] + Prämienanteil für Zinssatzabsicherung = Zinssatz
    • Swap-Hypothek
      • Motive
        • Bewirtschaftung grosser Kredit- oder Anlageportfolios [Asset and Liability Management (ALM)]
      • Zinssatz idR Geldmarkt-basiert [SWAP = Interest Rate Swap / derivatives Zinsinstrument]
  • Kombinationsformen / Portfoliohypothek
    • Typologie
      • siehe oben
    • Beispiele
      • Mix-Hypothek (bestehend aus einer variablen und einer fest verzinslichen Tranche)
      • Hypothek mit fester Laufzeit und Cap (Zinsobergrenze)
      • Kombination Geldmarkthypothek mit Swap (> Hypothek mit festem Zinssatz)
      • Portfolio-Hypothek (bestehend aus einem Darlehen mit fester Laufzeit, welches aus mehreren festverzinslichen, quartalsweise fälligen Kapitaltranchen besteht und die laufend erneuert werden)

Die Darlehensbesicherung beim Hypothekarkredit orientiert sich nach der Zwecksetzung des Unterpfandes, zumal es noch keine Absicherungsmöglichkeiten gegen Wertschwankungen des Pfandes gibt:

  • Wohnliegenschaften
    • Einfamilienhäuser / Stockwerkeigentum (selbst genutztes Wohneigentum)
      • 1. Hypothek (Belehnungsgrenze in der Regel 2/3 des Verkehrswertes)
      • 2. und weitere Hypotheken (Belehnungsgrenze:
      • Total-Belehnungsgrenze: 80 % des Verkehrswertes)
      • 20 % des Verkehrswertes werden für Zinsen und (Verwertungs-)Kosten im Verwertungsfalle einkalkuliert
    • Mehrfamilienhäuser (Kapitalanlageeigentum)
      • Belehnungsgrenze: 70 – 80 %
  • Büroimmobilien
    • Belehnungsgrenze: 50 – 80 % des Verkehrswertes, je nach Erstellungszeitpunkt und Nutzungsvariabilität
  • Gewerbeimmobilien
    • Belehnungsgrenze: 50 % des Ertragswertes
  • Industrieareale und Sonderimmobilien
    • Individuelle Belehnungsgrenzen

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