Allgemeines
Ein Bauhandwerkerpfandrecht kann nicht in jedem beliebigen Zeitpunkt eingetragen werden. Es besteht eine gesetzliche Frist, die mit dem Abschluss der Arbeiten zu laufen beginnt und nach vier Monaten endet. Nach Ablauf dieser Frist kann kein Bauhandwerkerpfandrecht mehr eingetragen werden, auch wenn die Forderung nach wie vor nicht beglichen ist.
Beginn
Die Frist beginnt mit Abschluss der Arbeiten, d.h. mit Vollendung des Werks, zu laufen. Nicht jede noch so unbedeutende Arbeit hat aber Einfluss auf den Abschlusstermin.
Werden die Bauarbeiten vorzeitig abgebrochen, so beginnt die Frist mit dem Tage, an welchem die vorzeitige Auflösung des Werkvertrages feststeht, zu laufen.
Beispiele
Die Bestimmung des fristauslösenden Zeitpunktes kann im Einzelfall schwierig sein. Allgemeine Kriterien sind schwierig zu formulieren. In der Regel bewährt sich eine funktionelle Betrachtungsweise: Sofern die Arbeit – auch wenn sie quantitativ nur unbedeutend ist – für die Vollendung in funktionaler Hinsicht (d.h. für die Benutzbarkeit des Werks) wichtig ist, so gilt sie als Vollendungsarbeit. Die Frist beginnt nicht vorher zu laufen. Ohne Einfluss auf den Beginn der Frist sind anderseits geringfügige Aufräumarbeiten sowie Nachbesserungen.
Fälle, in welchen ein Arbeitsunterbruch vorlag, sind ebenfalls im konkreten Einzelfall zu beurteilen. Ist der Unterbruch organisatorisch (Bauablauf etc.) zu begründen, so beginnt die Frist nicht nach dem ersten Teil der Arbeit zu laufen. Ist der Unterbruch aber bloss auf Verzögerungen seitens des Unternehmers zurückzuführen, so beginnt die Frist für den ersten Teil unter Umständen separat zu laufen.
Dauer
Das Gesetz sieht für die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts eine Frist von vier Monaten vor. Sie berechnet sich nach dem Kalender und dauert also je nach Beginn unterschiedlich lange (also nicht pauschal 120 Tage).
Wahrung der Frist
Die Frist bleibt nur gewahrt, wenn der Eintrag ins Grundbuch (vorläufig oder definitiv) innerhalb der Frist erfolgt. Wird beispielsweise das Gesuch um Eintragung am zweitletzten Tag der Frist gestellt, so ist damit zu rechnen, dass innert Frist kein Eintrag mehr erfolgen wird und dass damit kein Pfandrecht entsteht.
Allfällige Zusicherungen des Schuldners, er werde die Forderung begleichen, sowie Mahnungen oder Betreibungshandlungen beeinflussen die Frist nicht. Derartige Vorkehrungen können höchstens die Verjährung der Forderung beeinflussen, nicht aber die Frist zur Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts. Es ist deshalb empfehlenswert, rasch um einen Eintrag zu ersuchen, wenn sich Zahlungsprobleme seitens des Schuldners abzeichnen.
Frühestmöglicher Zeitpunkt
Der früheste Zeitpunkt, ab welchem ein Eintrag grundsätzlich möglich ist, ist der Abschluss des Werkvertrages.
Besondere Fälle
Im Fall von Arbeiten an Stockwerkeigentum ist darauf zu achten, dass es das Bundesgericht ablehnt, den Beginn der Frist einheitlich auf denjenigen Zeitpunkt anzusetzen, in dem die Arbeiten in sämtlichen Wohnungen abgeschlossen sind. Die Frist beginnt jeweils für jede Einheit des Stockwerkeigentums separat zu laufen, es sei denn, die Arbeiten seien tatsächlich überall am selben Tag abgeschlossen worden.
Dasselbe gilt für eine grössere Überbauung mit verschiedenen Gebäuden auf mehreren Parzellen. Die Frist ist für die einzelnen Parzellen gesondert zu berechnen. Eine Ausnahme liegt diesbezüglich vor, wenn vom gleichen Unternehmer aufgrund eines einzigen Werkvertrages eine zusammengehörende Bauleistung sukzessive erbracht worden ist. Diesfalls gilt eine einheitliche Frist.
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