Bezeichnung des Grundstücks
Der Handwerker hat das Grundstück, auf welchem das Bauhandwerkerpfandrecht eingetragen werden soll, genau zu bezeichnen. Es muss dasjenige Grundstück sein, für welches gebaut und dessen Wert damit vermehrt worden ist. Eine falsche Bezeichnung geht zu Lasten des Gesuchstellers. Befindet sich die Baute, an welcher gearbeitet wurde, auf einer einzelnen Parzelle und im Alleineigentum, lässt sich das zu belastenden Grundstück einfach bestimmen. Häufig liegen aber kompliziertere Konstellationen vor.
Besondere Fälle
- Baurecht: Die Baute, an welcher Arbeit verrichtet wurde, befindet sich auf einem Baurechtsgrundstück. Das Baurecht wird wie ein normales Grundstück behandelt; das Bauhandwerkerpfandrecht muss auf dem Baurechtsgrundstück eingetragen werden.
- Gesamteigentum: Steht eine Liegenschaft im Gesamteigentum, so spielt dies für den Eintrag eines Bauhandwerkerpfandrechts grundsätzlich keine Rolle.
- Miteigentum: Steht eine Liegenschaft im Miteigentum, so können entweder die Gesamtliegenschaft oder die einzelnen Miteigentumsanteile belastet werden. Die Gesamtliegenschaft kann jedoch nicht mehr belastet werden, sofern an einem Miteigentumsanteil bereits Grundpfandrechte oder Grundlasten bestehen.
- Stockwerkeigentum:
- Wenn die Leistungen des Bauhandwerkers ausschliesslich der Ausstattung von im Sonderrecht eines Stockwerkeigentümers stehenden Gebäudeteilen dienten, so ist das Bauhandwerkerpfandrecht zu Lasten dieses Stockwerkeigentumsanteils einzutragen.
- Wenn die Leistungen des Bauhandwerkers nur den sogenannt gemeinschaftlichen Bauteilen eines in Stockwerkeigentum aufgeteilten Grundstückes dienten, so ist das Bauhandwerkerpfandrecht zu Lasten der Stammparzelle oder im Verhältnis der einzelnen Wertquoten auf die Stockwerkeigentumsanteile einzutragen.
- Besteht im letzteren Fall bereits eine Belastung einzelner oder aller Stockwerkeigentumsanteile, so kann die Stammparzelle nicht mehr belastet werden. Das Pfandrecht muss auf den verschiedenen Stockwerkeigentumsanteilen errichtet werden.
- Wird das Stockwerkeigentum errichtet, nachdem die Arbeit abgeschlossen ist, so ist das Pfandrecht auf die neuen Parzellen, entsprechend den jeweiligen Verhältnissen, einzutragen.
- Gesamtüberbauung auf mehreren Parzellen: Häufig erbringt ein Unternehmer im Rahmen einer grösseren Überbauung Leistungen für eine Mehrzahl von Grundstücken. Ein Gesamtpfand auf sämtlichen betroffenen Grundstücken, mit der die gesamte Werkvertragsforderung gesichert werden soll, ist nur möglich, wenn alle betroffenen Parzellen ein und demselben Eigentümer gehören. Im anderen Fall muss die Pfandsumme auf die verschiedenen Parzellen, entsprechend der jeweils verrichteten Arbeit, aufgeteilt werden. Dies gilt auch, wenn die Parzellierung erst nach Abschluss der Arbeiten erfolgt.
- Miete: Ist ein Mieter, Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person Besteller, so besteht ein Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechtes (bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen) nur, wenn der Grundeigentümer seine Zustimmung zur Ausführung der Arbeiten erteilt hat (ZGB 837 Abs. 1 Ziff. 3).
Literatur
- STEINAUER PAUL-HENRI, Les droits réels, Bd. III, 4. Auflage, N 2880a, 2890f
- BOVEY GREGORY, Commentaire Romand, II, N 57 zu ZGB 839
- THURNHERR CHRISTOPH, BSK II, N 6 + N 12 zu ZGB 839/840
- SCHUMACHER RAINER, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3. Auflage, Zürich 2008, N 792 ff.
Judikatur
- BGer 5A_919/2018 vom 06.11.2019 = BGE 146 III 7 (Baupfandverteilung bei Bauarbeiten an mehreren Stockwerkeinheiten)
- BGE 102 Ia 81, Erw. 2b = Pra 65 Nr. 185
- BGer 5A_924/2014 vom 07.05.2015, Erw. 4.1.3, Erw. 4.1.3.1 und Erw. 4.1.3.2
- BGE 126 III 462, Erw. 2b
- BGE 125 III 113, Erw. 3a (Arbeiten an gemeinschaftlichen Teilen des STWE)
- BGE 111 II 31, Erw. 4a = Pra 74 Nr. 184 (Quotenaufteilung bei Arbeiten an gemeinschaftlichen des STWE)
- BGer 5A_682/2010 vom 15.11.2011, Erw. 3.3 (Zulässigkeit der Kostenaufteilung auf verschiedene Grundstücke mittels Gutachtens)
- BGer 5A_924/2014, Erw. 4.1.4 (provisorisch auf jeder einzelnen Einheit eingetragener Betrag darf bei der definitiven BhwPfR-Eintragung nicht erhöht werden)
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