Allgemeines
Eine Ausweisung ist nur möglich, wenn der Eigentümer resp. Vermieter einen Rückgabeanspruch hat. Die Ausweisung setzt deshalb voraus, dass der Rückgabeanspruch besteht.
Am Ende des Mietverhältnisses hat der Mieter das Mietobjekt zurückzugeben. Gibt der Mieter von unbeweglichen Sachen (Wohnungen, Geschäftsräume etc.) das Mietobjekt nicht zurück, hat der Eigentümer bzw. Vermieter einen dinglichen Rückgabeanspruch. Der Rückgabeanspruch stützt sich auf folgende Gesetzesbestimmungen: ZGB 641 Abs. 2, ZGB 926 und OR 267.
Die Ausweisung bzw. Räumung (Exmission) kann beantragt werden
- im summarischen Verfahren (klarer Fall) oder
- im ordentlichen Verfahren.
Ausweisung im summarischen Verfahren
Die Ausweisung im summarischen Verfahren setzt voraus (ZPO 257), dass:
- die Sachlage entweder unbestritten oder sofort beweisbar ist und
- die Rechtslage klar ist.
Erforderlich ist der Beweis der Beendigung des Mietverhältnis und des Rückgabeanspruchs des Vermieters durch:
- gültige Kündigung oder
- Ablauf eines befristeten Mietverhältnisses.
Sind die Sach- und Rechtslage nicht klar, tritt der Summarrichter auf das Exmissionsgesuch nicht ein (ZPO 257 Abs. 3). Die Einwendungen, welche der Mieter erheben kann und welche die Sach- bzw. Rechtslage als illiquid erscheinen lassen, ergeben sich aus den Umständen des Einzelfalls.
Die Exmission im summarischen Verfahren wird beim zuständigen Gericht am Ort des Mietobjekts beantragt (ZPO 33).
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Ausweisung im vereinfachten Verfahren
Ist die Sach- oder Rechtslage nicht klar bzw. lässt sie sich nicht sofort beweisen, kann der Vermieter die Exmission im vereinfachten Verfahren beantragen (ZPO 243 Abs. 2 lit. c).
Das Verfahren wird durch ein Gesuch an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen am Ort des Mietobjekts (ZPO 33) eingeleitet.
Kommt anlässlich der Schlichtungsverhandlung keine Einigung zustande, kann der Vermieter innert 30 Tagen eine Klage auf Exmission beim Mietgericht einreichen.
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