Obwohl die Rohbaumiete in Lehre und Rechtsprechung umstritten ist, lassen sich folgende Punkte klären:
- Zum vorausgesetzten Gebrauch tauglicher Zustand der Mietsache
- Eignung des Mietobjektes zum Endausbau durch den Mieter
- Der Vertrag über die Rohbaumiete stellt kein unzulässiges Koppelungsgeschäft nach OR 254 dar
- Der Vermieter kann dem Mieter nur beschränkte Vorgaben zur Gestaltung des Mieterausbaus machen
- Vom Mieter geschaffener Endausbau (Endzustand) der Mietsache
- Zuordnung
- Der Endausbau ist ein nicht mietrechtlich geschuldeter Zustand
- Folgen
- Vorbehältlich anderslautender Abrede
- Mieter
- Keine Mängelrechte bezüglich seines Endausbaus
- Vermieter
- Keine Unterhaltspflicht bezüglich des Mieterausbaus
- Mieter
- Vorbehältlich anderslautender Abrede
- Zuordnung
- Keine Entschädigung des Mieters für den Endausbau
- Die Meinung, wonach die Rohbaumiete gegen OR 256 Abs. 2 verstosse, wenn der Mieter nicht in irgend einer Form entschädigt werde, hat sich nicht durchgesetzt
- Kein Erfordernis eines reduzierten Mietzinses, auch wenn dies natürlich aufgrund der 10 – 15 % geringen Investitionskosten des Vermieters bei blosser Bereitstellung des Grundausbaus von den Mietern erwartet wird
- Ebenso wird der Mieter – vorbehältlich des eigentümerfinanzierten Wunsch-Endausbaus – keine Einmal-Kapitalleistung erwarten dürfen
- Die Meinung, wonach die Rohbaumiete gegen OR 256 Abs. 2 verstosse, wenn der Mieter nicht in irgend einer Form entschädigt werde, hat sich nicht durchgesetzt
- Keine Mindestmietdauer zur Amortisation der Mieterausbaukosten
- Herrschende Lehre
- Das Verlangen einer Mindestmietvertragsdauer wird von der herrschenden Lehre als unrichtig betrachtet
- Gründe
- Keine Mindestdauervorgabe durch OR 260a
- Unzutreffende Annahme, der Endausbau habe nichts mit dem vereinbarten Gebrauch der Mietsache zu tun
- Herrschende Lehre
- Mietzinskontrolle unter den Voraussetzungen nach Massgabe von OR 269 ff., unter Nichteinbezug der vom Mieter getätigten Investitionen bei der Renditeberechnung
Gesetzestexte
Art. 256 OR D. Pflichten des Vermieters / I. Im Allgemeinen
D. Pflichten des Vermieters
I. Im Allgemeinen
1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.
2 Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nichtig, wenn sie enthalten sind in:
- vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen;
- Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume.
Literatur
- SVIT, Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N 32 ff. zu OR 256
- WEBER ROGER, Basler Kommentar, N 6a zu OR 256
- LACHAT DAVID / STOLL DANIEL / BRUNNER ANDREAS, Mietrecht für die Praxis, 8., vollständig überarbeitete Auflage, Zürich 2009, S. 123, FN 19, und 143 f.
Judikatur
- Entscheid Appellationshof des Kantons Bern vom 30.10.1996, in: MRA 2/98, S. 70
- Urteil Mietgericht Zürich vom 03.05.1999 = ZMP 1/03 Nr. 4 S. 15 ff.
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