Zugesicherte Eigenschaften beruhen nicht auf der (allgemeinen) Gebrauchsvereinbarung, sondern auf speziellen vertraglichen Abreden. Kann sich auf Eigenschaften beziehen, welche mit dem vorausgesetzten Gebrauch der Mietsache... weiterlesen
Bezeichnung der Mietsache im Mietvertrag Wohn- oder Geschäftsraum: In einer Wohnung muss man wohnen können, in einem Ladengeschäft Kunden empfangen, in einem Lager Gegenstände lagern.... weiterlesen
Gesetzliche Grundlagen OR 256, OR 257g ff. Begriff des Mangels Abweichung des Ist-Zustandes der Mietsache vom vertraglich geschuldeten Soll-Zustand: es fehlt die Tauglichkeit zum vorausgesetzten... weiterlesen
Mieter hat schriftlich dem Vermieter ein Herabsetzungsbegehren zu stellen: » Musterschreiben Mietzinssenkung Bezifferung Herabsetzungsanspruch (in Franken oder Prozent) Hinweis auf 30-tägige Frist zur Stellungnahme mit... weiterlesen
Berechnungsgrundlagen haben sich seit der letzten massgebenden Mietzinsfestlegung wesentlich verändert: Veränderung hätte in umgekehrter Richtung eine Mietzinserhöhung von 1% erlaubt Senkung des Referenzzinssatzesum 1/4 ist... weiterlesen
Kumulierung relativer und absoluter Erhöhungsgründe Relative Anpassungsgründe können kumuliert werden. Absolute Anpassungsgründe können nicht kumuliert werden (Vermieter hat sich zu entscheiden zwischen Nettorendite-, Bruttorenditeberechnung oder... weiterlesen
Zulässiger Ertrag aus der Mietsache (OR 269) Kostendeckende Bruttorendite Orts- und Quartierüblichkeit Relative Kriterien; vgl. Schema «Relative Kriterien resp. Anpassungsgründe»... weiterlesen
Gesetzliche Grundlagen: OR 269 ff. und VMWG Bestimmungen gelten für: Mietverträge über Wohn- und Geschäftsräume Nichtlandwirtschaftliche Pacht Innominatverträge, welche im Wesentlichen die Überlassung von Wohn-... weiterlesen
Es gibt zwei Methoden zur Bestimmung des Mietzinses: Absolute Methode Überprüfung, ob der Mietzins an sich missbräuchlich ist Beurteilung erfolgt im Rahmen einer Gesamtbetrachtung per... weiterlesen
Gesetzliche Grundlage: OR 270a Hier finden Sie folgende Informationen zur Mietzinsherabsetzung im laufenden Mietverhältnis: Anwendungsbereich von OR 270a Methoden zur Mietzinsbestimmung Anpassungsgründe Kumulierung und Kompensation... weiterlesen
» OR 253 ff.: Die Miete » VMWG 10 ff. Allgemeines In zwei Konstellationen ist eine Senkung resp. Reduktion des Mietzinses möglich: Mietzinsherabsetzung im Sinne... weiterlesen
Relative Kriterien Relative Anpassungsgründe für Mietzinse sind: Mehrleistungen des Vermieters (OR 269a lit. b): » Wertvermehrende Investitionen Erhöhung des Referenzzinssatzes (» aktueller Referenzzinssatz) Allgemeine Kostensteigerung... weiterlesen
Voraussetzungen Berechnungsgrundlagen haben sich seit der letzten massgebenden Mietzinsfestlegung wesentlich verändert: Veränderung hätte in umgekehrter Richtung eine Mietzinserhöhung von 1% erlaubt. Senkung des Referenzzinssatzes um... weiterlesen
Formelle Voraussetzungen (OR 269d) Vermieter müssen ein von der zuständigen kantonalen Behörde genehmigtes Formular verwenden: Formular zur Mitteilung von Mietzinserhöhungen und einseitigen Vertragsänderungen gemäss Art.... weiterlesen
Überprüfung der Mietzinse Mietzinse werden nicht von Amtes wegen überprüft; der Mieter muss tätig werden. Erachtet ein Mieter seinen Mietzins für missbräuchlich, kann er bei... weiterlesen
Gesetzliche Bestimmungen zur Mietzinserhöhung Obligationenrecht: OR 253b: Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen OR 257 ff.: Pflichten des Mieters OR 269 ff.: Schutz vor... weiterlesen
Mietzinserhöhung im laufenden Mietverhältnis Relative Kriterien resp. Anpassungsgründe (PDF, 36 KB) Klageformular: Mietzinserhöhungsanfechtung (PDF, 44 KB) Mietzinsherabsetzung im laufenden Mietverhältnis Musterschreiben: Mietzinssenkung (PDF, 27 KB)... weiterlesen
Relative Kriterien als Anpassungsgründe für den Mietzins: Relative Kriterien resp. Anpassungsgründe (PDF, 36 KB) Veränderung des Referenzzinssatzes Eines der relativen Anpassungskriterien für Mietzinse ist der... weiterlesen
Gesetzliche Grundlage: VMWG 11 Abs. 1 Die Orts- und Quartierüblichkeit ist ein absoluter Mietzinsanpassungsgrund. ist v.a. bei Altbauten massgebend und geht dort der Nettorenditeberechnung vor... weiterlesen
Die kostendeckende Bruttorendite ist ein absoluter Mietzinsanpassungsgrund. findet nur bei neueren Bauten (unter 10 bis 15 Jahre) Anwendung der Vermieter von solchen Bauten darf eine... weiterlesen
