In der Schweiz erfolgt die Immobilienfinanzierung in der vorherrschenden Form des zweckfreien Sparens via die Universalbanken.
Hauptsächlichste Anbieter von Immobilienfinanzierungen sind:
- Kantonalbanken
- Grossbanken
- Raiffeisenbanken
Der Hypothekenmarkt kennt eine Vielzahl von Produkten, die sich in folgende Hypotheken-Grundtypen einordnen lassen:
- Variable Hypothek
- Typologie
- Die Variable Hypothek hat keine fixe Laufzeit (Kündigungsmöglichkeit drei- oder sechsmonatlich) und der Zinssatz orientiert sich – variabel – am generellen Zinsniveau
- Auswahl-Motive: Annahme eines Zinsrückgangs + ev. Eigeninteresse an Amortisation
- Verzinsung
- Zinsanpassung durch Bank nach eigenem Ermessen
- Zinssatzbestimmung nicht alleine aufgrund der Refinanzierungskonditionen (politische Rückkoppelung, auch wegen Zinssatzrelevanz für die Mietzinshöhe)
- Kündigung
- Kündigungsrecht des Kreditnehmers kann bei Kreditbeendigung vor Ablauf der erwarteten (ungebundenen) Laufzeit die Nettorendite der Bank verschlechtern
- Amortisationsmöglichkeit des Kunden, sofern und soweit nicht eine Amortisationspflicht verabredet ist
- Typologie
- Festhypothek
- Typologie
- Bei der Festhypothek werden die Laufzeit und der Zinssatz für die feste Vertragsdauer, zB 1 bis 10 oder gar 15 Jahre, fix vereinbart; der Zinssatz bleibt während der Laufzeit unverändert.
- Einführung 1981
- Auswahl-Motive: Annahme höherer Zinsen + Budgetsicherheit
- Verzinsung
- Zinsbestimmung nach den Geld- oder Kapitalmarktsätzen (Refinanzierungs-Transparenz)
- oft Swap-Satz als Basissatz
- Kündigung
- Eingeschränktes Amortisationsrisiko
- Vorzeitige Auflösung (zB infolge Immobilienverkaufs)
- nur zum Marktwert
- bei aktuell tieferem Refinanzierungs-Zinssatz muss der Bank der Zinsschaden abgegolten werden (= sog. Vorfälligkeitsentschädigung)
- Typologie
- Geldmarkthypothek
- Typologie
- Die Geldmarkthypothek wird auf eine feste Laufzeit von drei bis zwölf Monaten abgeschlossen; der Zinssatz orientiert sich am LIBOR-Satz und wird periodisch angepasst (Geldmarktsatz + Marge der Bank)
- Absicherungsmöglichkeiten (je nach Bank)
- gegen sinkende Zinsen
- Minimalzins (Floor)
- Folge: Verbilligung der Konditionen
- gegen steigende Zinsen
- Zinsobergrenze (Cap)
- zusätzliche Kosten (Prämien)
- gegen sinkende Zinsen
- Auswahl-Motiv: Erwartung eines Zinsrückgangs
- LIBOR-Hypothek
- Motive
- Flexible Finanzierung
- Geldmarkt-Zinssatz-basiert
- ohne Bindungsfristen
- Zinssatz LIBOR-basiert [LIBOR = London Interbank Offered Rate]
- Berechnung Zinssatz einer LIBOR-Hypothek: LIBOR-Zinssatz + individuelle Marge der Bank
- Berechnung Zinssatz einer LIBOR-Hypothek mit Zinssatzabsicherung: LIBOR-Zinssatz + individuelle Marge der Bank [zB 1,350 %] + Prämienanteil für Zinssatzabsicherung = Zinssatz
- Motive
- Swap-Hypothek
- Motive
- Bewirtschaftung grosser Kredit- oder Anlageportfolios [Asset and Liability Management (ALM)]
- Zinssatz idR Geldmarkt-basiert [SWAP = Interest Rate Swap / derivatives Zinsinstrument]
- Motive
- Typologie
- Kombinationsformen / Portfoliohypothek
- Typologie
- siehe oben
- Beispiele
- Mix-Hypothek (bestehend aus einer variablen und einer fest verzinslichen Tranche)
- Hypothek mit fester Laufzeit und Cap (Zinsobergrenze)
- Kombination Geldmarkthypothek mit Swap (> Hypothek mit festem Zinssatz)
- Portfolio-Hypothek (bestehend aus einem Darlehen mit fester Laufzeit, welches aus mehreren festverzinslichen, quartalsweise fälligen Kapitaltranchen besteht und die laufend erneuert werden)
- Typologie
Die Darlehensbesicherung beim Hypothekarkredit orientiert sich nach der Zwecksetzung des Unterpfandes, zumal es noch keine Absicherungsmöglichkeiten gegen Wertschwankungen des Pfandes gibt:
- Wohnliegenschaften
- Einfamilienhäuser / Stockwerkeigentum (selbst genutztes Wohneigentum)
- 1. Hypothek (Belehnungsgrenze in der Regel 2/3 des Verkehrswertes)
- 2. und weitere Hypotheken (Belehnungsgrenze:
- Total-Belehnungsgrenze: 80 % des Verkehrswertes)
- 20 % des Verkehrswertes werden für Zinsen und (Verwertungs-)Kosten im Verwertungsfalle einkalkuliert
- Mehrfamilienhäuser (Kapitalanlageeigentum)
- Belehnungsgrenze: 70 – 80 %
- Einfamilienhäuser / Stockwerkeigentum (selbst genutztes Wohneigentum)
- Büroimmobilien
- Belehnungsgrenze: 50 – 80 % des Verkehrswertes, je nach Erstellungszeitpunkt und Nutzungsvariabilität
- Gewerbeimmobilien
- Belehnungsgrenze: 50 % des Ertragswertes
- Industrieareale und Sonderimmobilien
- Individuelle Belehnungsgrenzen
Weiterführende Informationen
- Anteil am Marktvolumen
- ca. 90 %
- Anbieter-Qualifikation
- Universalbank
- Hypothekenbank
- Zwecksparinstitution
- Baukredit
- Bankenfinanzierung und Risiken einer Kreditverknappung
- Hypothekenfinanzierung im Allgemeinen
- Wohnhypotheken
- Tragbarkeit
- Die Wohnkosten sollte 25 – 30 % des Grundeigentümer- bzw. Schuldner-Einkommens nicht übersteigen
- In den vergangenen Jahren stellten die Banken zunehmend das Einkommen des Kreditschuldners in den Mittelpunkt der Finanzierung selbst genutzten Wohneigentums; in jüngster Zeit ist ein Revival der Eigenmittel festzustellen
- Massnahmen am Hypothekenmarkt gegen Immobilienpreis-Überhitzung (sektorieller, antizyklischer Kapitalpuffer von 1 %)
- Tragbarkeit
- Finanzierung von Betreiberimmobilien