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Rohbaumiete / Miete Rohbau

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IEA bei o. Kündigung

Rechtsgebiet:
Rohbaumiete / Miete Rohbau
Stichworte:
Rohbaumiete
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Die ordentliche Beendigung des Rohbaumietvertrages kann mit oder ohne Mindestvertragsdauer vorgesehen werden:

Mit Mindestvertragsdauer

  • Amortisationschance
    • Chance des Mieters, seine Endausbau-Investitionen zu amortisieren
  • Mieterschutz
    • Möglichkeit des Mieters, sich auf die Kündigungsschutzbestimmungen zu berufen (OR 273c)
    • Mieterinvestitionen in den Endausbau bei der Rohbaumiete stellen keinen Härtefall dar, der eine Mieterstreckung rechtfertigen würde (OR 272; vgl. OGer ZH, Erw. 6, a.a.O.)
  • Vereitelungskündigung

Ohne Mindestvertragsdauer

  • Zulässigkeit
    • Da OR 256 Abs. 2 keine Mindestmietdauer vorsieht, erscheint das –bewusste oder unbewusste – Absehen von einer Mindestvertragsdauer als zulässig
  • Amortisationsrisiko voll beim Mieter
    • Weil der Vermieter ohne Vereinbarung einer Mindestvertragsdauer auf den nächstmöglichen Termin das Rohbaumietverhältnis kündigen kann, liegt das Amortisationsrisiko voll beim Mieter
  • Mieterschutz
    • Trotz fehlender Mindestvertragsdauer kann sich der Mieter auf die Kündigungsschutzbestimmungen berufen (OR 273c)
    • Investitionen in den Mieterausbau bei der Rohbaumiete bilden keinen Härtefall, der eine Mieterstreckung rechtfertigen würde (OR 272; vgl. OGer ZH, Erw. 6, a.a.O.)
  • Kein Investitionsersatzanspruch des Mieters
    • Ein Investitionsersatzanspruch des Mieters erscheint damit als ausgeschlossen

Gesetzestexte

Art. 256 OR   D. Pflichten des Vermieters / I. Im Allgemeinen

D. Pflichten des Vermieters

I. Im Allgemeinen

1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.

2 Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nichtig, wenn sie enthalten sind in:

  1. vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen;
  2. Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume.

Literatur

  • VISCHER MORITZ, Die Rohbaumiete – Zulässigkeit und Grenzen, Diss. Zürich / Basel / Genf 2014, S. 148 f., Rz 308 ff.
  • TSCHUDI JEAN-PIERRE, Die Rohbaumiete Location de locaux „crus“, MRA 2008, S. 58

Judikatur

  • OGer ZH vom 22.02.2002, Erw. 6 = FUTTERLIEB RAOUL, MRA 2002, S. 158 f.
  • BG Zürich vom 03.05.1999, Erw. 4.a) = ZMP 2003 E-Nr. 4, S. 17
  • Appellationsgericht BS, BE.2009.937 vom 23.03.2010, Erw. 3.2 = BJM 2012, S. 310 f.

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