Die ordentliche Beendigung des Rohbaumietvertrages kann mit oder ohne Mindestvertragsdauer vorgesehen werden:
Mit Mindestvertragsdauer
- Amortisationschance
- Chance des Mieters, seine Endausbau-Investitionen zu amortisieren
- Mieterschutz
- Möglichkeit des Mieters, sich auf die Kündigungsschutzbestimmungen zu berufen (OR 273c)
- Mieterinvestitionen in den Endausbau bei der Rohbaumiete stellen keinen Härtefall dar, der eine Mieterstreckung rechtfertigen würde (OR 272; vgl. OGer ZH, Erw. 6, a.a.O.)
- Vereitelungskündigung
- Möglichkeit des Mieters, geltend zu machen, die Vermieterkündigung verletze Treu und Glauben (OR 271)
Ohne Mindestvertragsdauer
- Zulässigkeit
- Da OR 256 Abs. 2 keine Mindestmietdauer vorsieht, erscheint das –bewusste oder unbewusste – Absehen von einer Mindestvertragsdauer als zulässig
- Amortisationsrisiko voll beim Mieter
- Weil der Vermieter ohne Vereinbarung einer Mindestvertragsdauer auf den nächstmöglichen Termin das Rohbaumietverhältnis kündigen kann, liegt das Amortisationsrisiko voll beim Mieter
- Mieterschutz
- Trotz fehlender Mindestvertragsdauer kann sich der Mieter auf die Kündigungsschutzbestimmungen berufen (OR 273c)
- Investitionen in den Mieterausbau bei der Rohbaumiete bilden keinen Härtefall, der eine Mieterstreckung rechtfertigen würde (OR 272; vgl. OGer ZH, Erw. 6, a.a.O.)
- Kein Investitionsersatzanspruch des Mieters
- Ein Investitionsersatzanspruch des Mieters erscheint damit als ausgeschlossen
Gesetzestexte
Art. 256 OR D. Pflichten des Vermieters / I. Im Allgemeinen
D. Pflichten des Vermieters
I. Im Allgemeinen
1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.
2 Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nichtig, wenn sie enthalten sind in:
- vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen;
- Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume.
Literatur
- VISCHER MORITZ, Die Rohbaumiete – Zulässigkeit und Grenzen, Diss. Zürich / Basel / Genf 2014, S. 148 f., Rz 308 ff.
- TSCHUDI JEAN-PIERRE, Die Rohbaumiete Location de locaux „crus“, MRA 2008, S. 58
Judikatur
- OGer ZH vom 22.02.2002, Erw. 6 = FUTTERLIEB RAOUL, MRA 2002, S. 158 f.
- BG Zürich vom 03.05.1999, Erw. 4.a) = ZMP 2003 E-Nr. 4, S. 17
- Appellationsgericht BS, BE.2009.937 vom 23.03.2010, Erw. 3.2 = BJM 2012, S. 310 f.
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