Eine finanzielle Benachteiligung des Vermieters lässt sich durch folgende Massnahmen vermeiden oder zumindest lindern:
Der Vermieter / Grundeigentümer muss für eine Bereinigung des Problems „Bauhandwerkerpfandrecht“ einiges beachten, um nicht mit noch neuen Problemen konfrontiert zu werden.
Nachfolgend wird vom Fall ausgegangen, dass der Vermieter unverschuldet, insbesondere infolge Nichtbezahlung einer Handwerkerforderung durch den Mieter, für die Abwehr oder Ablösung des Bauhandwerkerpfandrechtes sorgen muss.
Bestellung von Sicherheiten durch den Mieter:
Realsicherheiten
wie
- Barkaution
- Hinterlegung von Wertpapieren
- Bestellung eines Faustpfands
Personalsicherheiten
wie
- Bankgarantie
- Bürgschaft
Vertragliche Risikoabsicherung
Die Parteien können eine Vertragsklausel zur Zahlungsabwicklung der Werklohnforderung an die Bauhandwerker über eine Bank vereinbaren und damit dem Risiko des Grundeigentümers / Vermieters zumindest teilweise vorbeugen:
Beispiel:
„Der Mieter verpflichtet sich, vor Baubeginn gegenüber dem Vermieter (Grundeigentümer) eine Bankgarantie einer Schweizer Bank über CHF 200‘000 zu übergeben, welche den Vermieter (Grundeigentümer) im Falle der superprovisorischen, der provisorischen und der definitiven Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts eines Unternehmers oder Subunternehmers aus dem Endausbauvorhaben berechtigt, diese zu ziehen und wonach die Bank auf erstes Verlangen bezahlt.»
Schadloshaltungs- und Ablöseklausel
Es kann auch die mietvertragliche Abrede getroffen werden, wonach sich der Mieter dazu verpflichtet, alle Massnahmen zu treffen, dass im Zusammenhang mit dem Mieterbau keine Bauhandwerkerpfandrechte auf der Liegenschaft des Vermieters eingetragen werden bzw. allfällig eingetragene Bauhandwerkerpfandrechte umgehend gelöscht werden.
Beispiel: Schadloshaltungserklärung
„Der Mieter gewährleistet, dass seitens der für den Mieterausbau beteiligten Handwerker, Unternehmer und Lieferanten keine Bauhandwerkerpfandrechte angemeldet werden bzw. allfällig eingetragene Bauhandwerkerpfandrechte auf seine Kosten sofort gelöscht werden. Im Unterlassungsfall haftet der Mieter dem Vermieter für den hieraus entstandenen Schaden.“
Reporting
Empfehlenswert ist auch die vertragliche Sicherstellung einer Vorauskontrolle bzw. eines „Reportings“, wonach jedes Bauvorhaben vom Vermieter / Grundeigentümer gesondert abgenommen und bewilligt werden muss.
Vorteile einer solchen Vorauskontrolle:
- Risikobetrag bleibt zumindest umfangmässig überschaubar
- Vermieter kann bei einer Kontrolle auf der Baustelle eine festgestellte Überschreitung des vereinbarten Umfangs erkennen und den guten Glauben der Handwerker durch die Aufklärung der Handwerker bezüglich dieser Tatsache zerstören
Sperrkonto
Die veranschlagten Kosten sind für die Realisierung des Bauvorhabens auf ein Sperrkonto einzuzahlen, aus dem nur von der Bauleitung signierte Rechnungen bezahlt werden dürfen.
Oftmals genügt dies, um das Risiko von Bauhandwerkerpfandrechten zu minimieren.
Für die Sicherstellung der allfälligen Rückbaukosten kann vertraglich vorgesehen werden, dass der Mieter monatlich eine bestimmte Summe auf ein Rückbausperrkonto bezahlt.
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