Die Klaviatur der Möglichkeiten ist gross und hängt von der Verhandlungsmacht des Vermieters oder Mieters ab (Lage, Mietinteresse des Mieters bzw. Vermieterinteresse am Mieter (Key-Mieter), Nutzung (Branche, Frequenz und Art des Publikums) und natürlich vom Objekt selbst ab.
Entsprechend vielfältig ist die Verhandlungsgrundlage:
Objektgrundlage
- Neubau
- mit Endausbau
- ohne Endausbau (Grundausbau, roh)
- Bestandesbaute
- Vorgegebenes Layout
- Änderbares Layout
- Einfache Änderungen
- Änderungen nur mit Substanzeingriff in den Grundausbau
- etc.
Vermietungsart
- roh (Rohbaumiete)
- ausgebaut (Endausbau bzw. Innenausbau)
Vorstellungen und Möglichkeiten zum Endausbau bzw. Änderungen
Allgemein
- Der Vermieter will möglicherweise bestimmte Branchen, andere nicht oder der Auftritt des Mieters muss möglicherweise zur Neubaufassade oder zum Mietermix passen
- Bei einem grösseren Miethaus muss der Vermieter mögliche Abwehrreaktionen der bestehenden Mieter gegen bestimmte neue Mieter berücksichtigen
- In Zeiten eines Mietermarktes muss der Vermieter berücksichtigen, dass für gewisse Mieter der „Neue“ oder seine Tätigkeit ein willkommener Grund für den Ausstieg aus einem langfristigen Mietvertrag oder aus einem Mietvertrag mit zu hohem Mietzins bildet
Neubau
- Je nach Eigentümerstrategie, Neuvermietungskonzept und erwünschtem Mietermix
- Technische Variabilität meistens hervorragend
Bestandesbaute
- Änderungen im IST-Bestand können von baulichen Möglichkeiten oder behördlichen Bewilligungen und Auflagen abhängen
- Dies will alles im Vorfeld geprüft sein
- Oft hat der Vermieter von früheren Abklärungen die Erfahrungen, welche Nutzungen technisch machbar sind und welche nicht
Ausbauabwicklung und –verantwortung
Rohbaumiete
- Variante 1
- Mieter lässt den Individualausbau in eigenem Namen und auf eigene Rechnung ausführen
- Variante 2
- Mieter lässt den Individualausbau in eigenem Namen, aber auf Rechnung des Vermieters ausführen (Zahlung und sukzessive Überwälzung der Ausbaukosten)
- Variante 3
- Vermieter lässt den Individualausbau in eigenem Namen und auf eigene Rechnung ausführen, kapitalisiert die Ausbaukosten und schlägt sie zur Miete (Achtung nach Ablauf der festen Vertragsdauer + Optierung für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses (unbefristet oder befristet) muss der Mietzins um die Ausbaukosten-Anteile reduziert werden)
- Variante 4
- Vermieter lässt den Individualausbau in eigenem Namen, aber auf Rechnung des Mieters ausführen
- gegen vorgängige Hinterlage der Mieterbau-Kosten, zur Vermeidung eines Bauhandwerkerpfandrechtes,
- „treuhänderische Zahlungskontrolle durch eine Bank“
- MAB in Vermieter-Namen, auf gesicherte Mieter-Rechnung
- Vermieter lässt den Individualausbau in eigenem Namen, aber auf Rechnung des Mieters ausführen
Mieterausbau auf Basis des vorhandenen Innenausbaus
Eigentümerausbau
Mietobjekt-Rückgabe
- Wiederherstellung ursprünglicher Zustand (Rückbau)
- Wegnahmerecht des Mieters
- Rückbaurecht des Mieters
- Rückbauverpflichtung des Mieters
- Rückgabe des Mietobjekts
Entschädigung
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