LAWINFO - Rohbaumiete / Miete Rohbau - Verhandlungsgrundlage

Die Klaviatur der Möglichkeiten ist gross und hängt von der Verhandlungsmacht des Vermieters oder Mieters ab (Lage, Mietinteresse des Mieters bzw. Vermieterinteresse am Mieter (Key-Mieter), Nutzung (Branche, Frequenz und Art des Publikums) und natürlich vom Objekt selbst ab.

Entsprechend vielfältig ist die Verhandlungsgrundlage:

Objektgrundlage

Neubau
- mit Endausbau
- ohne Endausbau (Grundausbau, roh)
Bestandesbaute
- Vorgegebenes Layout
- Änderbares Layout
  - Einfache Änderungen
  - Änderungen nur mit Substanzeingriff in den Grundausbau
  - etc.

Vermietungsart

roh (Rohbaumiete)
ausgebaut (Endausbau bzw. Innenausbau)

Vorstellungen und Möglichkeiten zum Endausbau bzw. Änderungen

Allgemein

Der Vermieter will möglicherweise bestimmte Branchen, andere nicht oder der Auftritt des Mieters muss möglicherweise zur Neubaufassade oder zum Mietermix passen
Bei einem grösseren Miethaus muss der Vermieter mögliche Abwehrreaktionen der bestehenden Mieter gegen bestimmte neue Mieter berücksichtigen
- In Zeiten eines Mietermarktes muss der Vermieter berücksichtigen, dass für gewisse Mieter der „Neue“ oder seine Tätigkeit ein willkommener Grund für den Ausstieg aus einem langfristigen Mietvertrag oder aus einem Mietvertrag mit zu hohem Mietzins bildet

Neubau

Je nach Eigentümerstrategie, Neuvermietungskonzept und erwünschtem Mietermix
Technische Variabilität meistens hervorragend

Bestandesbaute

Änderungen im IST-Bestand können von baulichen Möglichkeiten oder behördlichen Bewilligungen und Auflagen abhängen
Dies will alles im Vorfeld geprüft sein
Oft hat der Vermieter von früheren Abklärungen die Erfahrungen, welche Nutzungen technisch machbar sind und welche nicht

Ausbauabwicklung und –verantwortung

Rohbaumiete

Variante 1
- Mieter lässt den Individualausbau in eigenem Namen und auf eigene Rechnung ausführen
  - MAB in Mieter-Namen + auf Mieter-Rechnung
Variante 2
- Mieter lässt den Individualausbau in eigenem Namen, aber auf Rechnung des Vermieters ausführen (Zahlung und sukzessive Überwälzung der Ausbaukosten)
  - MAB in Mieter-Namen, auf Vermieter-Rechnung
Variante 3
- Vermieter lässt den Individualausbau in eigenem Namen und auf eigene Rechnung ausführen, kapitalisiert die Ausbaukosten und schlägt sie zur Miete (Achtung nach Ablauf der festen Vertragsdauer + Optierung für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses (unbefristet oder befristet) muss der Mietzins um die Ausbaukosten-Anteile reduziert werden)
  - MAB in Vermieter-Namen, auf Mieter-Rechnung
Variante 4
- Vermieter lässt den Individualausbau in eigenem Namen, aber auf Rechnung des Mieters ausführen
  - gegen vorgängige Hinterlage der Mieterbau-Kosten, zur Vermeidung eines Bauhandwerkerpfandrechtes,
  - „treuhänderische Zahlungskontrolle durch eine Bank“
  - MAB in Vermieter-Namen, auf gesicherte Mieter-Rechnung

Mieterausbau auf Basis des vorhandenen Innenausbaus

Mieterausbau

Eigentümerausbau

Exkurs: Eigentümerausbau

Mietobjekt-Rückgabe

Wiederherstellung ursprünglicher Zustand (Rückbau)
Wegnahmerecht des Mieters
Rückbaurecht des Mieters
Rückbauverpflichtung des Mieters
Rückgabe des Mietobjekts

Entschädigung

Entschädigung

Weiterführende Informationen

Mieterausbau

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Verhandlungsgrundlage