OR 256 Abs. 2 (siehe Box) sieht vor, dass bei Mietverträgen über Wohn- und Geschäftsräume abweichende Vereinbarungen, welche die Hauptleistungspflichten des Vermieters aufheben oder beschränken unzulässig bzw. nichtig sind.
Der Nichtigkeitsvorbehalt in OR 256 Abs. 2 steht der Rohbaumiete nicht entgegen. Die Gründe sind:
- (blosser) Grundausbau = Keine Reduktion der Hauptleistungspflicht
- Es wird nicht die Hauptleistungspflicht des Vermieters beim verabredeten Mietgegenstand reduziert, da nur, aber immerhin der Grundausbau Mietsache bildet
- Der Vermieter hat bezüglich des Grundausbaus seine volle Leistung zu erbringen
- Endausbau = Nicht Gegenstand der Hauptleistungspflicht
- Bei der Rohbaumiete hat der Mieter den Innenausbau selber zu erbringen
- Der Endausbau ist damit gar nicht Gegenstand der vermieterseitigen Leistungspflicht, weshalb keine Aufhebung oder Beschränkung der Hauptleistungspflicht des Vermieters stattfindet.
Vergleiche dazu im Einzelnen:
Gesetzestexte
Art. 256 OR D. Pflichten des Vermieters / I. Im Allgemeinen
D. Pflichten des Vermieters
I. Im Allgemeinen
1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten.
2 Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nichtig, wenn sie enthalten sind in:
- vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen;
- Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume.
Literatur
- SVIT, Das Schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2008, N 32 ff. zu OR 256
- WEBER ROGER, Basler Kommentar, N 6a zu OR 256
- LACHAT DAVID / STOLL DANIEL / BRUNNER ANDREAS, Mietrecht für die Praxis, 8., vollständig überarbeitete Auflage, Zürich 2009, S. 123, FN 19, und 143 f.
Judikatur
- Entscheid Appellationshof des Kantons Bern vom 30.10.1996, in: MRA 2/98, S. 70
- Urteil Mietgericht Zürich vom 03.05.1999 = ZMP 1/03 Nr. 4 S. 15 ff.
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