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Direkte Immobilienanlage

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(Re-)Development

Rechtsgebiet:
Direkte Immobilienanlage
Stichworte:
Direkte Immobilienanlage
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Bei der Entwicklung wird von Development (Immobilien-Neuentwicklungen) und Redevelopment (Aufwertung von Bestandesimmobilien) gesprochen.

Development

Statt einer wiederholenden Informations-Wiedergabe wird verwiesen auf:

» Schweizerische Immobilien: Immobilienentwicklung

Redevelopment

Redevelopment beinhaltet die Aufwertung einer in die Jahre gekommenen Bestandesimmobilie.

Es gibt auch Investoren, die Problemimmobilien mit einem erheblichen Preisabschlag erwerben und anschliessend mit Redevelopment-Massnahmen wertsteigern. Investoren mit diesem Fokus halten sog. „Workout-Portfolios“. Erforderlich sind geeignete Ressourcen.

Grundlagen sind:

  • Kapital
  • Projektidee
  • Know-how
    • Redeveloper bzw. Renovations-Team
    • instandstellungs-erfahrene, gute Handwerker

Problemstellung

  • Beim Voreigentümer bzw. bisher haben sich erhöhte Marktanforderungen, objektbezogene Struktur-, Management- und Kapitaldefizite zur Problemkonstellation verbunden
  • Revitalisierung
  • Nutzer-spezifisches Gebäude > Veränderung in einen polivalent nutzbaren Bau
    • Verwaltungsgebäude > Bürogebäude
    • Spezialimmobilie > Gewerbehaus

Voraussetzungen

  • Bestandesobjekt an guter Lage
  • Echte Alternative zur Neubautätigkeit

Ziele

  • Anpassung an die aktuellen Marktanforderungen
  • Nutzungsflexibilität
  • Nutzung von Flächenreserven
  • Mietzinserhöhung
  • Leerstands-Verhinderung
  • Erhöhung der Wertschöpfung im Bestand (Bestandesimmobilien)

Vorgehen

  • Festlegung der Eignerstrategie
    • Buy and hold
    • Buy and sell
    • Exit-Planung
  • Potenzialanalyse / Machbarkeitsprüfung
  • Projektentwicklungsrechnung
  • Businessplan / den Umständen angepasste Refinanzierung / track record
  • Risikoaufteilung zwischen Investor und Redeveloper
    • Forward Contract
      • Erwerb eines Projekt-Objekts zu fixem Preis, Qualität und Termin
      • Verantwortungen
        • Redeveloper
          • Preis, Qualität und Termin
        • Investor
          • Wiedervermietung
          • ev. allfälliger anschliessender Weiterverkauf
    • Beteiligungsmodell
      • Basis-Werklohn
      • Erfolgsabhängiges Honorar
      • ev. Gewinnpartizipation nach Schuldenrückzahlung und Eigenkapitalverzinsung
  • Umgebungs-sensitive Planung und Kommunikation
  • Erneuerung im vermieteten Zustand oder Entmietung, um bei der Wiedervermietung höhere Mietzinsen zu erzielen?
    • Beachtung Reputation
    • Beachtung Imagefaktor

Massnahmen

  • Nutzungsänderungen
    • Veränderung des Nutzungskonzepts
    • Umnutzung
  • Bauliche Änderungen
    • Kernsanierung
    • Abbruch und Ersatzneubau
  • Technische Neuausrichtung
    • Änderung von Ausstattung und Infrastruktur (Refurbishment, auch Revitalisierung)

Weiterführende Informationen

» Darlehensvertrag: Partiarisches Darlehen

» Gebäudesanierung bei bewohnter Liegenschaft

» Mietzinserhöhung

» Leerstand von Mietimmobilien

Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.

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