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Direkte Immobilienanlage

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(Re-)Development

Erstellungsdatum:
16.05.2013
Aktualisiert:
30.09.2022
Herausgeber:
Logo Partnerfirma
Verlag:
LAWMEDIA AG
Hinweis:
Diese Kommentierung war früher eine eigenständige Infowebsite und ist nun hier auf www.law.ch – unserer neuen Plattform für Recht, Steuern und Wirtschaft in der Schweiz zu finden.

Bei der Entwicklung wird von Development (Immobilien-Neuentwicklungen) und Redevelopment (Aufwertung von Bestandesimmobilien) gesprochen.

Development

Statt einer wiederholenden Informations-Wiedergabe wird verwiesen auf:

» Schweizerische Immobilien: Immobilienentwicklung

Redevelopment

Redevelopment beinhaltet die Aufwertung einer in die Jahre gekommenen Bestandesimmobilie.

Es gibt auch Investoren, die Problemimmobilien mit einem erheblichen Preisabschlag erwerben und anschliessend mit Redevelopment-Massnahmen wertsteigern. Investoren mit diesem Fokus halten sog. „Workout-Portfolios“. Erforderlich sind geeignete Ressourcen.

Grundlagen sind:

  • Kapital
  • Projektidee
  • Know-how
    • Redeveloper bzw. Renovations-Team
    • instandstellungs-erfahrene, gute Handwerker

Problemstellung

  • Beim Voreigentümer bzw. bisher haben sich erhöhte Marktanforderungen, objektbezogene Struktur-, Management- und Kapitaldefizite zur Problemkonstellation verbunden
  • Revitalisierung
  • Nutzer-spezifisches Gebäude > Veränderung in einen polivalent nutzbaren Bau
    • Verwaltungsgebäude > Bürogebäude
    • Spezialimmobilie > Gewerbehaus

Voraussetzungen

  • Bestandesobjekt an guter Lage
  • Echte Alternative zur Neubautätigkeit

Ziele

  • Anpassung an die aktuellen Marktanforderungen
  • Nutzungsflexibilität
  • Nutzung von Flächenreserven
  • Mietzinserhöhung
  • Leerstands-Verhinderung
  • Erhöhung der Wertschöpfung im Bestand (Bestandesimmobilien)

Vorgehen

  • Festlegung der Eignerstrategie
    • Buy and hold
    • Buy and sell
    • Exit-Planung
  • Potenzialanalyse / Machbarkeitsprüfung
  • Projektentwicklungsrechnung
  • Businessplan / den Umständen angepasste Refinanzierung / track record
  • Risikoaufteilung zwischen Investor und Redeveloper
    • Forward Contract
      • Erwerb eines Projekt-Objekts zu fixem Preis, Qualität und Termin
      • Verantwortungen
        • Redeveloper
          • Preis, Qualität und Termin
        • Investor
          • Wiedervermietung
          • ev. allfälliger anschliessender Weiterverkauf
    • Beteiligungsmodell
      • Basis-Werklohn
      • Erfolgsabhängiges Honorar
      • ev. Gewinnpartizipation nach Schuldenrückzahlung und Eigenkapitalverzinsung
  • Umgebungs-sensitive Planung und Kommunikation
  • Erneuerung im vermieteten Zustand oder Entmietung, um bei der Wiedervermietung höhere Mietzinsen zu erzielen?
    • Beachtung Reputation
    • Beachtung Imagefaktor

Massnahmen

  • Nutzungsänderungen
    • Veränderung des Nutzungskonzepts
    • Umnutzung
  • Bauliche Änderungen
    • Kernsanierung
    • Abbruch und Ersatzneubau
  • Technische Neuausrichtung
    • Änderung von Ausstattung und Infrastruktur (Refurbishment, auch Revitalisierung)

Vorbehalt / Disclaimer

Diese allgemeine Information erfolgt ohne jede Gewähr und ersetzt eine Individualberatung im konkreten Einzelfall nicht. Jede Handlung, die der Leser bzw. Nutzer aufgrund der vorstehenden allgemeinen Information vornimmt, geschieht von ihm ausschliesslich in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und auf eigenes Risiko.

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