Bei der Entwicklung wird von Development (Immobilien-Neuentwicklungen) und Redevelopment (Aufwertung von Bestandesimmobilien) gesprochen.
Development
Statt einer wiederholenden Informations-Wiedergabe wird verwiesen auf:
» Schweizerische Immobilien: Immobilienentwicklung
Redevelopment
Redevelopment beinhaltet die Aufwertung einer in die Jahre gekommenen Bestandesimmobilie.
Es gibt auch Investoren, die Problemimmobilien mit einem erheblichen Preisabschlag erwerben und anschliessend mit Redevelopment-Massnahmen wertsteigern. Investoren mit diesem Fokus halten sog. „Workout-Portfolios“. Erforderlich sind geeignete Ressourcen.
Grundlagen sind:
- Kapital
- Projektidee
- Know-how
- Redeveloper bzw. Renovations-Team
- instandstellungs-erfahrene, gute Handwerker
Problemstellung
- Beim Voreigentümer bzw. bisher haben sich erhöhte Marktanforderungen, objektbezogene Struktur-, Management- und Kapitaldefizite zur Problemkonstellation verbunden
- Revitalisierung
- Nutzer-spezifisches Gebäude > Veränderung in einen polivalent nutzbaren Bau
- Verwaltungsgebäude > Bürogebäude
- Spezialimmobilie > Gewerbehaus
Voraussetzungen
- Bestandesobjekt an guter Lage
- Echte Alternative zur Neubautätigkeit
Ziele
- Anpassung an die aktuellen Marktanforderungen
- Nutzungsflexibilität
- Nutzung von Flächenreserven
- Mietzinserhöhung
- Leerstands-Verhinderung
- Erhöhung der Wertschöpfung im Bestand (Bestandesimmobilien)
Vorgehen
- Festlegung der Eignerstrategie
- Buy and hold
- Buy and sell
- Exit-Planung
- Potenzialanalyse / Machbarkeitsprüfung
- Projektentwicklungsrechnung
- Businessplan / den Umständen angepasste Refinanzierung / track record
- Risikoaufteilung zwischen Investor und Redeveloper
- Forward Contract
- Erwerb eines Projekt-Objekts zu fixem Preis, Qualität und Termin
- Verantwortungen
- Redeveloper
- Preis, Qualität und Termin
- Investor
- Wiedervermietung
- ev. allfälliger anschliessender Weiterverkauf
- Redeveloper
- Beteiligungsmodell
- Basis-Werklohn
- Erfolgsabhängiges Honorar
- ev. Gewinnpartizipation nach Schuldenrückzahlung und Eigenkapitalverzinsung
- Forward Contract
- Umgebungs-sensitive Planung und Kommunikation
- Erneuerung im vermieteten Zustand oder Entmietung, um bei der Wiedervermietung höhere Mietzinsen zu erzielen?
- Beachtung Reputation
- Beachtung Imagefaktor
Massnahmen
- Nutzungsänderungen
- Veränderung des Nutzungskonzepts
- Umnutzung
- Bauliche Änderungen
- Kernsanierung
- Abbruch und Ersatzneubau
- Technische Neuausrichtung
- Änderung von Ausstattung und Infrastruktur (Refurbishment, auch Revitalisierung)
Weiterführende Informationen
» Darlehensvertrag: Partiarisches Darlehen