Eine kompetente Verkaufsvorbereitung des Investors erfordert auch Transformations-Überlegungen. Reichen bestimmte Transformationen ohne Verkauf der Kernberechtigung (Verbriefung) aus oder sollen solche Änderungen (zB Veränderung der Eigentümerposition oder Immobilien-Leasing) vorgängig der Desinvestition vorgenommen werden?
- Eigentumsverhältnis
- Einbringung in eine juristische Person (indirekte Immobilienanlage) und Verkauf des Rechtsträgers (sog. share deal)
- Regelfall
- Käufer wollen wegen der Verpflichtungs- und Steuer-Risiken in aller Regel keinen share deal oder sind dazu nur mit Preisabschlägen bereit
- Ausnahmen
- Portfolio-Verkäufe
- Betreiberimmobilien / Managementimmobilien
- Regelfall
- Bildung von Stockwerkeigentum
- unabdingbar
- Bei Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum
- Rückbehalt einer StWE-Wohnung von mehreren
- Fakultativ
- Regelfall
- Ausnahme
- Bestimmte Fälle, wo Stockwerkeigentumsbildung verkaufsfördernd
- unabdingbar
- Rechtsträger-Fusion
- Absorptionsfusion
- „Verkäufer“ erhalten Aktien der „Käuferin“
- Quasi-Fusion
- Aktientausch mit Aufzahlung
- Kombinationsfusion
- Zwei Immobilieninvestoren wollen Ihre Portfolios zusammenlegen
- Unechte Fusion
- Vermögensübernahme und Liquidation der Zielgesellschaft
- Absorptionsfusion
- Einbringung in eine juristische Person (indirekte Immobilienanlage) und Verkauf des Rechtsträgers (sog. share deal)
- Objekt
- Verkaufbarmachung
- Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum
- Stockwerkeigentümer stellen höhere Ausbauanforderungen an den Wohnungsbestand (Trittschall [Achtung bei Altobjekten] + sanitarische Einrichtungen] > Erneuerung
- Weiternutzung / Abgabe Eigentum
- Alternative zur Hypothekarfinanzierung
- Sale and Lease Back > Immobilien-Leasing
- Verbriefung
- Errichtung von Eigentümerschuldbriefen und Verkauf an Kapitalanleger
- Achtung
- Bewilligungspflichten?
- Aufsicht FINMA?
- Gesetzgebung zum Immobilienerwerb durch Ausländer [BewG]?
- ev. Steuerfolgen
- Achtung
- Securitisation (Verbriefung der Immobilienforderungen)
- Asset Backed Securities (ABS)
- Mortgage Backed Securities (MBS)
- Weitere Varianten
- Errichtung von Eigentümerschuldbriefen und Verkauf an Kapitalanleger
- Secondary Sale
- zB Wohnungsprivatisierung
Weiterführende Informationen
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.
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