Eine kompetente Verkaufsvorbereitung des Investors erfordert auch Transformations-Überlegungen. Reichen bestimmte Transformationen ohne Verkauf der Kernberechtigung (Verbriefung) aus oder sollen solche Änderungen (zB Veränderung der Eigentümerposition oder Immobilien-Leasing) vorgängig der Desinvestition vorgenommen werden?
- Eigentumsverhältnis
- Einbringung in eine juristische Person (indirekte Immobilienanlage) und Verkauf des Rechtsträgers (sog. share deal)
- Regelfall
- Käufer wollen wegen der Verpflichtungs- und Steuer-Risiken in aller Regel keinen share deal oder sind dazu nur mit Preisabschlägen bereit
- Ausnahmen
- Portfolio-Verkäufe
- Betreiberimmobilien / Managementimmobilien
- Regelfall
- Bildung von Stockwerkeigentum
- unabdingbar
- Bei Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum
- Rückbehalt einer StWE-Wohnung von mehreren
- Fakultativ
- Regelfall
- Ausnahme
- Bestimmte Fälle, wo Stockwerkeigentumsbildung verkaufsfördernd
- unabdingbar
- Rechtsträger-Fusion
- Absorptionsfusion
- „Verkäufer“ erhalten Aktien der „Käuferin“
- Quasi-Fusion
- Aktientausch mit Aufzahlung
- Kombinationsfusion
- Zwei Immobilieninvestoren wollen Ihre Portfolios zusammenlegen
- Unechte Fusion
- Vermögensübernahme und Liquidation der Zielgesellschaft
- Absorptionsfusion
- Einbringung in eine juristische Person (indirekte Immobilienanlage) und Verkauf des Rechtsträgers (sog. share deal)
- Objekt
- Verkaufbarmachung
- Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum
- Stockwerkeigentümer stellen höhere Ausbauanforderungen an den Wohnungsbestand (Trittschall [Achtung bei Altobjekten] + sanitarische Einrichtungen] > Erneuerung
- Weiternutzung / Abgabe Eigentum
- Alternative zur Hypothekarfinanzierung
- Sale and Lease Back > Immobilien-Leasing
- Verbriefung
- Errichtung von Eigentümerschuldbriefen und Verkauf an Kapitalanleger
- Achtung
- Bewilligungspflichten?
- Aufsicht FINMA?
- Gesetzgebung zum Immobilienerwerb durch Ausländer [BewG]?
- ev. Steuerfolgen
- Achtung
- Securitisation (Verbriefung der Immobilienforderungen)
- Asset Backed Securities (ABS)
- Mortgage Backed Securities (MBS)
- Weitere Varianten
- Errichtung von Eigentümerschuldbriefen und Verkauf an Kapitalanleger
- Secondary Sale
- zB Wohnungsprivatisierung