Geschäftsliegenschaften-Gewinne
Gemäss DBG 18 Abs. 2 und DBG 58 Abs. 1 lit. c sowie gemäss den Gesetzgebungen der Kantone AG, AI, AR, FR, GE, GL, GR, LU, NE, OW, SG, SH, SO, TG, VD, VS und ZG (StHG 8 und StHG 24 Abs. 1 lit. b) unterliegen diejenigen Kapitalgewinne der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer, die bei der Veräusserung von Immobilien erzielt werden:
- aus Geschäftsvermögen
- d.h. aus den Aktiva eines Selbständigerwerbenden oder einer juristischen Person
- aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel
- d.h. aus Gewinnen, die ein Immobilienhändler in Ausübung seines Berufes.
Gewerbsmässigkeit
Die Gewerbsmässigkeit wird bejaht, wenn die betreffende Tätigkeit über die blosse Vermögensverwaltung des Privatvermögens hinausgeht:
- Gemäss ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist dies der Fall bei:
- Geschäftsfälle-Häufung
- Fremdkapitalnutzung
- Einsatz spezieller Fachkenntnisse
- Solche Kapitalgewinne werden zum übrigen Einkommen bzw. Gewinn hinzugerechnet.
Geschäftsimmobilien
Die Veräusserungsgewinne aus Immobilien des Geschäftsvermögens werden in den nachgenannten Kantonen mit der Sondersteuer erfasst:
- BE
- BL
- BS
- JU
- NW
- SZ
- TI
- UR
- ZH
Privatliegenschaften-Gewinne
Bund
- Bei der Direkten Bundessteuer (DBSt) sind Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens ausdrücklich steuerfrei (vgl. DBG 16 Abs. 3)
Kantone
- Veräusserungsgewinne aus Grundstücken des Privatvermögens werden in sämtlichen Kantonen mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst
- StHG 2 Abs. 1 lit. d schreibt den Kantonen vor, eine Grundstückgewinnsteuer zu erheben; die Grundzüge dieser Steuer sind in StHG 12 bestimmt.
Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel
Die Veräusserungsgewinne aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel werden in den nacherwähnten Kantonen mit der Sondersteuer erfasst:
- BE
- BL
- BS
- JU
- NW
- SZ
- TI
- UR
- ZH
In bestimmten Fällen werden gewerbsmässig erzielte Gewinne von Immobilienhändlern jedoch trotzdem der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer unterstellt:
- gewerbsmässig erzielte Gewinne, soweit der Erwerbspreis und die wertvermehrenden Aufwendungen den Einkommenssteuerwert übersteigen (d.h. im Umfang der wieder eingebrachten Abschreibungen):
- NW
- SZ
- TI
- UR
- ZH
- gewerbsmässig erzielte Gewinne, für den Fall, dass an den betreffenden Grundstücken wertvermehrende Arbeiten im Umfang von mindestens 25 % des Erwerbspreises ausgeführt wurden:
- BE
- Verkaufsgewinne aus land- und forstwirtschaftlichen Liegenschafen unterliegen zwingend der Sondersteuer (vorbehältlich der wiedereingebrachten Abschreibungen):
- TG
- Gewinne aus gewerbsmässigem Immobilienhandel als Teil des Geschäftsgewinns:
- JU.
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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