LAWINFO - Mietschlichtungsverfahren - Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde

Betrifft Mietzinshinterlegung, missbräuchliche Mietzinse, Kündigung, Erstreckung und vermögensrechtliche Streitigkeiten bis CHF 5’000.00:

Urteilsvorschlag bei missbräuchlichen Mietzinsen
- Verweis von ZPO 210 Abs. 1 lit. b ganz allgemein auf missbräuchliche Mietzinse und damit auf OR 269 ff.,
- weshalb alle Fälle missbräuchlicher Mietzinse einem Urteilsvorschlag zugänglich sind:
  - Anfechtung des Anfangsmietzinses (OR 270)
  - Herabsetzung Mietzins während Mietdauer (OR 270a)
  - Anfechtung von Mietzinserhöhungen und andere einseitige Vertragsänderungen (OR 270b)
  - Anfechtung von indexierten Mietzinsen (OR 270b)
  - Anfechtung von gestaffelten Mietzinsen (OR 270c)

Urteilsvorschlag gilt als angenommen, wenn er nicht innert 20 Tagen von einer Partei abgelehnt wird (ZPO 211 Abs. 1)
- Bei Annahme gilt der Urteilsvorschlag wie ein rechtskräftiges Urteil
- Ablehnung muss schriftlich an Schlichtungsbehörde erfolgen
- Begründung der Ablehnung nicht erforderlich

Wird der Urteilsvorschlag abgelehnt, stellt Schlichtungsbehörde die Klagebewilligung an
- die ablehnende Partei in Streitigkeiten betreffend Mietzinshinterlegung, missbräuchliche Mietzinse, Kündigung und Erstreckung (ZPO 211 Abs. 2 lit. a) – bei Anfechtung Mietzinserhöhung in Abweichung von ZPO 209 Abs. 1 lit. a
- die klagende Partei in vermögensrechtlichen Streitigkeiten bis CHF 5’000.00
- Frist zur Einreichung der Klage in mietrechtlichen Angelegenheiten: 30 Tage (ZPO 209 Abs. 4)

Wird die Klage nach Ausstellung der Klagebewilligung nicht rechtzeitig eingereicht
- gilt der Urteilsvorschlag dennoch als angenommen in Streitigkeiten betreffend
  - Mietzinshinterlegung,
  - missbräuchliche Mietzinse,
  - Kündigung und
  - Erstreckung (ZPO 211 Abs. 3)
- verfällt die Klagebewilligung in vermögensrechtlichen Streitigkeiten bis CHF 5’000.00 (ZPO 211 Abs. 3 e contrario)

Wird die Klage nach Ausstellung der Klagebewilligung rechtzeitig eingereicht, wird die Angelegenheit vom Gericht geprüft
- die beklagte Partei kann ihre Anträge im Rahmen der Klageantwort resp. durch Widerklage vor Gericht einbringen
- zieht die klagende Partei ihre Klage vor Gericht zurück, wird der Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde in Streitigkeiten betreffend Mietzinshinterlegung, missbräuchliche Mietzinse, Kündigung und Erstreckung rechtskräftig

Fristenlauf allgemein
- die 20-tägige Frist zur Ablehnung des Urteilsvorschlages beginnt ab Eröffnung des Urteilsvorschlages (mündlich oder schriftlich) zu laufen
- bei Ablehnung des Urteilsvorschlages beginnt die 30-tägige Frist zur Anrufung des zuständigen Gerichts mit der Zustellung der Klagebewilligung zu laufen