Definition der Option
Die Mietverlängerungs-Option ist das einseitig vom Mieter ausübbare Recht, ohne Gegenerklärung des Vermieters die Verlängerung des Mietvertrages zu bewirken.
Keine Optionsausübung
Übt der Mieter sein Optionsrecht nicht aus, verlängert sich der Mietvertrag, wenn dies nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist, stillschweigend oder konkludent als unbefristetes Mietverhältnis:
Mietzinserhöhung nach Ablauf der festen Vertragsdauer
Werden das Verlängerungsrecht des Mieters mit einem Mietzinsanpassungsrecht des Vermieters kombiniert (sog. unechte Option), kann dies – wie Falle von BGE 4C.152/2004 vom 09.07.2004 – dazu führen, dass eine feste Verlängerung nicht eintrat, weil sich die Parteien nicht über den Mietzins einigen konnten. – Infolge der Vertragsfreiheit und der in Mietpraxis anzutreffenden Formulierungen, ist bei der Vertragsprüfung stets zu prüfen, welches die Folgen der von der Gegenpartei vorgeschlagenen Formulierung sind!
Beispiel für eine Option zu gleichen Bedingungen
Dem Mieter steht das Recht (Option) auf Verlängerung des Mietvertrages zu gleichen Bedingungen um 5 Jahre zu. Will der Mieter von seinem Optionsrecht Gebrauch machen, so hat er dies bis spätestens TT.MM.JJ schriftlich dem Vermieter mitzuteilen.
Beispiel für eine Option mit Mietzinsanpassung durch den Vermieter
Dem Mieter steht das Recht (Option) auf Verlängerung des Mietvertrages zu gleichen Bedingungen um 5 Jahre zu. Will der Mieter von seinem Optionsrecht Gebrauch machen, so hat er dies bis spätestens TT.MM.JJ schriftlich dem Vermieter mitzuteilen.
Nach Optionsausübung durch den Mieter ist der Vermieter berechtigt, den Mietzins auf den Beginn der Verlängerungsdauer veränderten Marktverhältnissen anzupassen. Können sich die Mietvertragsparteien nicht über die Höhe des künftigen Mietzinses einigen, ändert dies nichts an der Wirksamkeit der Optionserklärung des Mieters.
Der Vermieter kann den neuen Mietzins nach OR 269d einseitig anzeigen und ggf. im Anfechtungsverfahren überprüfen lassen.
Literatur
- TSCHUDI JEAN-PIERRE, Die Rohbaumiete Location de locaux „crus“, MRA 2008, S. 49
Judikatur
- BGE 4C.152/2004 vom 09.07.2004
- BGE 4C.152/2004 | servat.unibe.ch
Weiterführende Informationen
- Vertragsverhandlungen
- Mietbeginn und Mietdauerverlängerung
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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