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Auftrag / Auftragsrecht

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Inhalt

Erstellungsdatum:
27.06.2014
Aktualisiert:
01.11.2022
Herausgeber:
Logo Partnerfirma
Verlag:
LAWMEDIA AG
Hinweis:
Diese Kommentierung war früher eine eigenständige Infowebsite und ist nun hier auf www.law.ch – unserer neuen Plattform für Recht, Steuern und Wirtschaft in der Schweiz zu finden.

Zum wesentlichen Detailinhalt des Liegenschaftenverwaltungsvertrags zählen:

Eckdaten zur Verwaltung

  • Angaben zu der zu verwaltenden Liegenschaft
    • Kataster Nummer
    • Nutzung (Mehrfamilienhaus, Gewerbehaus usw.)
    • Anschrift des Objektes
  • Aufgaben des Verwalters / Umfang der Verwaltung
    • Verbal Umfangumschreibung und / oder
    • Pflichtheft / Bestandteilbildung
      • Administrative Bewirtschaftung
        • Funktion: echter Stellvertreter des Hauseigentümers
          • Verwalter tritt in eigenem Namen auf
        • Gebäudedokumentation
          • Baubeschrieb und Baupläne
          • Garantiescheine-Aufbewahrung
        • Gebäudetyp bzw. Art des Mietobjektes und Verwaltungsfolgen
          • Geschäftsraummiete / Gewerberaummiete / Ladenmiete
            • Rohbaumiete
            • Mieterausbauten
            • Mietvertragsverlängerungen mittels Option
            • Mieterkonkurs
          • Wohnungsmiete
            • Haustiere
            • Mieterstreitigkeiten
            • Untermiete / Nachmiete
          • Stockwerkeigentum
        •  Mietzinsfestsetzung
          • Erstvermietung
          • Mietzinserhöhungen
          • Mietzinsreduktionen
        • Vermietungs-Kompetenzen der Verwaltung
          • Mietersuche
          • Einholung von Auskünften über Mietinteressenten
          • Abschluss von Mietverträgen
          • Aeufnung Mietzinsdepots
          • Übergabe Mietobjekt / Übergabeprotokoll
          • Kündigung von Mietverträgen
          • Abnahme bei Mietobjekt-Rückgabe
          • ggf. Mieterschadenabrechnung / Schlussabrechnung
        • Mietzinsinkasso
          • Überwachung Mietzinseingänge
          • Mahnwesen
          • Nutzung der Möglichkeit zur a.o. Kündigung infolge Zahlungsverzugs (OR 257d)
          • Mietzinsinkasso auf dem Rechtsweg (a.o. Verwaltungstätigkeit mit Anspruch auf sep. Honorierung)
          • Nebenkosten / Nebenkostenabrechnungen
        • Versicherung typischer Risiken
          • Abschluss + Überwachung Versicherungspolicen
          • Prämienzahlungen
          • ev. Schadensabwicklungen
          • Absprache der zu versichernden Risiken, mit dem Auftraggeber
        •  Hauswartung
          • Anstellung Hauswart oder Beauftragung Hauswartung
          • dazugehörige Versicherungen im Falle eines Arbeitsverhältnisses nach OR 319 ff. (AHV/IV/EO, Unfall-, Unfalltaggeld-, Krankentaggeld- und Haftpflichtversicherung
        • Leerstands-Meldungen
      • Technische Bewirtschaftung
        • Hausordnung
        • Neubau
          • Beachtung der Garantiefristen (OR-Werkvertrag oder Werkvertrag nach SIA Norm 118)
          • Wahrung der Mängelrechte (offene und verdeckte Mängel)
        • Überwachung der technischen Einrichtungen und Instandhaltung
          • Wartungsverträge
          • Betrieb der Heizanlage
          • Bestellung von Heizoel, zu möglichst günstigen Preisen und Bedingungen, obwohl die Heizkosten letztlich auf den Mieter überwälzt werden
        • Liegenschaftenunterhalt
          • Kontrollbesuche
          • Werterhaltung
          • Risikoverminderung i.Z.m.d. Werkeigentümerhaftung
        • Unterhaltsarbeiten
          • Kostenvoranschlag / Vergabe, innerhalb Kompetenzen
          • Orientierung Hauseigentümer
          • Mitteilungen an die Mieterschaft
          • Garantieabnahmen
          • Geltendmachung von Bau- und Garantiemängeln
          • Sofortmassnahmen zur Schadensminderung
      • Rechnungswesen
        • Budget
        • Buchhaltung
          • Buchführung
          • Rechnungslegung
        • Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung
          • Überwälzung auf die einzelnen Mieter, nach Abrede (OR 257a Abs. 2) oder Kubaturen etc.
        • Führung Verwaltungskonto
          • Einnahmen und Ausgaben
          • Anzeigepflicht für allf. Nachleistungen des Hauseigentümers
        • Abrechnungspflicht
          • Liegenschaftenabrechnung
          • Prüffrist
          • Verwaltungshonorar
        • Kontrolle + Regulierung
        • Ersatz der vom Verwalter selber im Hauseigentümerinteresse und in guten Treuen getätigten Auslagen und Verwendungen
      • Steuern
        • Direkte Steuern (sofern sich Mandat auf diesen Bereich erstreckt
        • Mehrwertsteuer (MWST) (insbesondere bei Gewerberaummieten etc.)
          • siehe auch unten
  • Beginn der Verwaltungstätigkeit
  • Feste Vertragsdauer (umstritten)
    • Grundsatz
      • Jederzeitiger Widerruf durch Auftraggeber bzw. Kündigung durch den Beauftragten
    • Ausnahme
      • Je nach Vertragsausgestaltung bzw. Auslegung (Sicherstellung der Bewirtschaftungs-Kontinuität
        • Festlegung besonderer Kündigungsregeln
        • ev. feste Vertragsdauer
      • Kündigungsdauer kann bei Umdeutung als Unzeitqualifikation herangezogen werden
  • Verwaltungskonto
    • Bank- oder Post Finance-Konto (IBAN) als Zielkonto für Mietzinseingänge
  • Kompetenzsumme
    • Dispositionssumme des Verwalters für Ausgaben ohne Rückfrage
      • Summe pro Liegenschaft und Jahr
    • Weitere Dispositionssumme für unvorhergesehene oder notwendige Handwerksarbeiten nebst
      • Auslagen für laufende Rechnung
      • Hypothekarzins
      • Hypothekenamortisation
      • Steuern und Abgaben
  • Abrechnungstermin
    • periodisch
      • üblicherweise am Jahresende (31.12.)
      • ev. (abrede-abhängig) an den 4 Quartalsenden o.ä.
    • bei Vertragsbeendigung

Umschreibung der Aufgaben des Verwalters (Pflichtenheft)

Verwaltungshonorar

  • Honorarabrede
    • Pauschalhonorar
    • Zusatzabgeltung ausserordentlicher Aufgaben, meist nach Vertrag oder SVIT-Tarif
    • MWST-Pflicht / Klarstellung „inklusive“ oder „exklusive“
  • Aufwendungen und Barauslagen
    • Inserate + Schilder (Vermietungsanzeigen)
    • Anwalts- und Gerichtskosten (Mietstreitigkeiten)
    • Betreibungs- und Rechtsöffnungskosten (Mietzinsinkasso)
  • Zahlungstermin

Mehrwertsteuer (MWST)

  • Klärung, ob pro MWST optiert ist oder optiert werden soll
  • Steuerdeklarationsfrage(n)

Schriftformvorbehalt

  • Abrede, wonach Aenderungen oder Ergänzungen des Vertrages zu ihrer Gültigkeit der Schriftform bedürften

Anwendbares Recht

  • Freie Rechtswahl
  • Bei schweizerischer Liegenschaft wird üblicherweise die Anwendung des schweizerischen Rechts

Gerichtsstand

Salvatorische Klausel

  • Mit der salvatorischen Klausel werden die Rechtsfolgen geregelt, wenn sich einzelne Vertragsbestandteile als unwirksam oder undurchführbar erweisen sollten oder sich herausstellen sollte, dass der Vertrag Aspekte nicht regelt, die hätten geregelt werden müssen

Das Recht ist dispositiver Natur und es kann gilt daher für den Vertragsschluss weitgehende Vertragsfreiheit.

Je nach Verhandlungsmacht gelingt der einen oder anderen Partei vorgeschlagene Standard-Verträge anzupassen. Als Standardverträge sind v.a. anzutreffen:

  • Formularvertrag des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes (SHEV)
  • Formularvertrag des Schweizerischen Verbandes der Immobilientreuhänder (SVIT)
  • Formularvertrag des Vereinigung Zürcher Immobilienunternehmen (VZI)

Teils werden die Standardverträge durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) ergänzt; der Auftraggeber tut gut daran, diese genau zu studieren und unerwünschte Bestimmungen zu streichen.

Vorbehalt / Disclaimer

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