Checkliste „Latente Steuern, Kettengeschäfte etc.“

Checkliste: Latente Steuern, Kettengeschäfte etc.

Als nicht steuerübergreifende Fallstricke sind zu erwähnen:

• die sog. latenten Steuern
• die Besteuerung von aufeinanderfolgenden Rechtsgeschäften als Kettengeschäft
• die Zusammenrechnung von Land- und Bauten-Wert für die Besteuerung.

Bei Liegenschaftenübertragungen unter einem Steueraufschubtatbestand (z.B. Schenkung, Erbvorbezug, Erbteilung etc.) kann der Anrechnungswert nicht als massgebende Anlagekosten geltend gemacht werden. Die Steuerbehörden stellen auf den ehemaligen Erwerbspreis des Vorgängers ab. Im Verhältnis zum Erwerbspreis des Vorgängers ist trotz Verlust ein steuerbarer Gewinn entstanden. Verkauft der Übernehmer unter dem ihm angerechneten Wert, d.h. mit Verlust, kann trotzdem aus grundsteuerlicher Sicht ein Gewinn entstanden sein: Dem Übernehmer werden beim Steueraufschub die Besitzesdauer wie auch frühere Wertsteigerungen angerechnet. Will der Übernehmer diesen Steuerbetrag nicht aus der eigenen Tasche berappen, muss der Anrechnungswert bei der Übernahme um die sog. latenten Steuern oder einen unter diesem Aspekt ausgehandelten Pauschalbetrag reduziert werden. Verkaufswillige Eigentümer von flächenmässig grösseren Grundstücken (meist Erben eines Landwirts) können diese in der Regel nicht ohne Projektstudie oder gar bewilligtem Bauprojekt verkaufen. Bei der Realisation kommen sie nicht um den Support professioneller Bauherren (Architekten, General-/Totalunternehmer), die zwar an einem ihre finanziellen Mittel bindenden Landkauf nicht interessiert sind, aber den potentiellen Käufern schlüsselfertige Häuser anbieten wollen, herum. Typischerweise verkaufen die Eigentümer den Boden an den Enderwerber und der professionelle Bauherr schliesst mit dem Enderwerber einen Werkvertrag für die Erstellung der Baute. Dieses Zusammenwirken von Landeigentümer und professionellem Bauherrn führt in der Regel zu einem Kettengeschäft und zu einer Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn. Nehmen die Steuerbehörden die Bildung einer einfachen Gesellschaft (bestehend aus Landeigentümer und GU) an, so wird zunächst der Erwerb des hälftigen Anteils am Grundstück (Kettengeschäft) angenommen und dann der Landwert mit dem Werklohn zusammengerechnet (Grundsteuererhebung auch auf dem Wert der Baute!). Bestand keine einfache Gesellschaft (die verkaufswilligen Eigentümer beteiligten sich nicht an der Realisation), so geht der Fiskus von einer wirtschaftlichen Handänderung des Baulandes aus (wirtschaftlicher Landerwerb durch den GU) und rechnet dann für die Grundsteuerdeklaration Land und Baute zusammen. – Kettengeschäft und Zusammenrechnung haben es in sich, dass sie im nachhinein durch die Steuerbehörden verfügt werden und von anderen Bemessungsgrundlagen als den im Kaufsgeschäft vereinbarten resp. ursprünglich provisorisch deklarierten ausgehen: Eine lange Besitzesdauer kommt bei der Handänderungssteuer im Verhältnis Erbengemeinschaft/GU zum Tragen währenddessen im Verhältnis GU/Enderwerber eine Nachbesteuerung auf der Basis der kurzen Besitzesdauer mit höherem Steuersatz und mit dem Quantitativ von Land und Baute vorgenommen wird. Für die Grundstückgewinnsteuer im Verhältnis Erbengemeinschaft/GU wird der Land-Kaufpreis zugrundegelegt (lange Besitzesdauer, tiefer Steuersatz); im Verhältnis GU/Endkäufer wird Landpreis und Werklohn zusammengerechnet, wobei die gedrückten Baupreise und die Vermarktungskosten in der Regel nur wenig Gewinn generieren (kurze Besitzesdauer, durch Progression hoher Steuersatz; betroffen ist vor allem der GU). – Die «Kettengeschäft- und Zusammenrechnungs-Besteuerung» führt beim GU zu einer stärkeren Steuerbelastung und beim Enderwerber zu einer höheren Handänderungssteuer bzw. zu mehr Haftungsrisiken (Solidarhaft für höhere Handänderungssteuer / zu geringe Absicherung der Grundsteuern resp. Risiko von Grundsteuerpfandrechten für zwei oder mehrere Rechtsgeschäfte mit höherem Gesamtbetrag). Die Überwälzung dieser Mehrsteuern vom Enderwerber auf den GU führt meistens zu Streit und hängt vom Geschäftsgebaren und/oder der Solvenz des GU ab.

Vorsicht ist angebracht

Zur Steueroptimierung und zur Vermeidung unbeliebter Überraschungen empfiehlt es sich, die Auswahl des Rechtsträgers als Erwerber (natürliche oder juristische Person), der Kaufsgegenstand (z.B. Aktien einer Immobiliengesellschaft statt Direkterwerb, anwendbares kantonales Grundsteuerrecht) und die nicht zu den Tagesgeschäften zählenden Transaktionen und buchhalterischen Massnahmen mit dem Steuerberater abzusprechen.