Kauf Stockwerkeinheit

Der Begriff Stockwerkeigentum bezeichnet eine besonders ausgestaltete Eigentumsform. Es handelt sich um ein besonders ausgestaltetes Miteigentum. Das Sonderrecht berechtigt zur ausschliesslichen Nutzung und baulichen Ausgestaltung bestimmter Gebäudeteile. Das Sonderrecht ist mit dem Miteigentum untrennbar verbunden.

Der Stockwerkeigentümer kann über seinen Anteil grundsätzlich frei verfügen; mitunter kann er ihn auch verkaufen. Den anderen Stockwerkeigentümern steht kein Vorkaufsrecht von Gesetzes wegen zu.

Begriff

• Stockwerkeigentumskauf =   Der Begriff Stockwerkeigentum bezeichnet eine besonders ausgestaltete Eigentumsform. Es handelt sich um ein Miteigentum, das mit einem Sonderrecht verbunden ist. Das Sonderrecht beinhaltet das Recht, bestimmte Gebäudeteile ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen. Das Sonderrecht ist mit dem Miteigentum untrennbar verbunden

Grundlage

• Kaufvertrag
  • OR 216 ff.
• Werkvertrag
  • Grundsätzlich sollte bei einem Kauf ab Plan zusätzlich zum Kaufvertrag auch ein Werkvertrag abgeschlossen werden
  • Mit einem Werkvertrag kann ein Käufer nicht nur die bestellte Immobilie, sondern auch die Erstellung des Gebäudes an sich einfordern
    • Immobilien ab Plan
  • OR 363 ff.
    • Werkvertrag

Vor- und Nachteile

• Vorteile
  • Möglichkeit Grundeigentum bereits mit kleinerer Kapitalbindung, da Kaufpreis in der Regeln tiefer
  • Allenfalls Wertsteigerungspotential
  • Wiederverkäuflich in der Regel gut
• Nachteile
  • Mitbestimmung der anderen Stockwerkeigentümer
  • Stimmrecht von Wertquote abhängig
  • In vielen Bereichen vom Entscheid der Stockwerkeigentümer abhängig
  • Je nach Reglement können weitere Nachteile auf sie zukommen. Lesen sie dieses und die Protokolle der letzten Versammlungen gut durch

Zustandekommen

• Übertragungen von Stockwerkeigentumsanteilen bedürfen in der Regel wie alle Grundstücksübertragungen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung
• Zulässig ist jedoch auch die Abtretung von im Sondernutzungsrecht stehenden Flächen bzw. Räumen
  • Die Abtretung erfordert nur einfache Schriftlichkeit
    • zB Abtretung von im Sondernutzungsrecht stehende Parkplätze

Vorkaufsrecht

• Kein gesetzliches Vorkaufsrecht
  • Beim Stockwerkeigentum besteht von Gesetzes wegen kein Vorkaufsrecht
• Vertragliches Vorkaufsrecht
  • Im Begründungsakt oder durch einstimmige schriftliche Vereinbarung aller Stockwerkeigentümer
  • Wird zur Wirkung gegenüber Dritten im Grundbuch vorgemerkt (ZGB 712c Abs. 1; ZGB 959)
  • Der Vorkaufsberechtigte wird durch den Eigentümerstatus bestimmt (sog. „Realvorkaufsrecht“).
  • vgl. ferner Vorkaufsrecht

Erneuerungsfonds

• Beim Kauf einer Stockwerkeinheit sollten sie bei gebrauchten Wohnungen die Höhe des Erneuerungsfonds überprüfen
• Liegt der Sanierungsbedarf über dem geäufneten Fonds, können finanzielle Überraschungen auf Sie zukommen

Gewährleistung

• Bestandes-StWE-Einheiten
  • In der Regel die Gewährleistung durch vertragliche Freizeichnungsklauseln, soweit gesetzlich zulässig, wegbedungen
• Neubau-StWE-Einheiten
  • Mängelrechte gegenüber den am Bau Beteiligten werden in der Regeln dem StWE-Käufer abgetreten
• Beim Stockwerkeigentum ist der Käufer nur für das in seinem Miteigentumsanteil repräsentiertes Sonderrecht (seine StWE-Wohnung, d.h. seine in sich geschlossenen Räume) alleinzuständig
• die Mängelrechte für die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen, an denen er über seinen Miteigentumsanteil mitberechtigt ist, stehen der Stockwerkeigentümergesamtheit zu und werden durch den StWE-Verwalter vertreten

Bauabnahme (Neubau-StWE-Einheit)

• Bei der Bauabnahme müssen allfällige Mängel bezeichnet werden, da sonst die Genehmigung angenommen wird
• Davon ausgenommen sind Mängel, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren oder die absichtlich verschwiegen wurden
• Für unkundige Käufer lohnt es sich, zur Bauabnahme einen Bauexperten beizuziehen, der allfällige Baumängel am fertigen Gebäude erkennt und im Falle grösserer Mängel abschätzen kann, mit welchen Kosten zu rechnen ist
• Weitere Details auch unter folgenden Links:
  • Immobilien ab Plan
  • Immobilien Schlüsselfertig

Verjährung

• Sowohl beim Kauf- als auch beim Werkvertrag hat der Erwerber ein Mängelrecht (unter der Voraussetzung einer wirksamen Mängelrüge), das nach 2 bzw. 5 Jahren verjährt (OR 210 / 371 Abs. 1 und 2)
• vgl. auch Verjährung

Gewährleistungs-Garantien

• Damit sie im Gewährleistungsfall tatsächlich zu ihrem Geld kommen, sind sog. Gewährleistungs-Garantien sinnvoll
• Lassen sie sich diesbezüglich beraten

Verwaltung

• Unabhängige Verwaltung ist wichtig
• Bei Neubauten wird die Verwaltung oft vom Immobilienpromotoren bestimmt, welche die Interessen der Stockwerkeigentümer – insbesondere die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen – nicht immer gut wahrt
• Bis die Mehrheit der Stockwerkeigentümer einig sind und die bautechnischen und rechtlichen Massnahmen organisiert sind, ist die Gewährleistungsfrist oft abgelaufen oder die Verwirkung bevorstehend

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