Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen (Art. 712b ZGB).
Erforderlich sind also
- Abgeschlossenheit und
- eigener Zugang.
Das Sonderrecht umfasst im Rauminneren diejenigen Teile, die mit den im Miteigentum stehenden Gebäudeteilen fest verbunden sind, also z.B. Bodenbeläge, Wandverputz, nichttragende Trennwände, Sanitäreinrichtungen, Cheminée etc. Auch die Innenbereiche von Balkonen oder Wintergärten können in diesem Sinne sonderrechtsfähig sein.
Ist strittig, ob ein Teil im Sonderrecht steht, so beurteilt sich dies zunächst durch den Begründungsakt über das Stockwerkeigentum; lässt sich daraus nichts entnehmen, stellt das Gesetz eine (widerlegbare) Vermutung zu Gunsten des Sonderrechts auf.
Nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden können:
- gemeinschaftliche Liegenschaft, auf der die gemeinschaftliche Baute errichtet ist
- Bauteile, die der Statik oder der konstruktiven Gliederung dienen (tragende Mauern, Dach etc.) oder die die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen (Fassade bzw. Balkone)
- Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen wie Eingangshalle, Treppenhaus, Lift, Zentralheizung usw.
Der als gemeinschaftlicher Teil den Miteigentümern zugehörende Garten bzw. Gartensitzplatz kann im Rahmen der Benützungs- und Verwaltungsreglements je einzelnen Stockwerkeigentümer zur ausschliesslichen Benützung zugewiesen werden.
Beispiele von Bauteilen, die Gegenstand des Sonderrechts sein können:
Innere Zwischenwände (soweit sie keine statische Funktion haben), Fussböden, Verputze/Tapeten, Türen (mit Ausnahme der Aussenseite der Eingangstüre), Einbaumobiliar (Küchen- und Sanitäreinrichtungen) von im Sonderrecht stehenden Räumlichkeiten.
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