Das Stockwerkeigentumsrecht sieht in ZGB 712b Abs. 2 vor, dass diejenigen Bauteile, Anlage und Einrichtungen, eine gemeinschaftliche Zwecksetzung haben, nebst des Bodens zwingend nicht zu Sonderrecht ausgeschieden werden können.
Gemeinschaftliche Objekte sind:
1. Gesetzlich zwingend gemeinschaftlich Objekte
- Boden
- [vgl. ZGB 712b Abs. 2 Ziffer 1]
- Hofraum
- Garten
- Auto-Aussenabstellplätze
- grundstücksinterne Aussen-Erschliessungsanlagen
- Elementare Gebäudeteile
- [vgl. ZGB 712b Abs. 2 Ziffer 2]
- Fundament
- Tragende Mauern
- Stütz- und Umfassungsmauern
- Decken mit tragender Funktion
- Dach (gilt auch für Dächer einer Terrassenüberbauung im StWE)
- Gebäudeteile, die die äussere Gestalt und das Aussehen des gemeinschaftlichen Gebäudes bestimmen
- [vgl. ZGB 712 Abs. 2 Ziffer 2 i.f.]
- Aussenputz
- Fenster / Schaufenster
- Fensterbrüstungen
- Fenstergitter
- Aussenfronten von Loggien und Balkonen
- Rollläden
- Sonnenstoren
- Gemeinsame Anlagen und Einrichtungen
- [vgl. ZGB 712b Abs. 2 Ziffer 3]
- Hauseingangstüre
- Treppenhaus
- (Gemeinschafts-)Lift
- Zentralheizung
- Kamin der Zentralheizung
- Waschküche und Trockenraum
- Gemeinschaftsräume (Bastel- und Fitnessraum)
- Gemeinschaftsantenne und ihre Anlage
- alle Ver- und Entsorgungs-Leitungen, bis zum Anschluss der einzelnen Sonderrechts-Einheiten
2. Gewillkürte gemeinschaftliche Objekte
- Ursprünglich oder nachträglich durch Begründungsakt oder Rechtsgeschäft gemeinschaftlich erklärte Räumlichkeiten, Anlagen und Einrichtungen
- [vgl. 712b Abs. 3]
- Hauswarts-Wohnung
- Lagerräume
- Abstellräume (zB Veloraum)
Art. 712b ZGB
II. Gegenstand
1 Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
2 Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
- der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
- die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
- die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
3 Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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