LAWINFO - Miteigentum - Miteigentumsanteil

Der Miteigentumsanteil beinhaltet alle Recht und Pflichten des einzelnen Miteigentümers am Miteigentumsobjekt:

Begriff des Miteigentumsanteils

Der Miteigentumsanteil manifestiert quotenmässig die Rechtsstellung des Miteigentümers an der gemeinschaftlichen Miteigentumssache

Funktion des Miteigentumsanteils

Miteigentumsanteil kann Gegenstand des Rechtsverkehrs sein (Anteils-Fungibilität)
- Eine besondere Verselbständigung ist bei Miteigentumsanteilen an Grundstücken möglich, wo der Anteil als eigenes Grundstück behandelt, verpfändet und veräussert werden kann [vgl. ZGB 655 Abs. 2 Ziffer 4 i.V.m. ZGB 943 Abs. 1 Ziffer 4]
- Vorteil: geldwerte Mobilisierung des Anteils
Miteigentumsanteil resp. seine Quote ist Bemessungsgrundlage für Beitragspflicht und Kostentragung

Quote des Miteigentumsanteils

Bruchzahl (arithmetische Fixierung durch Verhältniszahl) zur Verkehrsfähigmachung der Miteigentumsanteile
(widerlegbare) Vermutung gleicher Quoten aller Miteigentümer [vgl. ZGB 646 Abs. 2]
- Widerlegung durch Parteiabrede aller Miteigentümer
Vgl. BGE 78 I 203, BGE 78 I 369, BGE 78 I 894, BGE 96 III 30

Teilbarkeit des Miteigentumsanteils

Die Miteigentumsanteil-Berechtigung ist teilbar.
Vor allem erbfolgebedingt kann dies zweckmässig sein, wenn ohne Verkauf an einen Dritten die Generationennachfolge sichergestellt werden kann.

Miteigentumsanteile an Grundstücken

Grundbuchliche Behandlung
- (fakultative) Aufnahme des Miteigentumsanteils als Grundstück ins Grundbuch [vgl. ZGB 655 Abs. 2 Ziffer 4 i.V.m. ZGB 943 Abs. 1 Ziffer 4]
- Hauptbuchblatt-Eröffnung aus Gründen der Uebersichtlichkeit der Einträge / zweckmässig
  - Belastung des Miteigentumsanteils mit einem Pfandrecht: Unzulässigkeit der weiteren Verpfändung der gemeinschaftlichen Sache [vgl. ZGB 648 Abs. 3]
Steuerliche Behandlung wie ein Grundstück
- Grundsteuern: Grundstückgewinnsteuern, Handänderungssteuern und Liegenschaftensteuern
- Besteuerung von Immobilien in der Schweiz

Miteigentumsanteil-Belastung

Zulässigkeit der Belastung des Miteigentumsanteils
- Dienstbarkeit
  - v.a. Nutzniessung
- Grundlast
- Grundpfandrecht
  - Massgeblichkeit der Regeln wie für die Verpfändung der ganzen Sache
  - Verpfändung des Miteigentumsanteils auch dann, wenn die ganze Sache bereits mit Pfandrechten belastet ist; demgegenüber kann die gemeinsame Sache nicht weiter belastet werden, wenn ein Miteigentumsanteil verpfändet wurde, auch nicht mit gesetzlichen Pfandrechten!
- Vorkaufsrecht
- Kaufsrecht
- Rückkaufsrecht
Schranken: Kollision mit anderen Miteigentumsanteilen
- Kein Baurecht [vgl. ZGB 779 ff.]
- Kein Quellenrecht [vgl. ZGB 780]

Miteigentumsanteil-Veräusserung

Zulässigkeit der ganzen oder teilweisen Veräusserung des Miteigentumsanteils
Ausnahmen
- Entgegenstehende Vereinbarung unter allen Miteigentümern
- Gesetzliches Vorkaufsrecht (gVKR) bei Miteigentumsanteilen an Grundstücken gegenüber einem jeden Nichtmiteigentümer (siehe hernach)

Miteigentümer-Vorkaufsrecht bei Veräusserung eines Miteigentumsanteils an einer Immobilie

ZGB 682
Inhalt
- Gesetzliches Vorkaufsrecht (gVKR) gegenüber jedem Nicht-Miteigentümer, der den Anteil erwirbt [vgl. hiezu BGE 110 II 447]
  - Ausnahme
    - Ausschluss des gesetzlichen Vorkaufsrechts durch Vereinbarung [vgl. ZGB 682 Abs. 3]
Ziel
- Fernhaltung eines nicht genehmen Dritten
- Ev. Verkleinerung der Zahl der Miteigentümer zur Stärkung der Gemeinschaft
- Reduktion der Miteigentümer-Zahl führt in der Regel zu einer Problemreduktion bei Nutzung und Verwaltung der gemeinschaftlichen Sache
Miteigentumsanteil beim unselbständigen Miteigentum (subjektiv-dingliches Miteigentum)
- Miteigentumsanteil bei unselbständigem Miteigentum kann nur zusammen mit dem Hauptgrundstück veräussert werden [vgl. LIVER PETER, SPR V/1, S. 59]

Miteigentumsanteil-Verzicht

Voraussetzungen
- Selbständiges Miteigentum
- Verzichtserklärung
Mit beschränktem dinglichem Recht (Dienstbarkeit, Grundpfandrecht o.ä.) belasteter Miteigentumsanteil
- Verzicht zulässig
- Uebernahmerecht der übrigen Miteigentümer

Zwangsvollstreckung

Miteigentumsanteil kann im Betreibungsverfahren gepfändet oder im Konkursverfahren admassiert werden [vgl. ZGB 646 Abs. 3; BGE 90 III 76 ff.]
Verwertungsverfahren unterschiedlich, ob die gemeinschaftliche Sache als solches oder nur der Miteigentumsanteil verpfändet sind [vgl. Anl. VZG und BGE 102 III 114, Erw. 3]

ZGB 682 Abs. 1

Miteigentümer haben ein Vorkaufsrecht gegenüber jedem Nichtmiteigentümer, der einen Anteil erwirbt. Machen mehrere Miteigentümer ihr Vorkaufsrecht geltend, so wird ihnen der Anteil im Verhältnis ihrer bisherigen Miteigentumsanteile zugewiesen.

Weiterführende Informationen

Widerlegbarkeit der Vermutung gleicher Miteigentums-Quoten
- LIVER PETER, SPR V/1, S. 54
Verpfändung von Miteigentumsanteilen
- KELLENBERGER ALFRED, Die Verpfändung von Miteigentumsanteilen, in: Der Bernische Notar 1973, S. 141 ff.
- MENGIARDI RETO, Die Errichtung von beschränkten dinglichen Rechten zugunsten und zu Lasten von Miteigentumsanteilen und Stockwerkeigentumseinheiten, Diss. Bern 1972 (ASR 415)
Miteigentümer-Vorkaufsrecht

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