LAWINFO - Stockwerkeigentum / Eigentumswohnungen - Ausschliessliches Benützungsrecht des Stockwerkeigentümers

Das Ausschliessliche Benützungsrecht charakterisiert sich wie folgt:

Das Ausschliessliche Benützungsrecht beinhaltet den Verzicht der StWEG auf die Nutzung eines gemeinschaftlichen Grundstücks- oder Gebäudeteils und Zuweisung an einen Stockwerkeigentümer zur ausschliesslichen Benützung, wobei sich Rechte und Pflichten, einschliesslich der Übertragungs-, Änderungs- und Aufhebungsfähigkeit, aus dem Benützungs- und Verwaltungsreglement ergeben.
Wirkung: Sofern und soweit das Ausschliessliche Benützungsrecht mit dem Sonderrecht bzw. dessen Grundbucheintrag verknüpft ist, erlangt es real-obligatorischen Charakter

Gebäude-Bestandteile, die nur für den betreffenden Sonderrechts-Berechtigten zugänglich sind, aber sich räumlich nicht innerhalb der Sonderrechts-Räume befinden
- Balkon
- Loggia
Gartenanteil
Dachterrasse
Einstellplatz in der Unterniveaugarage (UNG)
Aussenparkplatz

ursprünglich
- zusammen mit Begründungsakt
- im Benützungs- und Verwaltungs-Reglement
nachträglich (selten)
- Jeder Stockwerkeigentümer kann jederzeit den Erlass eines Reglements verlangen
- Im Rahmen dieses nachträglich zu erlassenden Reglements sind auch allfällige Ausschliessliche Benützungsrechte zu bestimmen

Zuweisungsart
- Reglementarische Zuteilung
Regelfall (objektbezogenes Ausschliessliches Benützungsrecht)
- Verknüpfung des Nutzungsrechts mit dem Stockwerkanteil
- Instrument
  - Zuteilungsliste im Benützungs- und Verwaltungsreglement
- Empfehlenswerte Einschränkung
  - Kein Entzug des ausschliesslichen Benützungsrechts ohne Zustimmung des berechtigten Stockwerkeigentümers
Ausnahme (personenbezogenes Ausschliessliches Benützungsrecht)
- Subjektive Zuordnung an bestimmten Stockwerkeigentümer
- Alternative
  - Dienstbarkeit bezüglich zB Einstellplatz in UNG, zL gemeinschaftlicher Liegenschaft, zG Stockwerkeigentümer (Personaldienstbarkeit) oder zG Stockwerkeinheit (Grunddienstbarkeit)

Berechtigter des Ausschliesslichen Benützungsrechts
Gebrauchsüberlassung
- an einen anderen Stockwerkeigentümer
  - ohne weiteres möglich
- an einen Dritten
  - Zustimmung der StWEG erforderlich

Zulässigkeit oder Ausschluss gemäss Reglement
Objekt-bezogene Einräumung
- Mittelbar über die Verknüpfung mit dem StWE-Anteil zG des Kreditgebers mitverpfändet
  - Pfandwerts-Miteinbezug aber nicht in gleichem Masse wie bei Möglichkeit zur Verpfändung als Sonderrecht
  - Grund: Es ist nur der Nutzungswert und nicht das Eigentumsrecht an der Substanz Pfandgegenstand, und dies erst nur mittelbar
- Bei sonderrechtsfähigen Räumen sollte der Immobilien-Promotor wegen der Fungibilität und der besseren Verpfändbarkeit die Sonderrechtsform wählen)
Personen-bezogene Einräumung
- Keine dingliche Verpfändung möglich
- ev. auf dem Wege Forderungsverpfändung (Individualbeurteilung erforderlich)

Zulässigkeit oder Ausschluss gemäss Reglement
Objekt-bezogene Einräumung
- Recht folgt der StWE-Einheit und dessen Eigentumsübertragung
- ein separater Abtretungsvertrag ist nicht erforderlich
Personen-bezogene Einräumung
- Abtretungsvertrag zwischen bisherigem und künftigem Berechtigten
  - Veräusserung an einen anderen Stockwerkeigentümer
    - ohne weiteres möglich
  - Veräusserung an einen Dritten
    - Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümer in einer Stockwerkeigentümerversammlung, sofern und soweit eine Voraus-Ermächtigung nicht bereits im Begründungsakt oder im Reglement enthalten ist
- Änderung des Benützungs- und Verwaltungsreglements
- Grundbucheintrag

durch Reglementsänderung
mit gleichen Quoren wie für die Einführung
- nach Reglement
- eventuell nach Gesetz (Zustimmung der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist [vgl. ZGB 712g])
Zustimmungserfordernis des Berechtigten?
- Vor allem bei objekt-bezogenen Ausschliesslichen Benützungsrechten sollte das Reglement immer den Vorbehalt enthalten, dass es ohne Zustimmung des Berechtigten des Ausschliesslichen Benützungsrechts weder abgeändert noch aufgehoben werden kann.
- In der Praxis stellt sich diese Frage immer wieder bei der Zuteilung von Einstellplätzen in einer Unterniveaugarage (UNG), wo einzelne Stockwerkeigentümer durch Beziehungen versuchen einen geeigneteren Einstellplatz zugeteilt zu erhalten oder, wenn das Abstellregime für die Platzierung von Containern infolge geänderter Abfallentsorgungskonzepte modifiziert wird.

Ausschliessliches Benützungsrecht des Stockwerkeigentümers