Der Totalunternehmervertrag (auch kurz: TU-Vertrag) charakterisiert sich durch folgende Elemente:
Definition
- Totalunternehmervertrag = Vertrag, der einen Totalunternehmer zur Architekturleistung (Planung und Projektierung) und zur Bauwerkerstellung verpflichtet
- Der Generalunternehmer wird auch kurz als „projektierender Generalunternehmer“ bezeichnet
Vertragsparteien
Verhältnis Bauherr ./. TU
- Bauherr
- Grundeigentümer
- Totalunternehmer
- Unternehmer-Funktion
Verhältnis TU ./. Subunternehmer
Leistungsumfang
Quantitativer Leistungsumfang
- Der TU schliesst einen einzigen Werkvertrag für Planung, Projektierung und Erstellung des ganzen Bauwerkes mit dem Bauherrn
Qualitativer Leistungsumfang
- Der TU tritt für Planung, Projektierung und Errichtung eines grösseren Bauwerkes mit viel Koordinations- und Überwachungsaufwand als Vertragspartei gegenüber dem Bauherrn anstelle eines Architekten und der verschiedenen Einzelunternehmer (Teilunternehmer), die ihre Teilleistungen als Subunternehmer erbringen, auf, bei dem ein Einzelplaner oft überfordert ist
Funktionaler Leistungsumfang
- Produktionskette
- Architekturleistung (Planung und Projektierung) und Bauwerkerstellung
- Verwirklichung eines eigenen Projektes
- Der TU verwirklicht ein eigenes Projekt, nämlich das Projekt eines unternehmensinternen Architekten (Inhouse-Architekt) oder eines im Subverhältnis mandatierten, externen Architekten
TU-Werklohn
Preis, Termin und Qualität
- Der TU übernimmt die Planung, Projektierung und Erstellung des Bauwerks oft
- zu einem festen Preis (Pauschal-, Global- oder Einheitspreis)
- bis zu einem fixen Termin und
- zu bestimmter Qualität
Zusammensetzung des Werklohns des Totalunternehmers
- Planung und Projektierung
- Vergabe
- Bauleistung
- Bauleitung
- Risikomarge
Subunternehmervertrag TU ./. Architekt + Subunternehmer p.m.
Untervergaberecht (TU-Vertragsinhärenz)
- üblich
Untervergabe
- Der TU vergibt die Planung und Projektierung ggf. an einen externen Architekten und jedenfalls die einzelnen Teilleistungen in eigenem Namen und auf eigene Rechnung an Subunternehmer, sofern er die betreffenden Gewerke nicht mit eigenem Baupersonal ausführen kann
Auswahl
- Grundsatz
- Auswahl des Subunternehmers durch den TU
- Ausnahme
- Bauherrenvorgabe (Kundenberücksichtigung)
Instruktion und Überwachung
- Der TU koordiniert den Architekten und die von ihm beigezogenen Subunternehmer selber
Abtretungsverbot
- Meistens vereinbaren die TU’s mit ihren Subunternehmern zur Wahrung der Verrechnungsmöglichkeit uam ein Abtretungsverbot
- Ausnahme Abtretungsverbote
Hinweis
- Veräussert der Totalunternehmer gleichzeitig bzw. im gleichen Rechtsgeschäft das Baugrundstück an den Bauherrn, stellt sich die Vertragsform
Judikatur
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