In der Zwangsverwertung können Konkurrenzen zwischen einzelnen Grundpfandrechten und weiteren Rechten entstehen:
Allgemein
Grundsatz
- Der Grundsatz der Alterspriorität erlangt in der Grundpfandverwertung dann besondere Wichtigkeit, wenn der Pfandeigentümer nach der Grundpfanderrichtung ohne Zustimmung des Grundpfandgläubigers das Grundstück mit beschränkten dinglichen Rechten und / oder Vormerkung persönlicher Rechte belastet hat
- = Interessenkonflikt zwischen dem älteren Pfandrecht und den jüngeren beschränkten dinglichen Rechten (Dienstbarkeit, Grundlast), realobligatorischen Rechten (Vormerkung persönlicher Rechte) oder bestimmten obligatorischen Lasten (Mietvertrag, Pachtvertrag)
- Sofern der Verwertungserlös aus der Grundpfandverwertung unter Überbindung der nachgehenden Lasten nicht ausreicht und eine Verwertung ohne diese Lasten einen höheren Verwertungserlös ergibt, dient der Doppelaufruf
- Vgl. Doppelaufruf
Betroffene Rangverhältnisse
- Rangverhältnisse unter den einzelnen beschränkten dinglichen Rechten (Grundpfandrecht, Dienstbarkeit, Grundlast) und / oder den Vormerkungen werden i.d.R. in der Bemerkungsspalte des Grundbuchs wiedergegeben
Betroffene Zwangsverwertungen
- Die Alterspriorität und der Doppelaufruf ist nicht beschränkt auf den üblichsten Fall der Grundpfandverwertung, sondern auch in folgenden Verfahren zu beachten:
- Betreibung auf Pfändung
- Konkurs
- Nachlassverfahren
- u.U. Spezialliquidation
- Vgl. hiezu
Weitere Detailinformationen
- Vgl. zur Alterspriorität aus Sicht des Grundpfandrechts ferner
Grundpfandrecht vs. andere beschränkte dingliche Rechte
- Dienstbarkeit
- Grundlast
Grundpfandrecht vs. vorgemerkte Rechte
Grundpfandrecht vs. bestimmte nicht vorgemerkte Rechte
Mietvertrag
- Kauf bricht Miete nicht
- Real-obligatorische Wirkung des Mietvertrages im Falle der Handänderung (OR 261 Abs. 1) (= Mieterschutz)
- = Kollision von ZGB 812 Abs. 2 i.V.m. SchKG 142 und OR 261
Pachtvertrag
- Kauf bricht Pacht nicht
- Real-obligatorische Wirkung des Mietvertrages im Falle der Handänderung (OR 290) (= Pächterschutz)
- = Kollision von ZGB 812 Abs. 2 i.V.m. SchKG 142 und OR 290 bzw. LPG 14
Anmerkung (ausnahmsweise)
Literatur
- Alterspriorität allgemein
- MEIER-HAYOZ ARTHUR, Berner Kommentar zum ZGB, Syst. Teil N 97
- Alterspriorität auch bezüglich sämtlicher Vormerkungen
- FRIEDRICH HANS-PETER, Der Rang der Grundstücksrechte,, in: ZBGR 58 (1977) 339 f.
Judikatur
- Allgemein
- Kollision mit nicht vorgemerktem Mietvertrag
- Kollision mit nicht vorgemerktem Pachtvertrag
- BGE 124 III 37 = Pra 1998 S. 363
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