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Grundpfandrecht

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Verhältnis zu anderen Rechten am Grundstück

Rechtsgebiet:
Grundpfandrecht
Stichworte:
Grundpfandrecht (Hypothek)
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Die Grundpfandrechte haben nicht nur unter sich ein Rangverhältnis, sondern auch zu anderen Rechten am Grundstück:

  • Grundpfandrecht im Verhältnis zu Eigentum
    • Zahlungsfähiger Grundeigentümer
      • Vorrang Eigentum vor Grundpfandrecht
      • Ausnahmen
        • Pfandrechte aus Behebung der Gefahr der Wertverminderung der Pfandsache [vgl. ZGB 808 – ZGB 810]
    • Zahlungsunwilliger oder zahlungsunfähiger Grundeigentümer
      • Vorrang Grundpfandrecht vor Eigentum
        • Grundpfandverwertung [vgl. ZGB 816 Abs. 1]
        • Vgl. Grundstücksverwertung
        • www.grundpfandverwertung.ch
  • Grundpfandrecht im Verhältnis zu (anderen) beschränkten dinglichen Rechten
    • Grundsatz
      • Prinzip der Alterspriorität
    • Gesetzlich bestimmte Rangfolge
      • Ranglich ältere Dienstbarkeiten und Grundlasten
        • Ältere Rechte gehen jüngeren ranglich vor
        • Der Grundpfandgläubiger muss bei einer Grundpfandrechts-Errichtung die vorhandenen Rangverhältnisse hinnehmen
          • Ausnahme
            • Bedingung der Rangverhältnis-Änderung als Finanzierungsvoraussetzung
            • Pfandeigentümer muss prüfen, ob der vom Veränderungswunsch betroffene besser Berechtigte einer Vorstellung des neuen Grundpfandrechts zustimmt
            • Wenn der besser Berechtigte ablehnt, scheitert die betreffende Finanzierung
        • Ranglich vorgehende Nutzungsbeschränkungs-Dienstbarkeiten (zB Bauverbot, Baubeschränkung, Nutzniessung, Wohnrecht etc.) können den Wert und den Verwertungserlös für den Neugläubiger stark schmälern
      • Ranglich jüngere Dienstbarkeiten und Grundlasten
        • Keine Vorstellung
          • Dem Grundpfandrecht im Range der dinglichen Sicherheit nachgehende Dienstbarkeiten und Grundlasten stören den Grundpfandgläubiger, solange der Grundpfandgläubiger aufrecht steht und keine Grundpfandverwertung erfolgt, wenig
          • Vgl. ZGB 812 Abs. 2 (siehe Box unten)
        • Doppelaufruf
          • =   zweiter Versteigerungsaufruf ohne die nachgehende Last (Dienstbarkeit oder Grundlast)
          • Im Grundpfandverwertungsverfahren können nachgehende Lasten im Rahmen eines Doppelaufrufs ggf. „abgelöst“ werden
            • Kein höheres Gebot im zweiten Aufruf > Last bleibt bestehen [vgl. VZG 56 lit c]
            • Höheres Gebot im zweiten Aufruf > Zuschlag an diesen Bieter > Last wird gelöscht [vgl. VZG 56 lit. b]
            • Überdeckung des Grundpfandgläubigers > Mehrbetrag steht Dienstbarkeits- oder Grundlast-Berechtigtem zu, der durch den Doppelaufruf seines Rechtes verlustig ging, bis zur Höhe des Wertes dieses Rechtes [vgl. ZGB 812 Abs. 2, SchKG 142, letzter Satz und VZG 116]
          • Für die Grundsätze vgl. SchKG 142 (siehe Box unten)
          • Vgl. BGE 81 III 61 ff.
        • Gesamtwert
          • Für Grundlasten, aber auch Dienstbarkeiten, kann ein Gesamtwert vereinbart werden, der im Grundbuch „vermerkt“ werden kann
          • Dieser Gesamtwert ist bei der Löschung des Rechtes im Doppelaufruf-Verfahren, wegen der Abfindung des Rechtsverlusts von Relevanz, von Relevanz
    • Vertraglich beeinflusste Rangfolge
      • Nachgangserklärung (oder in ZH: Vorstellungsbewilligung)
        • Eine Nachgangserklärung des Grundpfandgläubigers bewirkt, dass eine neue Dienstbarkeit oder Grundlast seinem Pfandrecht im Range der dinglichen Sicherheit vorgestellt werden kann
        • Form
          • formfrei; vgl. BGE 90 II 403
        • Wirkung
          • wie wenn die jüngere Dienstbarkeit oder Grundlast zeitlich vor dem betreffenden Grundpfandrecht eingetragen worden wäre
        • Verwertung
          • Vgl. Grundstücksverwertung
          • www.grundpfandverwertung.ch
  • Grundpfandrecht im Verhältnis zu vorgemerkten persönlichen Rechten
    • Vorgemerkte persönliche Rechte
      • =   Realobligationen, d.h. vorgemerkte persönliche Rechte wirken gegenüber dem jeweiligen Grundeigentümer
    • Arten von Realobligationen [vgl. ZGB 959]
      • Vorkaufsrecht
      • Kaufsrecht
      • Rückkaufsrecht
      • Miete
      • Pacht
    • Rangverhältnis
      • Auch vorgemerkte persönliche Rechte haben einen Rang
        • Im Verhältnis zu den Grundpfandrechten
        • Im Verhältnis zu den Dienstbarkeiten und Grundlasten
        • unter sich, d.h. im Verhältnis zu anderen vorgemerkten Rechten
      • Doppelaufruf
        • Vorgemerkte persönliche Rechte unterstehen ebenfalls dem System des Doppelaufrufs [vgl. VZG 104; BGE 43 III 140 (bzgl. Vorkaufsrecht); BGE 81 III 63 (bzgl. Kaufsrecht)]

Art. 812 ZGB

1 Ein Verzicht des Eigentümers auf das Recht, weitere Lasten auf das verpfändete Grundstück zu legen, ist unverbindlich.

2 Wird nach der Errichtung des Grundpfandrechtes eine Dienstbarkeit oder Grundlast auf das Grundstück gelegt, ohne dass der Pfandgläubiger zugestimmt hat, so geht das Grundpfandrecht der späteren Belastung vor, und diese wird gelöscht, sobald bei der Pfandverwertung ihr Bestand den vorgehenden Pfandgläubiger schädigt.

3 Der aus der Dienstbarkeit oder Grundlast Berechtigte hat jedoch gegenüber nachfolgenden Eingetragenen für den Wert der Belastung Anspruch auf vorgängige Befriedigung aus dem Erlöse.

Art. 142 SchKG

e. Doppelaufruf

1 Ist ein Grundstück ohne Zustimmung des vorgehenden Grundpfandgläubigers mit einer Dienstbarkeit, einer Grundlast oder einem vorgemerkten persönlichen Recht belastet und ergibt sich der Vorrang des Pfandrechts aus dem Lastenverzeichnis, so kann der Grundpfandgläubiger innert zehn Tagen nach Zustellung des Lastenverzeichnisses den Aufruf sowohl mit als auch ohne die Last verlangen.

2 Ergibt sich der Vorrang des Pfandrechts nicht aus dem Lastenverzeichnis, so wird dem Begehren um Doppelaufruf nur stattgegeben, wenn der Inhaber des betroffenen Rechts den Vorrang anerkannt hat oder der Grundpfandgläubiger innert zehn Tagen nach Zustellung des Lastenverzeichnisses am Ort der gelegenen Sache Klage auf Feststellung des Vorranges einreicht.

3 Reicht das Angebot für das Grundstück mit der Last zur Befriedigung des Gläubigers nicht aus und erhält er ohne sie bessere Deckung, so kann er die Löschung der Last im Grundbuch verlangen. Bleibt nach seiner Befriedigung ein Überschuss, so ist dieser in erster Linie bis zur Höhe des Wertes der Last zur Entschädigung des Berechtigten zu verwenden.

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