Grundbuchanmeldung

Für jede Eintragung im weiteren Sinne (i.w.S.) ist eine Grundbuchanmeldung (auch: Anmeldung), die nachgenannten Kriterien zu entsprechen hat, erforderlich.

Folgendes zu den Einzelheiten:

Begriff

• Grundbuchanmeldung (auch: Anmeldung)   =         Einschreibungsantrag bezüglich Eintragung, Änderung oder Löschung eines Rechtes im Grundbuch

Grundlage

• ZGB 963 f.
• ZGB 976 Abs. 1 am Ende
• GBV 46

Antragsprinzip (auch: Anmeldungsprinzip)

• Begriff
  • Antragsprinzip   =         Grundsatz, wonach der Grundbuchverwalter Eintragungen i.w.S. ins Grundbuch nur auf Anmeldung hin vornehmen darf
• Grundlage
  • GBV 46
• Rechtsnatur
  • Verwaltungsgesuch
• Ziel
  • Schaffung klarer Rechtsverhältnisse
• Funktion
  • Klare Dokumentengrundlage für ein Eintragungs-, Änderungs- oder Löschungsbegehren
• Ausnahme vom Antragsprinzip (GBV 46 Abs. 2)
  • Vorbehalten bleiben die im ZGB und in der Grundbuchverordnung (GBV) vorgesehenen Ausnahmen, in denen das Verfahren von Amtes wegen eingeleitet wird
    • zB Löschung zweifelsfrei bedeutungsloser Einträge (ZGB 976)
      • Grundbuch-Rechtsbehelfe-Erleichterte Löschung-Löschung zweifelsfrei bedeutungsloser Einträge

(Willens-)Erklärung

• Begriff
  • Willenserklärung   =         Erklärung des Antragstellers, wonach er die Vornahme einer Eintragung, Änderung oder Löschung beantragt
• Grundlage
  • GBV 46
• Rechtsnatur
  • Verfügungsgeschäft
• Ziel
  • Grundsatz
    • Buchlicher Erwerb
      • Grundbuchlicher Vollzug eines Rechtsgrundausweises (Rechtsgeschäft)
    • Ausserbuchlicher Erwerb
      • Inübereinstimmungbringung eines Grundbucheintrags mit den tatsächlichen Rechtsverhältnissen
  • Ausnahme
    • Die Löschung eine eingetragenen Rechts i.w.S. bedarf keines Rechtsgrundausweises
      • Eintragungsverfahren-Rechtsgrund-Ausweis
• Funktion
  • Vollzug eines grundbuch-relevanten Vorhabens
• Erklärender
  • Grundeigentümer oder im Falle einer Löschung der aus einem eingetragenen, angemerkten oder vorgemerkten Rechte Berechtigte
• Adressat
  • Grundbuchamt

Inhalt

• Klarheit und Vollständigkeit
  • Die Grundbuchanmeldung hat klar und vollständig zu sein
• Bedingungs- und Vorbehaltslosigkeit
  • Die Grundbuchanmeldung hat unbedingt und vorbehaltlos zu erfolgen (vgl. GBV 47 Abs. 1 Satz 1)
• Einzelne Aufzählung mehrerer Eintragungsersuchen in einer Anmeldung
  • In der Grundbuchanmeldung muss jede vorzunehmende Eintragung einzeln aufgeführt sein (GBV 47 Abs. 2) (=   Spezifizierungsprinzip)
• Behandlungsreihenfolge bei mehreren gleichzeitig eingereichten Grundbuchanmeldungen
  • Werden mehrere Anmeldungen gleichzeitig eingereicht, die miteinander im Zusammenhang stehen, so ist anzugeben, in welcher Reihenfolge sie behandelt werden sollen (GBV 47 Abs. 3)
• Ordre lié
  • In der Grundbuchanmeldung kann verlangt werden, dass die Eintragung nicht ohne eine bestimmte andere Eintragung vorzunehmen ist (GBV 47 Abs. 4)

Form

• Grundsatz: Schriftlichkeit
  • Die Grundbuchanmeldung bedarf der schriftlichen Form (ZGB 963 Abs. 1, ZGB 964 Abs. 1, GBV 48 Abs. 1)
• Ausnahme: Formlose Behörden- oder Gerichtsanmeldungen in dringlichen Fällen
  • Behörden und Gerichte können in dringenden Fällen die folgenden Eintragungen formlos anmelden (GBV 48 Abs. 2)
    • Anwendungsfälle
      • Vormerkung einer Verfügungsbeschränkung nach ZGB 960 Abs. 1 Ziff. 1 und 2
      • Vormerkung einer vorläufigen Eintragung nach ZGB 961 Abs. 1 Ziff. 1
      • Anmerkung der eherechtlichen Verfügungsbeschränkung nach GBV 55 Abs. 1
      • Anmerkungen des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts nach Artikel 55 Absatz 3;
      • Anmerkung einer Grundbuchsperre nach GBV 56
    • Tagebuchprotokollierung von Datum und Uhrzeit
      • Die formlose Grundbuchanmeldung ist mit dem Datum und der Uhrzeit der Übermittlung ins Tagebuch einzutragen (GBV 48 Abs. 3)
    • Nachreichung der schriftlichen Anmeldung
      • Im Falle einer formlosen Anmeldung ist die schriftliche Anmeldung unverzüglich nachzureichen (GBV 48 Abs. 4 Satz 1)
      • Trifft die schriftliche Anmeldung nicht innert der üblichen Zustellfrist für Briefpost ein, so weist das Grundbuchamt die Anmeldung ab (GBV 48 Abs. 4 Satz 2)
• Ausnahme: Löschungsantrag durch Unterzeichnung im Tagebuch
  • Die Löschungsanmeldung kann mit der Unterzeichnung im Tagebuch abgegeben werden (vgl. ZGB 964 Abs. 2)
  • Seltene Praktizierung dieser Anmeldungsvariante in der Grundbuchpraxis

Anmeldung durch die verfügungsberechtigte Person

• Grundsatz
  • Eigentümer (ZGB 963 Abs. 1)
    • Die Grundbuchanmeldung muss von der verfügungsberechtigten Person ausgehen
  • Zeitpunkt
    • Das Verfügungsrecht muss im Zeitpunkt der Anmeldung erstellt sein
• Ausnahmen
  • Ausserbuchlicher Rechtserwerb (ZGB 963 Abs. 1; ferner: ZGB 641) als Erwerbstitel
    • Gesetzesvorschrift
    • Rechtskräftiges Urteil
    • einem Urteil gleichwertige Urkunde
  • Der aus dem Eintrag Berechtigte (ZGB 964 Abs. 1)
    • Anwendungsfälle
      • Dienstbarkeitsberechtigter
      • Pfandgläubiger einer Grundpfandverschreibung
      • etc.
    • Vorbehalt
      • Vorbehalten bleibt die Zustimmung von Personen, deren Rechtsstellung durch einen solchen Löschungsantrag betroffen ist

Anmeldung durch einen Stellvertreter (GBV 49)

• Vertretung allgemein
  • Anmeldung für eine Gesellschaft, eine juristische Person, eine öffentlich-rechtliche Körperschaft oder durch eine zur Vertretung der verfügungsberechtigten Person berechtigte Person
    • Nachweis der Vertretungsmacht oder ein Ausweis über das Vertretungsverhältnis der handelnden Personen eingereicht (Schriftliche Vollmacht, i.d.R. mit amtlich beglaubigter Unterschrift des Vollmachtgebers (Eigentümer))
• Vertretung durch die Urkundsperson
  • Für die Fälle, dass der Rechtsgrundausweis öffentlich zu beurkunden ist (GBV 62 – GBV 80)
    • kantonales Recht kann vorsehen, dass die Urkundsperson die Anmeldung vornehmen darf
    • hiezu ZGB 963 Abs. 3, GBV 49 Abs. 2
  • Trotzdessen steht es dem Eigentümer frei, die Grundbuchanmeldung selber abzugeben oder einen Dritten damit zu beauftragen und zu ermächtigen (vgl. BGE 121 III 97 ff.)

Anmeldung durch den Willensvollstrecker (Testamentsvollstrecker) (GBV 50)

• Anmeldungsrechte
  • Der Willensvollstrecker, der sich mit einer Bestätigung der zuständigen Behörde als Willensvollstrecker ausweist, kann ohne die Mitwirkung der Erben folgende Vorgänge anmelden:
    • Veräusserung oder Belastung eines Grundstücks oder eines dinglichen Rechts, das zum Nachlass gehört
    • Eintragungen zur Ausrichtung eines Vermächtnisses, das ein zum Nachlass gehörendes Grundstück oder dingliches Recht beinhaltet
    • Eintragungen, die sich aus einem Erbteilungsvertrag ergeben, sofern dieser den Anforderungen von GBV 64 Abs. 1 lit. b entspricht
• Mehrere Willensvollstrecker
  • Wurden mehrere Willensvollstrecker beauftragt, so kann eine dieser Personen nur selbstständig handeln, wenn sie das Recht dazu nachweist

Anmeldungsbelege (GBV 51)

• Daten in Anmeldungsbelegen
  • Die Anmeldungsbelege müssen folgende Angaben über die verfügende Person und die erwerbende Person enthalten:
    • für natürliche Personen (a):
      • Namen / Vornamen
      • Geburtsdatum
      • Geschlecht
      • Wohnort
      • Heimatort oder Staatsangehörigkeit
      • Kopie des Passes oder der Identitätskarte (nach Erfassung der Personalien ist die Kopie zu vernichten
    • für juristische Personen sowie Kollektiv- und Kommanditgesellschaften (b):
      • Firma oder Name
      • Sitz
      • Rechtsform, wenn diese nicht aus der Firma oder dem Namen hervorgeht
      • Unternehmens-Identifikationsnummer (UID)
    • für andere Gesellschaften und Gemeinschaften, in denen die beteiligten Personen durch Gesetzesvorschrift oder Vertrag verbunden und Gesamteigentümer sind:
      • Angaben über die daran beteiligten Personen nach Buchstabe a oder b
• Beurteilungsangaben für Bewilligungs- oder Zustimmungsbedürftigkeiten
  • Angaben zur Beurteilung, ob für die Verfügung über ein Grundstück die Bewilligung einer Behörde oder die Zustimmung Dritter (zB des Ehegatten bzw. Bewilligungsbehörde über den Grundstückerwerb durch Personen im Ausland) nötig ist
• Gemeinschaftliches Eigentum
  • Beim Erwerb von gemeinschaftlichem Eigentum sind die Angaben zu machen, die für die Darstellung des Gemeinschaftsverhältnisses nach GBV 96 erforderlich sind
    • Miteigentum
      • Angabe des Anteils jedes Miteigentümers durch den entsprechenden Zusatz
        • zB «zu ½», «zu ⅓» usw.
      • Miteigentumsverhältnisse an gegenseitig überragenden Bauten oder an Bauwerken auf fremdem Boden (ZGB 670)
        • Kantone können bestimmen, dass diese als Dienstbarkeit eingetragen werden können
    • Gesamteigentum
      • Angabe des Rechtsverhältnisses, das die Gemeinschaft oder Gesellschaft begründet
        • zB Erbengemeinschaft
        • zB einfache Gesellschaft
        • zB Kollektivgesellschaft
        • zB Kommanditgesellschaft
        • etc.

Ausweise

• Grundsatz: Erfordernis des doppelten Ausweises
  • Damit die Eintragung i.w.S. im Hauptbuch erfolgen darf, ist der sog. „doppelte Ausweis“ erforderlich (vgl. ZGB 965 + GBV 62 – GBV 80):
    • Nachweis des Verfügungsrechts
    • Nachweis des Rechtsgrunds
• Weitere Detailinformationen
  • Verfügungsrechts-Ausweis
  • Rechtsgrund-Ausweis

Rückzug?

• Ausgangslage
  • Dispositionsrecht des Antragstellers
    • Prinzipiell kann jeder einseitige Antrag durch den Antragsteller (einseitig) zurückgezogen werden
  • Kontext der Grundbuchanmeldung und Rückzugsfolgen
    • Formell-rechtlicher Kontext
      • Grundbuchanmeldung löst das grundbuchliche Eintragungsverfahren aus
    • Materiell-rechtlicher Kontext
      • Mit der Anmeldung wird die Verfügung über das dingliche Recht insofern ausgelöst, als der weitere Fortgang der Sache nur noch vom Vollzugsverhalten und der Vollzugsdauer des Grundbuchverwalters abhängt
    • Konnexität bei rechtsgeschäftlichem Rechtserwerb
      • Erfüllungshandlungen
        • Das Prinzip von Leistung (Grundbuchanmeldung) und Gegenleistung (zB Kaufpreiszahlung) würde gestört, wenn der Verkäufer nach Bezahlung des Kaufpreises durch den Käufer seine Grundbuchanmeldung zurückziehen könnte, weil der Grundbuchverwalter das Kaufsgeschäft nur im Tagebuch eingetragen und – zB wegen Arbeitsüberlastung – im Hauptbuch nicht gebucht hat
      • Lehre und Rechtsprechung
        • Für entsprechend unbilliges Vorhalten entwickelte sich eine Lehrmeinung und eine höchstrichterliche Rechtsprechung (vgl. BGE 115 II 221 ff.)
    • Immobiliarsachenrechts-Revision 2009
      • Die Lehre und Rechtsprechung zur Rechtsnatur der Anmeldung und zur Rückzugsfrage entwickelte Praxis ist nun in die Grundbuchverordnung (GBV 47 Abs. 1 Satz 2) übernommen worden
      • Siehe nachfolgend „Grundsatz“
• Grundsatz
  • Eine (im Tagebuch erfasste) Grundbuchanmeldung kann nicht ohne Zustimmung der begünstigten Personen zurückgezogen werden (GBV 47 Abs. 1 Satz 2)

Abläufe und verfahrensmässige Wirkungen

• Eingang
  • Sobald die Grundbuchanmeldung beim Grundbuchamt eingegangen ist, muss sie vom Grundbuchverwalter behandelt werden > Tagebuch-Eintrag (GBV 81)
  • Auf Verlangen ist die Einschreibung im Tagebuch dem Anmeldenden zu bescheinigen (vgl. GBV 81 Abs. 3)
    • zB Stempel auf der Grundbuchanmeldungs-Kopie
      • „Zur Eintragung angemeldet: Datum + Unterschrift des Grundbuchverwalters“
• Tagebuch-Eintrag
  • Sobald die Grundbuchanmeldung beim Grundbuchamt eingereicht ist, muss sie vom Grundbuchverwalter im Tagebuch eingeschrieben und weiterbehandelt werden (GBV 81 Abs. 1 lit. a und lit. b)
  • Der Tagebucheintrag hat unabhängig davon zu erfolgen, ob die Grundbuchanmeldung vollzugsfähig ist oder (mittels Verfügung) abgewiesen werden muss
• Tagebuch-Inhalt
  • Der Tagebucheintrag hat zu enthalten (GBV 81 Abs. 2):
    • die fortlaufende Ordnungsnummer, deren Zählung mit jedem Kalenderjahr neu beginnt
    • das Datum und die genaue Uhrzeit der Anmeldung oder der Einleitung des Verfahrens
    • den Namen oder die Firma und den Wohnort oder den Sitz der anmeldenden Person
    • den Inhalt des beantragten Hauptbucheintrags in Stichworten und die Bezeichnung der betroffenen Grundstücke oder einen Hinweis auf die Anmeldung
• Hinweis auf hängigen Tagebucheintrag im Hauptbuchblatt
  • Ist eine Eintragung in das Tagebuch hängig, so wird im Papiergrundbuch auf dem Hauptbuchblatt – zB mittels Bleistiftnotiz – darauf hingewiesen (GBV 82)
• Kognition
  • Nach erfolgtem Tagebucheintrag hat der Grundbuchverwalter zu prüfen, ob die Grundbuchanmeldung vollzogen werden kann und zu entscheiden:
    • Kognition Grundbuchamt
    • Entscheid Grundbuchamt
  • Vollzug im Hauptbuchblatt
    • Ist die Grundbuchanmeldung zu vollziehen, wird das im Hauptbuchblatt einzutragende Datum auf das Datum der Tagebucheinschreibung zurückbezogen (vgl. ZGB 972 Abs. 2)
  • Abweisung der Grundbuchanmeldung
    • Im Abweisungsfalle hat der Anmelde zu entscheiden, ob er die Abweisungsverfügung akzeptieren oder dagegen den Rechtsweg beschreiten will
      • Rechtsweg
• Überblick
  • Die Abläufe des Eintragungsverfahrens sind eingefangen unter:
    • Schema „Eintragungsverfahren“