Einleitung
Verträge über Grundstücke oder deren Gebrauch unterstehen dem Recht des Staates, in welchem sich die Grundstücke befinden (Art. 119 Abs. 1 IPRG) – eine Rechtswahl ist aber zulässig (Art. 119 Abs. 2 IPRG).
Die Vertragsform untersteht dem Recht des Staates, in welchem es sich das Grundstück befindet.
- Ausnahme: Das Recht des Staates, in welchem sich das Grundstück befindet, lässt die Anwendung eines anderen Rechts zu
Für ein Grundstück in der Schweiz richtet sich die Form nach Schweizer Recht (Art. 119 Abs. 3 Satz 2 IPRG) – gilt als Ordre Public
Praxisbeispiel:
Ein Vertrag über ein Grundstück in der Schweiz kann durch eine Rechtswahl (119 Abs. 2 IPRG) dem Recht eines ausländischen Staates unterstellt werden, die Vertragsform muss aber Schweizer Recht entsprechen. Nach Art. 216 OR bedürfen Kaufverträge, Vorverträge sowie Verträge, die Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.
Bei Mietverträgen über Grundtücke in der Schweiz ist beispielsweise die Formularpflicht (vgl. u.a. Art. 266l Abs. 2 OR) zu beachten.
Prüfungsschema „Rechtswahl“:
- sachlicher Anwendungsbereich:
- Vertrag über Grundstücke oder deren Gebrauch
- Veräusserungsverträge
- Kauf/Verkauf
- Schenkung
- Begründung beschränkter dinglicher Rechte, z.B.
- Dienstbarkeit
- Pfandrecht
- Nutzniessung
- Einräumung schuldrechtlicher Rechte, z.B.
- Miete, für weiterführende Informationen zum Mietrecht vgl. Mietrecht
- Mietverträge über den Gebrauch von Grundstücken gelten nicht als Konsumentenverträge gemäss Art. 120 IPRG, selbst wenn es um die familiäre/persönliche Nutzung der Immobilie geht. Maklerverträge sind aber Konsumentenverträge, wenn die Vermittlung eine privat genutzte oder privat zu nutzende Immobilie betrifft
für weitere Informationen zum Konsumentenvertrag vgl. KONSUMENTENVERTRAG (INTERNATIONAL)
- Mietverträge über den Gebrauch von Grundstücken gelten nicht als Konsumentenverträge gemäss Art. 120 IPRG, selbst wenn es um die familiäre/persönliche Nutzung der Immobilie geht. Maklerverträge sind aber Konsumentenverträge, wenn die Vermittlung eine privat genutzte oder privat zu nutzende Immobilie betrifft
- Real Estate Leasing, für weiterführende Informationen zum Leasing von Immobilien vgl. Links | real-estate-leasing.ch
- Leihe, für weiterführend Informationen zur Leihe/Gebrauchsleihe vgl. Gebrauchsleihe
- Miete, für weiterführende Informationen zum Mietrecht vgl. Mietrecht
- Errichtung von Stockwerkeigentum, für weiterführende Informationen vgl. Stockwerkeigentum
- etc.
- Veräusserungsverträge
- Grundstücke: in der Schweiz / im Ausland
- Vertrag über Grundstücke oder deren Gebrauch
- Anwendbares Recht
- Art. 1 Abs. 1 lit. b IPRG i.V.m. Art. 119 IPRG
- Anwendbarkeit der lex rei sitae (Art. 119 Abs. 1 IPRG)
- Recht des Staates, in dem das Grundstück liegt
- Rechtswahl
- zulässig (Art. 119 Abs. 2 IPRG)
- form./mat. Kriterien – vgl. Art. 116 Abs. 2 und 3 IPRG, für weitere Informationen vgl. RECHTSWAHLFREIHEIT.
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Dingliche Rechte an Grundstücken
Dingliche Rechte an Grundstücken unterliegen dem Recht am Ort der gelegenen Sache (Art. 99 Abs. 1 IPRG). Es handelt sich um eine sog. allseitige Kollisionsnorm, d.h. sie gilt für schweizerische und auch ausländische Grundstücke.
Auf dingliche Rechte an Grundstücken im Ausland kommt das daher das Recht am Lageort zur Anwendung (BGer v. 25.5.2001, 4C.19/2001).
Unter dem Begriff dingliche Rechte an Grundstücken wird der Erwerb bzw. Verlust sowie Inhalt und Ausübung des Eigentums und (beschränkter) dinglicher Recht verstanden. Das schweizerische Recht differenziert zwischen
- dinglichen Rechten an Grundstücken – Vollherrschaftsrechte wie:
- Alleineigentum;
- Miteigentum;
Für weiterführenden Informationen vgl. Miteigentum - Gesamteigentum;
Für weiterführenden Informationen vgl. Gesamteigentum - zu Stockwerkeigentum ausgestaltetes Miteigentum und
Für weiterführenden Informationen vgl. Stockwerkeigentum
- beschränkten dinglichen Rechte an Grundstücken– Teilherrschaftsrechte wie:
- Dienstbarkeiten;
Für weiterführenden Informationen vgl. Dienstbarkeit - Grundlasten;
Für weiterführenden Informationen vgl. Grundlast - Grundpfandrechte (für weiterführenden Informationen Grundpfandrecht).
- Dienstbarkeiten;
Art. 99 Abs. 2 IPRG
„Für Ansprüche aus Immissionen, die von einem Grundstück ausgehen, gelten die Bestimmungen dieses Gesetzes über unerlaubte Handlungen (Art. 138).“
Praxisbeispiel
Eine Person mit Wohnsitz in Deutschland – am Bodensee – will gegen ein Unternehmen in der Schweiz vorgehen, das bestimmte Stoffe in den Bodensee fliessen lässt, die sein Grundstück verunreinigen. Nach Art. 138 IPRG ist das schweizerische Recht als lex rei sitae oder das deutsche Recht als Erfolgsort der Immissionen anwendbar.
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