LAWINFO - Stockwerkeigentum / Eigentumswohnungen - Begründungsakt

Stockwerkeigentumsbegründung

Die Stockwerkeigentumsbegründung setzt voraus:

Stockwerkeigentumsaufteilungspläne
Begründungserklärung oder Begründungsvertrag (sog. Rechtsgrundausweis)
Begründung vor Erstellung des Gebäudes
Grundbucheintrag (vgl. Art. 712d ZGB; Grundbuchanmeldung)

Ausgangslage bildet immer das Bestehen oder die Begründung von Mieteigentum, als Basis-Rechtsform, da das Stockwerkeigentum ein besonders ausgestaltetes Miteigentum darstellt.

Stockwerkaufteilungspläne

Die Stockwerkeigentumsbegründung wird mit der Erstellung der Aufteilungspläne gestartet. Aus diesen ist ersichtlich, welche Teile vom Sonderrecht erfasst sind und, welche gemeinschaftliche Anlagen bilden.

Begründungserklärung

Der Eigentümer eines Grundstückes kann für dieses durch einseitige Erklärung Stockwerkeigentum begründen.

Diese Erklärung kann auch Teil einer Verfügung von Todes wegen sein (Testament, Erbvertrag). Der Erblasser hat so die Möglichkeit, ein Grundstück zu teilen und auf einzelne Erben aufzuteilen.

Formerfordernis bei der Begründungserklärung:

Es ist eine öffentliche Beurkundung notwendig. Ist die Erklärung Teil einer letztwilligen Verfügung, so sind die Formvorschriften des Erbrechts einzuhalten.

Begründungsvertrag

Sind mehrere Grundeigentümer vorhanden, so bedarf es einer Vereinbarung unter diesen Eigentümern über die Errichtung von Grundeigentum.

Erwirbt eine Person ein Grundstück mit der Absicht, dieses in Stockwerkeigentum umzuwandeln, so kann dies theoretisch in einem Schritt geschehen. In der Praxis wird dies in der Regel in zwei Schritten, nämlich durch Kaufvertrag einerseits und Begründungserklärung anderseits, erledigt.

Die Vereinbarung kann auch Bestandteil eines Erbteilungsvertrages sein.

Formerfordernis bei der Begründungsvertrag:

Es ist eine öffentliche Beurkundung notwendig. Beruht die Vereinbarung auf Erbteilungsvertrag, so sind die Formvorschriften des Erbrechts einzuhalten.

Begründung vor Erstellung des Gebäudes

Wird Stockwerkeigentum vor Gebäudeerstellung begründet, ist dies im Grundbuch anzumerken; der StWE-Erwerber wird dadurch informiert, dass das Gebäude möglicherweise von den Stockwerkeigentumsplänen abweichen kann und die Wertquoten möglicherweise anzupassen sind.

Literatur

Wermelinger, Les écueils d’une propriété par étages à construire en plusieurs étapes, in: Cahiers des droits réels et de la propriété [CdDr] 2011 S. 1 ff., 4 f.
Wermelinger, La propriété par étages, 3. Aufl. 2015, N. 124 zu Art. 712d ZGB
Krauskopf, Erwerb von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes – Klippen bei der vertraglichen Gestaltung, in: Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011, S. 115 ff.

Judikatur

BGer 5A_79/2017 vom 17.11.2017 = BGE 143 III 537 (Stellung der noch nicht gebauten StWE-Einheit: Recht ihres Eigentümers, an der StWEG-Versammlung teilzunehmen)
BGE 107 II 211 Erw. 3 = Pra 70 Nr. 240

Weiterführende Informationen

Grundbucheintrag

Begründungserklärung bzw. Begründungsvertrag sind bei der Stammliegenschaft zur Eintragung ins Grundbuch anzumelden. In der Regel wird zusätzlich pro Stockwerkeinheit ein Grundbuchblatt eröffnet.

Umwandlung von Mietobjekten

In rechtlicher Hinsicht unterscheidet sich die Begründung von Stockwerkeigentum bei einem Neubau von derjenigen bei einem (bestehenden) Mietobjekt nicht. Die Mietverträge zwischen Eigentümer und Mietern sind von der Umwandlung eines Objekts in Stockwerkeinheiten rechtlich grundsätzlich nicht betroffen. Weil die Schaffung von Stockwerkeigentum in der Praxis häufig mit der Sanierung und anschliessenden Mietzinserhöhungen verbunden ist, treten bei der Umwandlung von Mietobjekten in Stockwerkeigentum manchmal jedoch mietrechtliche Probleme auf. Es können sich Fragen stellen betreffend Zulässigkeit von Kündigungen oder von Mietzinserhöhungen.

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