- Der einzelne Stockwerkeigentümer kann seine Mängelrechte auch in Bezug auf gemeinschaftliche Teile ausüben. Die entsprechenden Mängelrechte liegen nicht bei der Gemeinschaft. Ein gemeinsames, geschlossenes Vorgehen der Stockwerkeigentümer ist aber empfehlenswert.
- Verlangt nur ein einzelner Käufer und Eigentümer die Nachbesserung von gemeinschaftlichen Teilen, so kann dies unter Umständen ungewollte finanzielle Folgen für den Käufer haben. Sein Nachbesserungsanspruch bezieht sich nämlich nur auf den Wert seiner Quote. Ist beispielsweise eine gesamte Fassaden-Nachbesserung notwendig, so müsste der Käufer die Kosten, die seinen Wertanteil übersteigen, berappen. Diesem Umstand kann dadurch begegnet werden, dass die anderen Stockwerkeigentümer ebenfalls ihre Mängelrechte geltend machen. Dies ist aber nur möglich, wenn hinsichtlich der Mängelrechte identische Verträge vorliegen (insbesondere auch hinsichtlich der Rügefrist).
- Übt nur ein Käufer seine Mängelrechte aus und sieht er sich deswegen mit Kostenforderungen für die ganze Sache konfrontiert, so kann der Käufer versuchen, diese Kosten der Gemeinschaft aufzuerlegen, da es sich bei Nachbesserungsansprüchen in der Regel um notwendige oder nützliche Massnahmen handelt.
- Unproblematisch ist demgegenüber die Ausübung von Mängelrechten betreffend Teilen, die im Sonderrecht stehen (Innenbereich). Die anderen Miteigentümer sind davon nicht betroffen, weshalb auch keinerlei Mitwirkung bzw. Beschlussfassung durch die Gemeinschaft erforderlich ist.
- Die Ausübung der Mängelrechte bedarf in jedem Fall der rechtzeitigen Erhebung der Mängelrüge.
Literatur
- Stockwerkeigentum und Nachbesserung bei gemeinschaftlichen Bauteilen
- GAUCH PETER, Der Werkvertrag, 5. Aufl. 2011, Rz. 1496a
- SCHUMACHER RAINER, Die Mängelrechte des Käufers von Stockwerkeigentum – gesteigerte Komplexität, BR 1995 S. 74 f.
- REY HEINZ, Die privatrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 1988, ZBJV 126/1990 S. 199 f.
- WERMELINGER AMEDEO, Das Stockwerkeigentum, 2. Aufl. 2014, Rz. 88 ff. zu Art. 712l ZGB
- RASCHEIN URS, Die Rechtsausübung der Stockwerkeigentümergemeinschaft mit besonderer Berücksichtigung von Gewährleistungsansprüchen und des Sonderfalles Aparthotel, 1996, S. 66 ff., insbesondere S. 68
- ANDREAS KÄSER, Die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen bei Kauf- und Werkvertrag, 1999, S. 235
- KRAUSKOPF FREDERIC, Erwerb von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes – Klippen bei der vertraglichen Gestaltung, in: Luzerner Tag des Stockwerkeigentums, 2011, S. 128 1 S. 134 f.
- KRAUSKOPF FREDERIC, Stockwerkeigentum und Mängelhaftung – noch immer umkämpft, Schweizerische Baurechtstagung, 2017, S. 160
- SCHWERY NADJA, Der quotenbezogene Nachbesserungsanspruch des Stockwerkeigentümers, BR 2015 S. 154 Ziffer 3 lit. c und d)
- VISCHER MARKUS, Mängelrechte beim Kauf eines Stockwerkanteils, ZBGR 2015 S. 224 f.
Judikatur
- Stockwerkeigentum und Nachbesserung bei gemeinschaftlichen Bauteilen
- BGer 5A_71/2018 vom 18.09.2018 (Änderung der Rechtsprechung)
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