LAWINFO - Vormerkungen - Miete

Das klassische und meistangewandte vormerkbare persönliche Recht ist die Mietvertragsvormerkung. Sie charakterisiert sich durch folgende Aspekte:

Definition

Mietvertrags-Vormerkung

Gesetzliche Grundlage

OR 261b

Vertrag (Rechtsverhältnis)

Immobilien-Mietvertrag
- Hauptmietvertrag
  - = vormerkungsfähiger Regelfall
- Untermietvertrag?
  - u.E. ist die Vormerkung eines Untermietvertrages unzulässig, weil Grundeigentümer nicht Vertragspartei im Untermietvertrag ist (a. Mg. ZUCKER / EICHENBERGER, in: AJP 2010, S. 841)
Zulässiger dispositiver Inhalt

Vormerkungsabrede

Vormerkungsabrede als Nebenabrede im Liegenschaften-Mietvertrag
- oft wird der Mieter vom Vermieter und Grundeigentümer ermächtigt und berechtigt (Vollmacht), die Mietvertrags-Vormerkung selber ins Grundbuch anzumelden
  - Muster Vertretungsrecht
Zulässiger dispositiver Inhalt

Vormerkungsdauer

Allgemein

Vormerkung in der Regel höchstens auf die Bestandesdauer des vorzumerkenden Rechts bzw. Rechtsverhältnisses

Feste Mietdauer

unproblematisch

Vormerkungsbeginn

Vormerkung vor Mietbeginn
- Vormerkung einer Miete mit aufgeschobenem Mietbeginn, nur wenn der Mietbeginn und das Mietende im Grundbuch eingeschrieben sind
  - Erfüllung des Gebot der Klarheit des Grundbuchs (vgl. GBV 123 Abs. 2 lit. a)
- Vgl. hiezu
  - Literatur
    - Meinungsäusserung des Eidg. Grundbuchamts, in: ZBGR 42 (1961) 109 f.
    - PFÄFFLI ROLAND, BN 1990, S. 48, Ziffer 31
  - Judikatur
    - a. Mg. BGE 81 I 75
    - Praxisänderung des Luzerner Obergerichts gegenüber 85 (2004) 87 ff., in: ZBGR 87 (2006) 266 f.
    - BGE 5A.18/2001

Vormerkungsende

Optionsdauer
- Grundsätzliches
  - Da die Option von der Potestativ-Bedingung der Optionsausübung abhängt und damit keine feste Mietdauer gegeben ist, ist die Vormerkung auf die Optionsdauer nicht möglich
- Einmalige Volldauer-Vormerkung (feste Mietdauer + Optionsdauer)
  - In der Praxis teilweise verbreitet, weil der vermietende Grundeigentümer auf die ganze Dauer, d.h. auch auf die Optionsdauer gebunden ist
- Verlängerung der Vormerkungsdauer (feste Mietdauer + bei Verlängerung auf die optionsbedingte, weitere Mietdauer)
  - In der Praxis zulässig, wenn nach der Ursprungsvormerkung keine beschränkt dinglichen Rechte oder andere Vormerkungen ins Grundbuch eingeschrieben wurden (Beachtung des Prinzips der Alterspriorität)
Löschung infolge Zeitablaufs
- Vormerkungslöschung durch das Grundbuchamt von Amtes wegen (vgl. BGE 135 III 248)
- Löschung im Grundbuch

Vormerkungswirkung

(Miet-)vertragliche Rechte werden zur Realobligation
Der jeweilige Eigentümer hat Mieter den Gebrauch der Mietsache entsprechend vorgemerktem Mietvertrag zu gestatten
Keine ausserordentliche Kündigung durch den Rechtsnachfolger des ursprünglichen Vermieters (OR 261 Abs. 2 lit. a)

Ergänzende Bemerkungen

Gesetzliche Realobligation

Übergang des Mietverhältnisses bei der Grundstücksveräusserung (vgl. OR 261 Abs. 1), auch ohne Vormerkung
- Ohne Vormerkung kann der Erwerber die Wohn- und Geschäftsraummiete bei dringendem Eigenbedarf – trotz längerer Kündigungsfrist oder bestimmter Frist – auf den nächstmöglichen gesetzlichen Termin kündigen
Durch die Vormerkung des Mietverhältnisses wird die gesetzliche Realobligation durch eine rechtsgeschäftliche Realobligation ergänzt und die Kündigungsmöglichkeit des Grundstückerwerbers ausgeschlossen (vgl. OR 261 Abs. 2; vgl. auch BGE 126 III 290 = Pra 2001, S. 295)

Vormerkung im Eheschutz- oder Ehescheidungsverfahren des Grundeigentümer-Ehegatten

Die Wohnungsnutzungsrechte des nicht im Grundbuch eingetragenen Ehegatten ist u.E. nicht vormerkungsfähig, da das ehebedingte Mitbenutzungsrecht der Wohnstätte kein Mietvertrag darstellt (vgl. SCHMID JÜRG, BSK, N 25 zu ZGB 959; Vormerkungsfähigkeit bejaht in OGer ZH, ZBGR 1966, S. 357)

Spätere Vormerkungslöschung

Endet die Vormerkung infolge Zeitablaufs oder wird auf die Mietvertragsvormerkung verzichtet, hindert dies den Fortbestand des Mietverhältnisses nicht; nach Zeitablauf bzw. Vormerkungsverzicht kommt dem nicht mehr vorgemerkten Mietverhältnis aber nur noch obligatorische Wirkung zu

Literatur

SCHMID JÜRG, BSK, N 23 zu ZGB 959

Judikatur

BGE 81 I 75
ZBGR 49 / 265

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