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Vormerkungen

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Miete

Erstellungsdatum:
21.12.2015
Aktualisiert:
18.10.2022
Herausgeber:
Logo Partnerfirma
Verlag:
LAWMEDIA AG
Hinweis:
Diese Kommentierung war früher eine eigenständige Infowebsite und ist nun hier auf www.law.ch – unserer neuen Plattform für Recht, Steuern und Wirtschaft in der Schweiz zu finden.

Das klassische und meistangewandte vormerkbare persönliche Recht ist die Mietvertragsvormerkung. Sie charakterisiert sich durch folgende Aspekte:

Definition

  • Mietvertrags-Vormerkung

Gesetzliche Grundlage

Vertrag (Rechtsverhältnis)

  • Immobilien-Mietvertrag
    • Hauptmietvertrag
      • = vormerkungsfähiger Regelfall
    • Untermietvertrag?
      • u.E. ist die Vormerkung eines Untermietvertrages unzulässig, weil Grundeigentümer nicht Vertragspartei im Untermietvertrag ist (a. Mg. ZUCKER / EICHENBERGER, in: AJP 2010, S. 841)
  • Zulässiger dispositiver Inhalt

Vormerkungsabrede

  • Vormerkungsabrede als Nebenabrede im Liegenschaften-Mietvertrag
    • oft wird der Mieter vom Vermieter und Grundeigentümer ermächtigt und berechtigt (Vollmacht), die Mietvertrags-Vormerkung selber ins Grundbuch anzumelden
  • Zulässiger dispositiver Inhalt

Vormerkungsdauer

Allgemein

  • Vormerkung in der Regel höchstens auf die Bestandesdauer des vorzumerkenden Rechts bzw. Rechtsverhältnisses

Feste Mietdauer

  • unproblematisch

Vormerkungsbeginn

  • Vormerkung vor Mietbeginn
    • Vormerkung einer Miete mit aufgeschobenem Mietbeginn, nur wenn der Mietbeginn und das Mietende im Grundbuch eingeschrieben sind
    • Vgl. hiezu
      • Literatur
        • Meinungsäusserung des Eidg. Grundbuchamts, in: ZBGR 42 (1961) 109 f.
        • PFÄFFLI ROLAND, BN 1990, S. 48, Ziffer 31
      • Judikatur
        • a. Mg. BGE 81 I 75
        • Praxisänderung des Luzerner Obergerichts gegenüber 85 (2004) 87 ff., in: ZBGR 87 (2006) 266 f.
        • BGE 5A.18/2001

Vormerkungsende

  • Optionsdauer
    • Grundsätzliches
      • Da die Option von der Potestativ-Bedingung der Optionsausübung abhängt und damit keine feste Mietdauer gegeben ist, ist die Vormerkung auf die Optionsdauer nicht möglich
    • Einmalige Volldauer-Vormerkung (feste Mietdauer + Optionsdauer)
      • In der Praxis teilweise verbreitet, weil der vermietende Grundeigentümer auf die ganze Dauer, d.h. auch auf die Optionsdauer gebunden ist
    • Verlängerung der Vormerkungsdauer (feste Mietdauer + bei Verlängerung auf die optionsbedingte, weitere Mietdauer)
      • In der Praxis zulässig, wenn nach der Ursprungsvormerkung keine beschränkt dinglichen Rechte oder andere Vormerkungen ins Grundbuch eingeschrieben wurden (Beachtung des Prinzips der Alterspriorität)
  • Löschung infolge Zeitablaufs

Vormerkungswirkung

  • (Miet-)vertragliche Rechte werden zur Realobligation
  • Der jeweilige Eigentümer hat Mieter den Gebrauch der Mietsache entsprechend vorgemerktem Mietvertrag zu gestatten
  • Keine ausserordentliche Kündigung durch den Rechtsnachfolger des ursprünglichen Vermieters (OR 261 Abs. 2 lit. a)

Ergänzende Bemerkungen

Gesetzliche Realobligation

  • Übergang des Mietverhältnisses bei der Grundstücksveräusserung (vgl. OR 261 Abs. 1), auch ohne Vormerkung
    • Ohne Vormerkung kann der Erwerber die Wohn- und Geschäftsraummiete bei dringendem Eigenbedarf – trotz längerer Kündigungsfrist oder bestimmter Frist – auf den nächstmöglichen gesetzlichen Termin kündigen
  • Durch die Vormerkung des Mietverhältnisses wird die gesetzliche Realobligation durch eine rechtsgeschäftliche Realobligation ergänzt und die Kündigungsmöglichkeit des Grundstückerwerbers ausgeschlossen (vgl. OR 261 Abs. 2; vgl. auch BGE 126 III 290 = Pra 2001, S. 295)

Vormerkung im Eheschutz- oder Ehescheidungsverfahren des Grundeigentümer-Ehegatten

  • Die Wohnungsnutzungsrechte des nicht im Grundbuch eingetragenen Ehegatten ist u.E. nicht vormerkungsfähig, da das ehebedingte Mitbenutzungsrecht der Wohnstätte kein Mietvertrag darstellt (vgl. SCHMID JÜRG, BSK, N 25 zu ZGB 959; Vormerkungsfähigkeit bejaht in OGer ZH, ZBGR 1966, S. 357)

Spätere Vormerkungslöschung

  • Endet die Vormerkung infolge Zeitablaufs oder wird auf die Mietvertragsvormerkung verzichtet, hindert dies den Fortbestand des Mietverhältnisses nicht; nach Zeitablauf bzw. Vormerkungsverzicht kommt dem nicht mehr vorgemerkten Mietverhältnis aber nur noch obligatorische Wirkung zu

Weiterführende Literatur

  • SCHMID JÜRG, BSK, N 23 zu ZGB 959

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