Miete

Das klassische und meistangewandte vormerkbare persönliche Recht ist die Mietvertragsvormerkung. Sie charakterisiert sich durch folgende Aspekte:

Definition

• Mietvertrags-Vormerkung

Gesetzliche Grundlage

• OR 261b

Vertrag (Rechtsverhältnis)

• Immobilien-Mietvertrag
  • Hauptmietvertrag
    • = vormerkungsfähiger Regelfall
  • Untermietvertrag?
    • u.E. ist die Vormerkung eines Untermietvertrages unzulässig, weil Grundeigentümer nicht Vertragspartei im Untermietvertrag ist (a. Mg. ZUCKER / EICHENBERGER, in: AJP 2010, S. 841)
• Zulässiger dispositiver Inhalt

Vormerkungsabrede

• Vormerkungsabrede als Nebenabrede im Liegenschaften-Mietvertrag
  • oft wird der Mieter vom Vermieter und Grundeigentümer ermächtigt und berechtigt (Vollmacht), die Mietvertrags-Vormerkung selber ins Grundbuch anzumelden
    • Muster Vertretungsrecht
• Zulässiger dispositiver Inhalt

Vormerkungsdauer

Allgemein

• Vormerkung in der Regel höchstens auf die Bestandesdauer des vorzumerkenden Rechts bzw. Rechtsverhältnisses

Feste Mietdauer

• unproblematisch

Vormerkungsbeginn

• Vormerkung vor Mietbeginn
  • Vormerkung einer Miete mit aufgeschobenem Mietbeginn, nur wenn der Mietbeginn und das Mietende im Grundbuch eingeschrieben sind
    • Erfüllung des Gebot der Klarheit des Grundbuchs (vgl. GBV 123 Abs. 2 lit. a)
  • Vgl. hiezu
    • Literatur
      • Meinungsäusserung des Eidg. Grundbuchamts, in: ZBGR 42 (1961) 109 f.
      • PFÄFFLI ROLAND, BN 1990, S. 48, Ziffer 31
    • Judikatur
      • a. Mg. BGE 81 I 75
      • Praxisänderung des Luzerner Obergerichts gegenüber 85 (2004) 87 ff., in: ZBGR 87 (2006) 266 f.
      • BGE 5A.18/2001

Vormerkungsende

• Optionsdauer
  • Grundsätzliches
    • Da die Option von der Potestativ-Bedingung der Optionsausübung abhängt und damit keine feste Mietdauer gegeben ist, ist die Vormerkung auf die Optionsdauer nicht möglich
  • Einmalige Volldauer-Vormerkung (feste Mietdauer + Optionsdauer)
    • In der Praxis teilweise verbreitet, weil der vermietende Grundeigentümer auf die ganze Dauer, d.h. auch auf die Optionsdauer gebunden ist
  • Verlängerung der Vormerkungsdauer (feste Mietdauer + bei Verlängerung auf die optionsbedingte, weitere Mietdauer)
    • In der Praxis zulässig, wenn nach der Ursprungsvormerkung keine beschränkt dinglichen Rechte oder andere Vormerkungen ins Grundbuch eingeschrieben wurden (Beachtung des Prinzips der Alterspriorität)
• Löschung infolge Zeitablaufs
  • Vormerkungslöschung durch das Grundbuchamt von Amtes wegen (vgl. BGE 135 III 248)
  • Löschung im Grundbuch

Vormerkungswirkung

• (Miet-)vertragliche Rechte werden zur Realobligation
• Der jeweilige Eigentümer hat Mieter den Gebrauch der Mietsache entsprechend vorgemerktem Mietvertrag zu gestatten
• Keine ausserordentliche Kündigung durch den Rechtsnachfolger des ursprünglichen Vermieters (OR 261 Abs. 2 lit. a)

Ergänzende Bemerkungen

Gesetzliche Realobligation

• Übergang des Mietverhältnisses bei der Grundstücksveräusserung (vgl. OR 261 Abs. 1), auch ohne Vormerkung
  • Ohne Vormerkung kann der Erwerber die Wohn- und Geschäftsraummiete bei dringendem Eigenbedarf – trotz längerer Kündigungsfrist oder bestimmter Frist – auf den nächstmöglichen gesetzlichen Termin kündigen
• Durch die Vormerkung des Mietverhältnisses wird die gesetzliche Realobligation durch eine rechtsgeschäftliche Realobligation ergänzt und die Kündigungsmöglichkeit des Grundstückerwerbers ausgeschlossen (vgl. OR 261 Abs. 2; vgl. auch BGE 126 III 290 = Pra 2001, S. 295)

Vormerkung im Eheschutz- oder Ehescheidungsverfahren des Grundeigentümer-Ehegatten

• Die Wohnungsnutzungsrechte des nicht im Grundbuch eingetragenen Ehegatten ist u.E. nicht vormerkungsfähig, da das ehebedingte Mitbenutzungsrecht der Wohnstätte kein Mietvertrag darstellt (vgl. SCHMID JÜRG, BSK, N 25 zu ZGB 959; Vormerkungsfähigkeit bejaht in OGer ZH, ZBGR 1966, S. 357)

Spätere Vormerkungslöschung

• Endet die Vormerkung infolge Zeitablaufs oder wird auf die Mietvertragsvormerkung verzichtet, hindert dies den Fortbestand des Mietverhältnisses nicht; nach Zeitablauf bzw. Vormerkungsverzicht kommt dem nicht mehr vorgemerkten Mietverhältnis aber nur noch obligatorische Wirkung zu