Verfahren

Das Baubewilligungsverfahren enthält in der Regel folgende Elemente:

Verfahrensbeteiligte

Gesuchsteller

• =   Bauherr

Grundeigentümer

• Im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Person(en)
• Erwerbspersonen-Entscheid

Baubehörde

• Behörde, die das Baugesuch entgegennimmt, prüft und entscheidet (baurechtlicher Entscheid)

Baugesuch

Definition

• Begehren um Bewilligung eines verbal- und planmässig umschriebenes Bauprojekt zur Bauausführung

Inhalt

• Gesuchsteller / Vertreter
• Projektverfasser
• Grundeigentümer-Zustimmung
• Baubehörde als Adressatin
• Begehren, die beantragte Baumassnahme zu bewilligen
• Informationen zum Projekt
  • Lage
  • Bauzone
  • Angaben zur Publikation des Bauvorhabens
  • Angaben zur Nutzung
  • Ausnützungsberechnungen
  • Kopie Dienstbarkeitsvertrag für
    • Grenzbau
    • Näherbau
    • Überbau
  • Angaben zur Beurteilung der statischen Sicherheit
  • Informationen zur Einhaltung der anerkannten Regeln der Baukunde
  • Angaben zur Schall- + Wärmeisolation / Dichtigkeit
  • Angaben zur Materialisierung und zur Farbgebung
  • Angaben zu den Emissionen
  • Projektmodell / Fotomontage
  • Begründung und Dokumentation von Ausnahmen (Ausnahmegesuch)
  • Weitere Angaben gemäss Baugesuchs-Formular der jeweiligen Baubehörde
    • Investitionsvolumen
    • Ausführungszeitpunkt
    • etc.
• Pläne
  • Katasterplan
  • Situationsplan
  • Bau- und Projektpläne
    • Grundrissplan
    • Querschnittplan
    • Fassadenplan
    • Umgebungsplan

Mängel

• Unvollkommenheiten / Kleinere Unzulänglichkeiten
  • Gesuchsteller- oder Behördenbehebung
• Gröbere Fehler
  • Fristansetzung zur Verbesserung, mit der Androhung, dass im Säumnisfall nicht auf das Baugesuch eingetreten würde
  • Förmliche Rückweisung der Baugesuchakten
• Unzulässigkeit der Ersatzvornahme durch die Behörde
• Unzulässigkeit der Baugesuchs-Ergänzung von Amtes wegen
• Fehlererkennbarkeit erst im Laufe des Verfahrens
  • Pflicht der Behörde, abzuklären, ob der Mangel heilungsfähig ist
    • Heilungsfähigkeit
      • zB durch Nebenbestimmung
    • Heilungsunfähigkeit (zB fehlende Grundvoraussetzungen)
      • Abweisung / Baubewilligungsverfahren ist ggf. ganz oder teilweise zu wiederholen

Vorprüfung und Baugesuchs-Bekanntmachung

Vorprüfung

• Prüfungspflicht der Baubehörde, ob sie zuständig ist
  • örtlich
  • sachlich
  • funktionell
• Fristansetzung für Kostenvorschuss, insbesondere bei kostspieligen Verfahren

Bekanntmachung

• Unabdingbare Publizitätsmittel
  • Aussteckung (auch: Visier, (Bau-)Profil, Baugespann, ev. Bauaushubaussteckungen o.ä.)
  • Publikation im amtlichen Publikationsorgan
  • Öffentliche Planauflage
• Nachbarn und Dritte müssen sich ein Bild vom geplanten Bauvorhaben und ihrer Tangierung machen können

Mängel

• Mangelhafte Bekanntmachung
  • Fragestellungen
    • Einfluss auf behördlichen Entscheid?
    • Behinderung der Nachbarn bei ihrer Interessenwahrung?
  • Wesentlichkeit
    • Ausbleiben der Aussteckung
  • (mögliche) Unwesentlichkeit
    • zB, wenn Nachbar bei Nichtaussteckung infolge ungerechtfertigter Anordnung des Anzeigeverfahrens gleichwohl seine materiellen Einwände vortragen konnte

Sachverhalts-Ermittlung

• Untersuchungsgrundsatz und Mitwirkungsgrundsatz
  • Augenschein von Behörde und Gesuchsteller
  • Untersuchungsumfang je nach Projektgrösse
  • ev. Gutachten

Rechtsstellung Dritter

Nachbarn (bzw. jeder betroffene Rekurslegitimierte)

• Bauvorhaben berühren Nachbarn
• Stellung des Nachbarn im Bewilligungs- bzw. Rechtsmittelverfahren richtet sich nach kantonalem Recht
  • Bestimmte Kantone kennen das
    • Öffentlich-rechtliche Einsprache
    • Baueinsprache
  • Andere Kantone kennen das
    • Bestellung des baurechtlichen Entscheids, wobei bei Säumnis das Rekursrecht verwirkt
    • Baurekurs

Interessen-Vereinigungen

• Grundlagen
  • USG 55
  • NHG 12
  • PBG ZH 338a Abs. 2
  • etc.
• Parteistellung
  • Ideelle Vereinigungen
    • Umweltschutz
    • Denkmalschutz
    • Natur- und Heimatschutz
  • Verbände
• Legitimation
  • Unterschiedlich je nach gesetzlicher Grundlage

Baugesuchs-Prüfung

Gegenstand

• Prüfungsgegenstand ist das Baugesuch mit all seinen Bestandteilen

Umfang

• Betroffene Rechte
  • Anwendung des Rechts von Bund, Kanton und Gemeinde
• Fokus
  • Prüfung der Übereinstimmung von Bauprojekt mit dem formellen und materiellen Recht

Relevanter Sachverhalt

• Anwendung des Raumplanungs-, Bau- und Umweltrechts
  • in objektiver Betrachtungsweise
• massgebender Zeitpunkt
  • Baugesuchs-Einreichung

Massgebendes Recht

• Aktuelles Recht
• Vorwirkung neuen Rechts?
  • Positive Vorwirkung
    • Keine Rechtsanwendung neuen Rechts vor Inkrafttreten
    • Ausnahme
      • Bausperre, welche die angestrebte Änderung einer planungsrechtlichen genügend konkret festlegt
  • Negative Vorwirkung
    • Anwendungs-Hemmung der noch geltenden Normen bis zum Inkrafttreten des im Entstehen befindlichen Erlasses

Behördliches Ermessen

• Einordnung
  • Ermessen tritt neben den Grundsatz der Gesetzmässigkeit
• Ermessensausübung
  • Ermessen ist von der Behörde sach- und pflichtgemäss auszuüben
• Ermessensanwendung
  • v.a. Ästhetik

Behandlungsfrist

• Keine ausdrückliche Behandlungsfrist
  • Grund
    • Abhängigkeit von Umfang und Komplexität des Bauvorhabens
• Erledigung binnen angemessener Zeitspanne
  • Neubau oder grösserer Umbau
    • ca. 4 Monate
• Erledigungsverschleppung
  • =   Rechtsverzögerung und / oder Rechtsverweigerung

Verfahrenserledigung

• Keine formellen oder materiellen Fehler
  • Bewilligungspflicht
• Kleinere Mängel, die über Nebenstimmungen einer Behebung zugeführt werden können
  • Bewilligungsmöglichkeit
• Schwerere Mängel (Rechtsverletzungen u.ä.)
  • Bauverweigerung mittels Abweisungsentscheid, eröffnet an alle Beteiligten
• Eröffnungspflicht
  • Ohne förmliche Eröffnung entfaltet ein baurechtlicher Entscheid keine Rechtswirkungen

Abgekürzte Verfahren

Anwendungsvoraussetzungen

• Bagatellbauvorhaben
  • Kleine Eingriffe bei Bestandesbauten
  • Untergeordnete Projektänderungen
• Geringfügigkeit

Anwendungslegitimation

• Offensichtliche Bewilligungsfähigkeit
• i.d.R. keine Drittbetroffenheit

Abgekürzte Verfahren

• Anzeigeverfahren
• Kleine Baubewilligung

Umweltverträglichkeitsprüfung und Koordinationspflicht

• Für Grossbau-Vorhaben sind eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) und eine Koordination der Planungs- und Bewilligungsträger unumgänglich ist
• Grundlage bilden die jeweiligen Erlasse, insbesondere Spezialgesetze etc.

Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

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