Bei der Gewährleistung des Verkäufers für Mängel des Kaufobjekts wird einerseits in Rechts- und Sachmängeln differenziert und andererseits bei den Sachmängeln in unüberbaute und unüberbaute Grundstücke unterschieden:
Rechtsmängel
Definition
- Der Verkäufer hat dafür einzustehen, dass nicht ein Dritter aus Rechtsgründen, die schon zur Zeit des Vertragsabschlusses bestanden haben, das Kaufobjekt dem Käufer ganz oder teilweise entzieht
- Verkäuferhaftung bei Kenntnis der Entwehrungsgefahr durch den Käufer, sofern und soweit ausdrücklich vereinbart
- Verkäuferhaftung trotz Gewährleistungswegbedingung bei arglistiger Verschweigung
Grundlage
Anwendungsfälle
- nicht eingetragene Rechte aus der Zeit vor 1912 (ZGB-Erlass)
- nicht eingetragene Grundsteuerpfandrechte aus früheren Handänderungen
- vorher nicht vorläufig oder definitiv eingetragen gewesene Bauhandwerkerpfandrechte
- verschwiegene Nutzungsverträge (zB Mietvertrag, Pachtvertrag etc.)
Sachmängel
Definition
- Der Verkäufer haftet sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache weder körperliche noch rechtliche Mängel hat, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauch aufheben oder erheblich mindern
- Verkäuferhaftung, auch wenn er die Mängel selber nicht kannte
Grundlage
Unüberbaute Grundstücke
- Definition
- Ersatzpflicht des Verkäufers, wenn das Grundstück nicht das im Kaufvertrag angegebene Mass besitzt, andere Abrede vorbehalten
- Ersatzpflicht des Verkäufers für das im Grundbuch aufgrund amtlicher Vermessung angegebene Mass nur, wenn er die Gewährleistung hiefür ausdrücklich übernommen hat
- Anwendungsfälle
- Bauverbot
- öffentliche Nutzungsbeschränkung
Überbaute Grundstücke
- Definition
- Gewährleistungspflicht des Verkäufers für Mängel
- Dauer: 5 Jahre ab Eigentumserwerb
- Gewährleistungspflicht des Verkäufers für Mängel
- Anwendungsfall
- Mängel beim Gebäude
Wegbedingung der Gewährleistung (Freizeichnung)
- Grundsatz
- Im Grundstückhandel wird bei Bestandesbauten die Gewährleistung in der Regel wegbedungen und bei Neubauten die Gewährleistungsrecht des Verkäufers gegenüber den Handwerkern auf den Käufer übertragen
- Ausnahme
- Der Verkäufer haftet auch bei Wegbedingung der Gewährleistung für arglistig verschwiegene Mängel trotzdem
- Vgl. ferner die Weiterführenden Informationen in der Box
Zusicherung
- Definition
- Verkäuferhaftung für eine bestimmte (genau umschriebene) Eigenschaft
- Anwendungsfall
- Flachdachdichtigkeit
- Mietzinseinnahmen für eine bestimmte Dauer
- etc.
Bei der Redaktion der Gewährleistungsregeln darf als weiterer Punkt nicht die Behandlung der Folgen eines belasteten Standorts vergessen werden:
Gesetzestexte
Art. 192 OR
II. Gewährleistung des veräusserten Rechtes 1. Verpflichtung zur Gewährleistung 1 Der Verkäufer hat dafür Gewähr zu leisten, dass nicht ein Dritter aus Rechtsgründen, die schon zur Zeit des Vertragsabschlusses bestanden haben, den Kaufgegenstand dem Käufer ganz oder teilweise entziehe. 2 Kannte der Käufer zur Zeit des Vertragsabschlusses die Gefahr der Entwehrung, so hat der Verkäufer nur insofern Gewähr zu leisten, als er sich ausdrücklich dazu verpflichtet hat. 3 Eine Vereinbarung über Aufhebung oder Beschränkung der Gewährspflicht ist ungültig, wenn der Verkäufer das Recht des Dritten absichtlich verschwiegen hat.
Art. 197 OR
III. Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache 1. Gegenstand der Gewährleistung a. Im Allgemeinen 1 Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern. 2 Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.
Art. 219 OR
D. Gewährleistung 1 Der Verkäufer eines Grundstückes hat unter Vorbehalt anderweitiger Abrede dem Käufer Ersatz zu leisten, wenn das Grundstück nicht das Mass besitzt, das im Kaufvertrag angegeben ist. 2 Besitzt ein Grundstück nicht das im Grundbuch auf Grund amtlicher Vermessung angegebene Mass, so hat der Verkäufer dem Käufer nur dann Ersatz zu leisten, wenn er die Gewährleistung hiefür ausdrücklich übernommen hat. 3 Die Pflicht zur Gewährleistung für die Mängel eines Gebäudes verjährt mit dem Ablauf von fünf Jahren, vom Erwerb des Eigentums an gerechnet.
Weiterführende Informationen
Weitere Informationen zur Wegbedingung der Gewährleistung
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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