Auch für voll vermietete Kapitalanlage-Wohnimmobilien ist eine Tragbarkeitsrechnung zu erstellen:
Zinsenlast
- Bei der Tragbarkeit (loan to income ratios, LTI) ist zu berücksichtigen, dass sich bei steigenden Zinsen das Tragbarkeitsrisiko erhöht
- Best Case
- Aktueller Hypothekarzinssatz
- Worst Case
- 5 % p.a.
Leerstandslast
- Das Leerstandsrisiko ist abhängig, von der Lage (Anbindung an den öffentlichen Verkehr (öV), Schulen und Einkaufsgelegenheiten), von Baujahr, Bauzustand, Wohnungseinteilung (modern) und von der Mietzinshöhe
- Im bisher ausgetrockneten Wohnungsmarkt bestand für Anlage-Wohnimmobilien kein Leerstandsrisiko
- Es gilt auch hier der Grundsatz: Nichts ist beständiger als die Änderung.
- Teure Neubauwohnungen lassen sich heute nicht mehr so gut vermieten
- Bei (unattraktiven) Altbauwohnungen sinkt die Mieterqualität und erhöht sich die Mieterwechsel-Quote
- Best Case
- Vollvermietung
- Worst Case
- Der Kreditinteressent hat zu ermitteln, bei welchem Vermietungs-Unterschreitungsgrad der Zinsendienst (auch im Falle eines Hypothekarzinsanstiegs, siehe oben) gefährdet ist
Der Kreditersuchende hat seine Tragbarkeitsrechnung und das Leerstandsrisiko im Rahmen seines Kreditantrages bzw. anlässlich des Bankengesprächs plausibel und nachvollziehbar vertreten zu können.
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Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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