LAWINFO

Hypothekarkredit

QR Code

Schuldübernahme

Erstellungsdatum:
14.02.2014
Aktualisiert:
10.10.2022
Stichworte:
Herausgeber:
Logo Partnerfirma
Verlag:
LAWMEDIA AG
Hinweis:
Diese Kommentierung war früher eine eigenständige Infowebsite und ist nun hier auf www.law.ch – unserer neuen Plattform für Recht, Steuern und Wirtschaft in der Schweiz zu finden.

In der Regel ist durch die Übernahme eines Grundstücks durch einen Dritten auch die Stellung des Grundpfandgläubigers tangiert:

Grundsätzliches

  • Meistens wird der Schuldübernahme- bzw. Schuldbefreiungsvertrag als Bestandteil des Grundstückkaufvertrages vereinbart
  • Dem Grundpfandgläubiger steht es prinzipiell frei, ob er den Erwerber des Pfandobjektes als neuen Schuldner akzeptieren will oder, ob er den ehemaligen Grundeigentümer als persönlichen Schuldner beibehalten will
    • Akzept des Erwerbers als neuer Schuldner
      • Erwerber wird neuer Schuldner
      • Ehemaliger Eigentümer wird von seiner Schuldpflicht befreit
    • Beibehaltung des ehemaligen Grundeigentümers
      • Ehemaliger Eigentümer bleibt weiterhin Schuldner des Gläubigers
      • Auf den Erwerber geht nur die Pfandhaftung aus dem Grundstück über (analoge Situation wie Drittpfandbestellung)

Interne Schuldübernahme oder Schuldbefreiungsvertrag

  • Eine spätere Schuldübernahme durch Interzession des Dritten ohne Grundstückerwerb ist zulässig
  • Wirkungen des Schuldbefreiungsvertrages
    • Verpflichtung des Immobilien-Erwerbers gegenüber dem Immobilien-Veräusserer, dessen Gläubiger zu befriedigen
      • durch Stellung einer Übernahmeofferte
      • oder wenn der Gläubiger ablehnt, durch Zahlung zu tilgen
    • Bei fälliger Schuld ist der Immobilien-Erwerber zur sofortigen Befreiung des Altschuldner verpflichtet und ggf. gehalten, die Schuld beim Gläubiger vereinbarungsgemäss zu kündigen
      • Klagerecht des Altschuldners gegen den Immobilien-Erwerber auf Befreiung
      • Falls die Befreiung unterbleibt, hat Altschuldner Recht auf Sicherstellung
    • Keine Berührung des Rechtsstellung des Gläubigers

Externe Schuldübernahme oder Sukzessionsvertrag

Offerte

  • Stellung einer Übernahmeofferte des Immobilienerwerbers an den Gläubiger
  • Kein Abwarten der Eigentumsübertragung / Angebot unmittelbar nach Abschluss des Schuldbefreiungsvertrags
    • Offerterklärung durch den Übernehmer ausdrücklich oder konkludent (Zins- oder Amortisationszahlungen durch den Immobilien-Erwerber)
    • Schuldübernahmeanzeige des Grundbuchverwalters an den Gläubiger
  • Schuldübernahmeanzeige des Grundbuchverwalters löst die einjährige „Deliberationsfrist“ aus, während der Gläubiger entscheiden muss, ob er den Altschuldner beibehalten oder die Schuldübernahme durch den Erwerber akzeptieren will (= Gläubiger-Wahlrecht)

Gläubiger-Wahlrecht

Ablehnung
  • Schriftliche (Beibehaltungs-)Erklärung an den bisherigen Schuldner
    • Konkludente Ablehnung durch Zahlungsaufforderung für Zinsen oder Amortisationen an den bisherigen Schuldner genügt nicht
  • Ablehnung bewirkt Nichtzustandekommen des Sukzessionsvertrags
Stillschweigen
  • Ein Stillschweigen während der Delibrationsfrist hat weder ablehnende noch annehmende Wirkung
  • Nach Ablauf der Delibrationsfrist bedeutet eine Stillschweigen des Gläubigers eine Annahme der Schuldübernahme-Offerte
Annahme
  • Die Annahme hat gegenüber dem Erwerber als Schuldübernehmer zu erfolgen
    • Eine Erklärungsabgabe an den Schuldner ist nur dann zulässig, wenn der Übernehmer den bisherigen Schuldner dazu ermächtigte
  • Ausdrückliche oder konkludent Annahme
    • Konkludente Annahme
      • Vermutung bei Zahlungsannahme vom Erwerber
      • Vermutung bei Zustimmung zu einer schuldnerischen Handlung
      • Gläubigerhandlungen gegenüber dem Erwerber wie Mahnung, Kündigung, Betreibung und Klageerhebung begründen keine Annahme, sondern nur die Vermutung, dass eine Annahme vorausgegangen sei
        • Vermutungsausschluss, wenn der Gläubiger den Erwerber nur aus der dinglichen Haftung in Anspruch nimmt
    • Annahmeerklärung des Gläubigers bewirkt
      • Übergang aller Rechte und Pflichten des bisherigen Schuldners auf den Immobilien-Erwerber, einschliesslich
        • Einreden, sofern und soweit sie nicht aus dem persönlichen Verhältnis des bisherigen Schuldners entstammen
        • Einreden aus Nebenabreden-Pflichten des Pfandvertrags
      • Rückständige Zahlungspflichten
        • Klärung durch den Grundbuchverwalter, inwieweit diese durch den Erwerber übernommen werden und inwieweit nicht
        • Kenntnisgabe des Umfangs der Übernahme rückständiger Zahlungspflichten
    • Nebenrechte-Übergang (zB Bürgschaften, Drittpfänder)
      • nur wenn Bürge oder Drittpfandbesteller zustimmen
  • Abweichende Vereinbarungen (zB kumulative Schuldübernahme oder Rückwirkung)
    • Zulässigkeit / separate Abrede

Vorbehalt / Disclaimer

Diese allgemeine Information erfolgt ohne jede Gewähr und ersetzt eine Individualberatung im konkreten Einzelfall nicht. Jede Handlung, die der Leser bzw. Nutzer aufgrund der vorstehenden allgemeinen Information vornimmt, geschieht von ihm ausschliesslich in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und auf eigenes Risiko.

Urheber- und Verlagsrechte

Alle in dieser Web-Information veröffentlichten Beiträge sind urheberrechtlich geschützt. Das gilt auch für die veröffentlichten Gerichtsentscheide und Leitsätze, soweit sie von den Autoren oder den Redaktoren erarbeitet oder redigiert worden sind. Der Rechtschutz gilt auch gegenüber Datenbanken und ähnlichen Einrichtungen. Kein Teil dieser Web-Information darf ohne schriftliche Genehmigung des Verlages in irgendeiner Form – sämtliche technische und digitale Verfahren – reproduziert werden.