Grundsatz
Zum Veräusserungserlös zählen:
- Kaufpreis und
- alle sog. „weiteren Leistungen“, welche der Veräusserer aus dem Grundstück-Verkauf erzielt.
Weitere Leistungen
Unter die „weiteren Leistungen“ fallen u.a. folgende Ausgaben des Erwerbers:
- Übernahme der Bezahlung der Grundstückgewinnsteuer
- Entschädigung oder Übernahme von Eigenkosten des Veräusserers
- Räumungs- und Umzugskosten
- Geschäftsstörungen
- Gewinnausfälle beim Umzug
- Einräumung einer Leibrente zugunsten des Veräusserers
- Einräumung des Wohnrechts zugunsten des Veräusserers
- vom Erwerber (ausserhalb der Kaufpreis-Tilgung) übernommene Schulden des Veräusserers
- Übernahme einer gewöhnlichen, unversicherten Schuld
- Schuldübernahme einer Hypothek mit höherem als aktuell geltenden Zinssatz
- etc.
- Verpflichtung des Käufers, nicht nur den im Grundstückkaufvertrag vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen, sondern gleichzeitig mit dem Verkäufer einen Werkvertrag über die Erstellung eines schlüsselfertigen Einfamilienhauses zu einem im Voraus bestimmten – überhöhten – Preis abzuschliessen$
- usw.
Dem Ideenreichtum der Parteien bei der – unerlaubten – Vereinbarung mittelbarer Gegenleistungen des Veräusserers, zumeist auf Handshake-Basis oder im Rahmen sog. „Sideletters“, ist kaum Grenzen gesetzt.
Die dem Notar bei der Beurkundung des Rechtsgeschäfts nicht offenbarten Abreden über separate Gegenleistungen stellen eine strafbare Erschleichung einer falschen Beurkundung dar:
Nicht verkehrswert-konformer Veräusserungserlös
Bei offensichtlich untersetztem Verkaufspreis sind die Steuerbehörden in mehreren Kantonen befugt, den für die Gewinnberechnung massgebenden Verkaufspreis von Amtes wegen festzusetzen:
- Verkehrswertabklärung
- Wahrung des rechtlichen Gehörs
Gemischte Schenkung / Teilentgeltlichkeit
Ein “steuerbegünstigte Gemischte Schenkung“ wird meistens an erbschaftssteuer-befreite künftige Erben wie Ehegatten, Nachkommen usw. in Betracht gezogen. Gemäss herrschender Steuerpraxis im Kanton ZH setzt dies voraus, dass einerseits das Eigenheim mit mind. 25 % seines Verkehrswertes nicht mit Hypotheken belastet ist und, dass andererseits der Veräusserer den Erbvorbezug (bis zu seinem Ableben) entbehren kann.
Voraussetzungen für eine „steuerbegünstigte Gemischte Schenkung“ im Kanton ZH:
- Erbvorbezug oder Schenkung mit mehr als 25 % des Verkehrswertes(VKW) (für Steuerbefreiung bei den Grundsteuern)
- Hypothekarkredit-Belastung = weniger als 75 % des VKW
- Entbehrlichkeit des Erbvorbezugs- oder Schenkungsbetrages durch den Veräusserer
- Bei Erbvorbezug (nicht zwingend):
- präsumtiver Erbteil des Erwerbers sollte höher als der Erbvorbezugsbetrag sein
Weitere Detailinformationen:
Literatur
- MÄUSLI PETER / OERTLI MATHIAS, Das Schweizerische Steuerrecht – Ein Grundriss mit Beispielen, 9., aktualisierte und überarbeitete Auflage, Muri b. Bern 2018
Weiterführende Informationen
- Allgemein
- Veräusserungserlös
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