Definition
Eine gemischte Schenkung liegt immer vor, wenn
- nebst einer Schenkung eine Teil-Gegenleistung für das Grundstück entgeltlich erfolgt.
- nebst des Erbvorbezug eine Teil-Gegenleistung für das Grundstück entgeltlich erfolgt.
Teil-Entgeltlichkeit
- Übernahme oder Ablösung der Hypothek des Veräusserers.
- Zahlung des Restkaufpreises über die Schenkung oder den Erbvorbezug hinaus in bar.
«Steuerbegünstigte Gemischte Schenkung»
Die Wahl der Variante “steuerbegünstigte Gemischte Schenkung“ setzt voraus, dass einerseits das Eigenheim mit mind. 25 % seines Verkehrswertes nicht mit Hypotheken belastet ist und, dass andererseits der Veräusserer den Erbvorbezug (bis zu seinem Ableben) entbehren kann.
Kautelen
Voraussetzungen für eine «steuerbegünstigte Gemischte Schenkung»
- Erbvorbezug oder Schenkung mehr als 25 % des Verkehrswertes (für Steuerbefreiung bei den Grundsteuern)
- Hypothekenbelastung = weniger als 75 % des Verkehrswertes
- Entbehrlichkeit des Erbvorbezugs- oder Schenkungsbetrages durch den Veräusserer
- Bei Erbvorbezug (nicht zwingend):
- präsumtiver Erbteil des Erwerbers sollte höher als der Erbvorbezugsbetrag sein.
Vorteile
- Erwerber wird Eigentümer (strittig würde nur der Uebernahmepreis)
- Erbvorbezug bewirkt Tragbarkeitsvorteil für den Erwerber
Nachteile
- Übertragung ohne Wertbestimmung
- Unsicherheit bis zur Erbteilung des Veräusserers, was das Erwerbsobjekt gekostet hat bzw. kostet
- Übertragung mit Wertbestimmung (2 Immobilien-Schätzungen)
- Ausgleichungsrisiko für Mehrwertanteil und Ertragsvorteil aus Erbvorbezugsteil
- Herabsetzungsrisiko
- Übertragung mit Wertbestimmung (2 Immobilien-Schätzungen) + Ausgleichungsdispens
- Herabsetzungsrisiko
- Latente Steuern
- ohne Einbeziehung der übrigen Pflichtteilserben fehlt der Ansprechpartner für eine Preisermässigung
- trotzdessen hat dies der Erwerber beim Veräusserer zu thematisieren
- die Preisermässigung um die latenten Steuern (idR 50 % der, würde das Objekt an einen Dritten verkauft, anfallenden Grundsteuern, die der Veräusserer bei der Erbvorbezugs-Variante „spart“) / offener Ausweis der Preisermässigung in der Abtretungspreis-Berechnung im Abtretungsvertrag
- Schuldübernahme aus Hypotheken
- Es ist denkbar, dass der Veräusserer vom Erwerber erwartet, dieser übernehme die Festhypothek mit vielleicht nicht aktuellen Verzinsungskonditionen.
- Der Erwerber übernimmt damit eine Last des Veräusserers im Umfang der Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank, wenn die Hypothek durch den Veräusserer auf den Uebertragungszeitpunkt ausserterminlich aufgelöst würde.
Tipps
- Bestimmen Sie, ob der unentgeltliche Teil der gemischten Schenkung (Vorempfang) durch den Nachkommen (Erben) auszugleichen ist oder nicht (Ausgleichungsdispens).
- Bei einem Ausgleichungsdispens sollte genau festgehalten werden, in welchen Aspekten bzw. in welchem Umfange der Nachkomme (Erbe) von der Ausgleichung dispensiert ist.
Weiterführende Informationen
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
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