LAWINFO - Hypothekarkredit - Privatkunden

Goldene Finanzierungsregel
- Die goldene Finanzierungsregel besagt, dass die Wohnkosten bei einem Immobilienerwerb aus Tragbarkeitsgründen nicht mehr als 25 % – 30 % des Einkommens betragen sollte
Weiterführende Informationen
- Wohneigentumstragbarkeit

Begriff
- Ratings sind Meinungsäusserungen zu relativen Kreditrisiken
Vorbereitung ist alles
- Wer ungenügend vorbereitet zur Bank geht, erhält ein ungünstigeres Rating und schlechtere Konditionen
Rating-Faktoren
- Eigenmittel
- Einkommen
- Eigenheimkosten in % des Einkommens (Goldene Finanzierungsregel)
- Dauer der Bankbeziehung
- Betreibungsregisterauszug
- Lebensstil des oder der Kreditnehmer
- CV / bisherige berufliche Entwicklung / Karriere-Aussichten
- Finanzielle Verpflichtungen
- Erbschaften / Anwartschaften

für Neukredite
für Amortisationen
- Vermehrt weisen Bankkundenberater „Hypothekarschuldner 65+“ auf die Möglichkeit von Amortisationen hin
- Betroffen sind vor allem Schuldner mit „Zweihypotheken“ (Sicherung des Hypothekarkredits durch Grundpfandrecht an 2. Rangstelle, für Belehnungen, die 65 % des Liegenschaftenwertes übersteigen)

Entscheidender Faktor für die „Hypothekensteuerung“ im Alter ist die Tragbarkeit
Einkommens-Tragbarkeitsfaktoren
- Einkommen (zu erwartende AHV- und PK-Renten)
- + Kapitalerträge
Lebensunterhaltskosten als Tragbarkeitsfaktoren
- Unerwartete Ausgaben für Gesundheit und Pflege etc.
- Bei Verlassen des Eigenheims in ein Alters- oder Pflegeheim, kann es sein, dass der Nettoertrag aus dem vermieteten, aber hypothekenbelasteten Haus die Alters- oder Pflegeheimkosten nicht zu decken vermag
Immobilienunterhalt
- Mittelbedarf für Gebäudeunterhalt und Erneuerung berücksichtigen
- Berücksichtigung eines allfälligen Unterhaltsnachholbedarfs

Ohne Pensionskapital und Kapitalertrag müssen die Hypothekarzinsen alleine aus den AHV-Renten getilgt werden; in solchen Fällen kommt der Hypothekarschuldner meistens nicht um einen – alarmierenden – Vermögensverzehr herum
Heute berücksichtigen Banken den Vermögensverzehr bei der Tragbarkeitsrechnung

Die Tiefzinsphase lässt den Kapitalertrag (Zinsen und Dividenden) schmelzen
Vorbehalten bleiben Kapitalgewinne, nur nimmt durch die Tätigung von Börsengeschäften auch das Risiko zu (was die Hypotheken-Banken zu gewichten wissen)

Bei Grundeigentümern, die in den Ruhestand treten, ist ein Hang zu freiwilligen Amortisationen festzustellen
Bei Hypothekenrückzahlungen besteht das Risiko, dass mit den heute strengeren Regulatorien eine Wiederauszahlung möglicherweise verwehrt wird
Abstellen der Banken auf das künftige Einkommen
Teilrückzahlungen oder Amortisation erhöhen sogar die Steuerlast, da sich die Steuerabzüge reduzieren
Daher: Wahrung des Handlungsspielraums

Ob die zur Tilgung der Hypothekarschuld – freiwillig- angesparten Mittel im Rahmen einer sog. „indirekten Amortisation“

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