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Hypothekarkredit

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Privatkunden

Rechtsgebiet:
Hypothekarkredit
Stichworte:
Hypothekarkredit
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Tragbarkeit

  • Goldene Finanzierungsregel
    • Die goldene Finanzierungsregel besagt, dass die Wohnkosten bei einem Immobilienerwerb aus Tragbarkeitsgründen nicht mehr als 25 % – 30 % des Einkommens betragen sollte
  • Weiterführende Informationen

Eigenmittel

  • Usanz
    • 20 % des Kaufpreises aus Eigenmitteln
  • Regulatorisches Minimum
    • 10 % aus (echten) Eigenmitteln
  • Weiterführende Informationen

Kredit-Rating

  • Begriff
    • Ratings sind Meinungsäusserungen zu relativen Kreditrisiken
  • Vorbereitung ist alles
    • Wer ungenügend vorbereitet zur Bank geht, erhält ein ungünstigeres Rating und schlechtere Konditionen
  • Rating-Faktoren
    • Eigenmittel
    • Einkommen
    • Eigenheimkosten in % des Einkommens (Goldene Finanzierungsregel)
    • Dauer der Bankbeziehung
    • Betreibungsregisterauszug
    • Lebensstil des oder der Kreditnehmer
    • CV / bisherige berufliche Entwicklung / Karriere-Aussichten
    • Finanzielle Verpflichtungen
    • Erbschaften / Anwartschaften

Weiterführende Informationen

Hypotheken im Alter

Zielpublikum

  • Kreditnehmer 55+
  • Senioren
  • Pensionäre / Rentner

Altersguillotine von 65 Jahren

  • für Neukredite
  • für Amortisationen
    • Vermehrt weisen Bankkundenberater „Hypothekarschuldner 65+“ auf die Möglichkeit von Amortisationen hin
    • Betroffen sind vor allem Schuldner mit „Zweihypotheken“ (Sicherung des Hypothekarkredits durch Grundpfandrecht an 2. Rangstelle, für Belehnungen, die 65 % des Liegenschaftenwertes übersteigen)

Tragbarkeit

  • Entscheidender Faktor für die „Hypothekensteuerung“ im Alter ist die Tragbarkeit
  • Einkommens-Tragbarkeitsfaktoren
    • Einkommen (zu erwartende AHV- und PK-Renten)
    • + Kapitalerträge
  • Lebensunterhaltskosten als Tragbarkeitsfaktoren
    • Unerwartete Ausgaben für Gesundheit und Pflege etc.
    • Bei Verlassen des Eigenheims in ein Alters- oder Pflegeheim, kann es sein, dass der Nettoertrag aus dem vermieteten, aber hypothekenbelasteten Haus die Alters- oder Pflegeheimkosten nicht zu decken vermag
  • Immobilienunterhalt
    • Mittelbedarf für Gebäudeunterhalt und Erneuerung berücksichtigen
    • Berücksichtigung eines allfälligen Unterhaltsnachholbedarfs

Vermögensverzehr

  • Ohne Pensionskapital und Kapitalertrag müssen die Hypothekarzinsen alleine aus den AHV-Renten getilgt werden; in solchen Fällen kommt der Hypothekarschuldner meistens nicht um einen – alarmierenden – Vermögensverzehr herum
  • Heute berücksichtigen Banken den Vermögensverzehr bei der Tragbarkeitsrechnung

Problem der Tiefzinsphase

  • Die Tiefzinsphase lässt den Kapitalertrag (Zinsen und Dividenden) schmelzen
  • Vorbehalten bleiben Kapitalgewinne, nur nimmt durch die Tätigung von Börsengeschäften auch das Risiko zu (was die Hypotheken-Banken zu gewichten wissen)

Keine Hypothekenrückzahlungen / Amortisationen

  • Bei Grundeigentümern, die in den Ruhestand treten, ist ein Hang zu freiwilligen Amortisationen festzustellen
  • Bei Hypothekenrückzahlungen besteht das Risiko, dass mit den heute strengeren Regulatorien eine Wiederauszahlung möglicherweise verwehrt wird
  • Abstellen der Banken auf das künftige Einkommen
  • Teilrückzahlungen oder Amortisation erhöhen sogar die Steuerlast, da sich die Steuerabzüge reduzieren
  • Daher: Wahrung des Handlungsspielraums

Indirekte Amortisation

  • Ob die zur Tilgung der Hypothekarschuld – freiwillig- angesparten Mittel im Rahmen einer sog. „indirekten Amortisation“
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

Unsere Anwaltskanzlei war 1996 First Mover in der digitalen Userinformation zu Recht, Steuern und Wirtschaft. Es war und ist uns ein Anliegen, Rechtsinteressierte durch tiefgehende Internet-Contents für die eigene Rechtsverfolgung und / oder als Vorbereitung für einen informierten Einstieg in ein Mandat zu orientieren und zu sensibilisieren. - Wir danken dem Verlag, der LawMedia AG, dafür, dass sie seither die rund 550 Infowebsites mit ihren generischen Domänen betrieb und nun die Contents seit 02.08.2022 über die zentrale Plattform www.law.ch ausliefert.

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    Bürgi Nägeli Rechtsanwälte

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