Einleitung zur Immobiliennachfolge

Die Fragen der Immobiliennachfolge

Bei der Vermögensnachfolge in Immobilien stellen sich folgende Fragen

1. Nutzung:

• Altersbedingter Umzug oder Verbleib (siehe Vorbehaltsnutzung)?

2. Übertragungszeitpunkt:

• Lebzeitige Übertragung oder Übertragung von Todes wegen?

3. Vorbehaltsnutzung:

• Nutzniessung oder Wohnrecht (Verbleib des Veräusserers)?

4. Leistung und Gegenleistung

• Bewertung des Abtretungsobjektes
• Festsetzung Übernahmepreis + ev. Wert der Vorbehaltsnutzung
  • Einbezug der präsumtiven Miterben
  • Gleichzeitige Gleichstellung der Miterben
• Tilgung
  • Erbvorbezug oder gemischte Schenkung
  • Wertausgleich mit Veräusserer’s Ehegatte + Erwerber-Geschwistern
    • sofort
    • nach dem Tode des Veräusserers

5. Finanzen Veräusserer

• Einkommenssicherung?
• Pflegekostendeckung?
• ev. finanzielle Ablösung der Vorbehaltsnutzung bei Pflegeheimeintritt?

6. Finanzen Erwerber

• Tragbarkeit für erwerbenden Nachkommen?
• Ausgleichungsdispens?
• Ungewissheit der Höhe des künftigen Wertausgleichs?
• Latente Steuern: Höhe und Berücksichtigung
• Spekulationsabsicherung?
  • Rückkaufsrecht zG Veräusserer
  • Vorkaufsrecht zG Miterben / Werteinfluss d. Verkaufseinschränkung
  • Gewinnanteilsrecht zG Veräusserer und / oder Miterben
• Verwandtenunterstützungspflicht: Primär-Inanspruchnahme

7. Steuergestaltung

• Ziele:
  • keine Erbschafts- und Schenkungssteuer
  • Grundsteuer-Aufschub
• Vorprüfung

Die Antworten

Timetable

• Rechtzeitige Nachfolgeplanung
• Zeitnahme Umsetzung der Vermögensnachfolge in Immobilien

Softfacts

• Veräusserer ist finanziell auf die Immobilie(n) nicht angewiesen:
  • Eigenheim
  • Mehrere Immobilien: Möglichkeit zur Zuweisung an die Erben
• Charaktergrösse von Erwerber (+ ev. Ehepartner) zu unveränderten, anständige Umgang mit veräusserndem Elternteil (wie vor dem Erwerb).
• Vorbehaltsnutzung:
  • Nutzniessung: Bereitschaft des Erwerbers zur Erlöslosigkeit der Immobilie trotz allf. Renovations- und Erneuerungskosten.
  • Wohnrecht: Bereitschaft des Erwerbers und seiner Familie zum Zusammenleben.

Hardfacts

• Immobilienübertragung lebzeitig
  • Konfliktfreieste Variante der Immobilien-Nachfolge!
  • Gemischte Schenkung, unter Grundsteuer-Aufschub
  • Wertausgleich-Festsetzung
    • mittels Erbvertrag zw. Eltern / Nachkommen
    • unter Ausgleichungsdispens
• Immobilienübertragung von Todes wegen
  • Teilungsbestimmung, ev. Einsetzung des Teilungsbegünstigten auch über die verfügungsfreie Quote o. ä.
  • ev. Festlegung der Immobilien-Bewertungsmethode
• Steuern nicht vergessen

Beratung

Beratung ist wegen Komplexität der Materie unerlässlich!