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Immobiliennachfolge

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Eignerstrategie

Erstellungsdatum:
03.10.2011
Aktualisiert:
26.10.2022
Herausgeber:
Logo Partnerfirma
Verlag:
LAWMEDIA AG
Hinweis:
Diese Kommentierung war früher eine eigenständige Infowebsite und ist nun hier auf www.law.ch – unserer neuen Plattform für Recht, Steuern und Wirtschaft in der Schweiz zu finden.

Für den Immobilieneigner sind im Rahmen einer Eignerstrategie folgende Themen relevant:

1. Immobilienart

Klassischerweise wird unterschieden in:

  • Selbst bewohnte Liegenschaften
    • Einfamilienhaus (EFH)
    • Stockwerkeinheit (StWE)
    • Doppeleinfamilienhaus (DEFH)
    • Wohnung in Mehrfamilienhaus (MFH)
    • Landwirtschaftliche Liegenschaft / „Stöckli“
  • Kapitalanlageobjekte
  • Management- oder Betreiberimmobilie

2. Eigenheim: Halten ohne Strategie als Normalfall

Viele (zufriedene) Hauseigentümer befassen sich – abgesehen von Betrieb und Unterhalt – nicht weiterhin mit ihrem Wohneigentum.

3. Immobilien-Lebenszyklus

Jeder Eigentümer hat auch bei selbst genutzten Immobilien eine Vorstellung über

  • Betrieb
  • Unterhalt
  • Erneuerung

Diese ist meistens abhängig von der Erwerbsart:

  • bereits selbst geerbtes Wohneigentum
  • Eigenneubau oder Neubau-Erwerb

Früher oder später wird sich auch für den Eigenheimbesitzer die Frage stellen:

  • Umbau bzw. Renovation
  • Ersatzneubau
  • Verkauf

4. Hauseigentümer-Lebenszyklus

Bei selbst bewohntem Eigentum orientiert sich vor allem die Nutzungs-, nicht aber immer die Haltedauer am Gesundheitszustand des Hauseigentümers.

5. Haltedauer

Der Blickwinkel des Eigentümers in Bezug auf die Haltedauer (auch „Besitzesdauer“) von selbst bewohnten Liegenschaften ist je nach Menschentypus unterschiedlich.

  • Beständige, örtlich verankerte Personen verbleiben in der einmal erworbenen oder selbst gebauten Liegenschaft bis zu ihrem Tode resp. bis zur Einweisung ins Pflegeheim.
  • Mobile, rast- und ruhelose Immobilienbesitzer verkaufen ihre Eigenheime wie andere ihre Autos; anfänglich überraschen sie ihr persönliches Umfeld damit. Ihre Beziehung zu den Immobilien ist freier und sie sind es, die auch die auch mehr an eine lebzeitige Weitergabe des Wohneigentums an ihre Nachkommen denken.

 Unerwartetes Verlassenmüssen des Eigenheims / Zwischennutzungen

  • Im Falle des Haltens des Eigenheims ohne Strategie ist vielfach anzutreffen, dass der Eigenheimbesitzer dieses bewohnt bis er ins Pflegeheim übersiedeln muss, weil  es sein Gesundheitszustand nicht mehr erlaubt, zu Hause betreut zu werden.
  • Die Nachkommen vermieten dann in Stellvertretung das Eigenheim, um mindestens ein Teil der Pflegekosten durch die Mieteinnahmen kompensieren zu können.

6. Exit-Strategie

Nur wenige Eigenheimbesitzer haben eine Exit-Strategie. Dies ist nachvollziehbar und verständlich: Das Eigenheim bildet nicht (nur) Kapitalanlage, sondern vor allem Wohn- und Aufenthaltsgrundlage für den Besitzer und seine Familie.

Eine (kurzfristige) Exit-Strategie folgt meistens aus exogenen Gründen wie

  • Scheidung
  • Arbeitsplatzverlust
  • Geldschwierigkeiten.

Meistens werden Bedingungen und Entäusserungszeitpunkt weitgehend fremdbestimmt oder präjudiziert.

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