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Immobiliennachfolge

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Szenario Erbvorbezug

Erstellungsdatum:
04.10.2011
Aktualisiert:
26.10.2022
Herausgeber:
Logo Partnerfirma
Verlag:
LAWMEDIA AG
Hinweis:
Diese Kommentierung war früher eine eigenständige Infowebsite und ist nun hier auf www.law.ch – unserer neuen Plattform für Recht, Steuern und Wirtschaft in der Schweiz zu finden.

Definition

Die Variante „Erbvorbezug“ ist eine unentgeltliche, aber anrechnungspflichtige Uebertragung einer nicht hypothekarisch belasteten Immobilie.

Steuern

Der reine Erbvorbezug bewirkt bei den Grundsteuern einen Steueraufschub; die Grundsteuern werden erst beim Weiterverkauf durch den Erwerber realisiert und abgerechnet; bis dahin handelt es sich um sog. „latente Steuern“; der Erwerber bezahlt bei nur kurz- oder mittelfristiger Haltedauer Steueranteile des Veräusserers.

Vorhandensein einer Hypothek und Schuldübernahme durch den präsumtiven Erben:

Es liegt eine sog. Gemischte Schenkung vor.

Kautelen

Voraussetzungen

  • Unentgeltliche Immobilienübertragung, aber mit Anrechnung der Gegenleistung an den dereinstigen Erbteil
  • Immobilie ist hypothekenfrei
  • Entbehrlichkeit des Erbvorbezugswertes durch den Veräusserer
  • (nicht zwingend) präsumtiver Erbteil des Erwerbers sollte höher als der Erbvorbezugsbetrag sein.

Vorteile

  • Erwerber wird Eigentümer (strittig würde nur der Übernahmepreis)
  • Erbvorbezug bewirkt Tragbarkeitsvorteil für den Erwerber

Nachteile

  • Übertragung ohne Wertbestimmung
    • Unsicherheit bis zur Erbteilung des Veräusserers, was das Erwerbsobjekt gekostet hat bzw. kostet
  • Übertragung mit Wertbestimmung (2 Immobilien-Schätzungen)
    • Ausgleichungsrisiko für Mehrwertanteil und Ertragsvorteil aus Erbvorbezugsteil
    • Herabsetzungsrisiko
  • Übertragung mit Wertbestimmung (2 Immobilien-Schätzungen) + Ausgleichungsdispens
    • Herabsetzungsrisiko
  • Latente Steuern
    • Ohne Einbeziehung der übrigen Pflichtteilserben fehlt der Ansprechpartner für eine Preisermässigung.
    • Trotzdessen hat dies der Erwerber beim Veräusserer zu thematisieren.
    • Die Preisermässigung um die latenten Steuern (idR 50 % der, würde das Objekt an einen Dritten verkauft, anfallenden Grundsteuern, die der Veräusserer bei der Erbvorbezugs-Variante „spart“) / offener Ausweis der Preisermässigung in der Abtretungspreis-Berechnung im Abtretungsvertrag.

 Tipps

  • Bestimmen Sie, ob der Erbvorbezug (Vorempfang) durch den Nachkommen (Erben) auszugleichen ist oder nicht (Ausgleichungsdispens).
  • Bestimmen Sie bei einem Ausgleichungsdispens auch genau in welchen Aspekten bzw. in welchem Umfange der Nachkomme (Erbe) von der Ausgleichung dispensiert ist.

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