Der Vermögensnachfolger hat bei seiner Strategie folgende Punkte zu beachten:
Selbst bewohnte Liegenschaften
Strategiethemen sind das Erwerbsinteresse, die Möglichkeit der Vorbehaltsnutzung, Erwerbsmöglichkeiten und -risiken, der Zeitpunkt des Erwerbs sowie Fragen von Leistung / Gegenleistung und des Wertausgleichs.
» Selbst bewohnte Liegenschaften
Kapitalanlageobjekte
Es gelten die Angebotsprüfungs- und Erwerbsvoraussetzungen wie beim Immobilien-Erwerb von Dritten.
Managementimmobilien / Betreiberimmobilien
Managementimmobilien
Bei Managementimmobilien (Betriebsimmobilien) liegt der Schwerpunkt bei der Prüfung, ob der Betrieb bzw. das Unternehmen übernommen werden soll, dessen Vermögensteil die Managementimmobilie ist. Eine Eignerstrategie des Pflichtteilerben als Erwerber hat daher vielfältiger und umfassender zu erfolgen. Es gelten die Regeln für die Unternehmensnachfolge.
Sodann ist die Unternehmenssteuerreform II (USTR II) zu berücksichtigen.
Betreiberimmobilien
Bekanntlich bilden Betreiberimmobilien, deren Performance von nur einem Betreiber als Mieter oder Pächter abhängig ist, ein erhöhtes wirtschaftliches und finanzielles Risiko (allenfalls Klumpenrisiko). Die besondere Beachtung gilt hier der Person des Immobilien-Mieters oder -Pächters, mit dem Vorteil, dass infolge der verwandtschaftlichen Bande die Informationsbeschaffung aus Vertragsverhältnis und Kennzahlen eher gewährleistet sein dürfte als beim Erwerb von einem Dritten.
» Informationen zu Managementimmobilien / Betreiberimmobilien
» Informationen zur Unternehmensnachfolge
Wertzuwachsgewinn?
Immer wieder propagieren Autoren den «vorzeitigen Verkauf des Eigenheims an die Kinder» mit dem Wertzuwachsgewinn (vgl. Guido Schwerzmann, „Damit das Eigenheim im Alter nicht zur Last wird – Verkauf an die eigenen Kinder als Lösung für alle“, in HAUSEIGENTÜMER vom 01.06.2000, S. 11.)
Es ist aber zu berücksichtigen, dass
- die «Bäume nicht in den Himmel wachsen»
- der Markt drehen kann und sich die Immobilienpreise wieder reduzieren, und zwar zB unter den Übernahmepreis des Erwerbers
Horror-Szenario
In den 1990er-Jahren gab es verschiedene Nachkommen, die Immobilien mittels gemischter Schenkung zu teuer erwarben und das Thema der «latenten Steuern» nicht berücksichtigten. Diese Nachkommen waren «doppelte Verlierer»:
- 1 x Wertverlust
- 1 x Steuern für den Veräusserer bezahlen (Realisation der „latenten Steuern“ beim Weiterverkauf)
«Familienrabatt»?
Guido Schwerzmann, «Damit das Eigenheim im Alter nicht zur Last wird – Verkauf an die eigenen Kinder als Lösung für alle», in HAUSEIGENTÜMER vom 01.06.2000, S. 11, führt aus:
» … Sofern eine gemischte Schenkung vorliegt, die auf einem Verkaufspreis mit ‹Familienrabatt› beruht, können die Grundstückgewinnsteuern tief gehalten werden. …»
Dieser «Tipp» tönt gut, berücksichtigt aber nicht, dass
- die Steuerbehörden über Vergleichspreise verfügen und «Preise unter Verkehrswert» durch Schätzungsgutachten verifizieren lassen.
- «Verkaufpreise mit Familienrabatt» im Verhältnis zu anderen Pflichtteilserben nur streitfrei realisiert werden können, wenn diese in einem Erbvertrag den Uebernahmepreis anerkennen und gleichzeitig auf eine Herabsetzung verzichten.
Vorbehaltsnutzung?
Guido Schwerzmann erläutert im HAUSEIGENTÜMER weiter:
„ … Sofern eine gemischte Schenkung vorliegt, die auf einem Verkaufspreis mit „Familienrabatt“ beruht, können die Grundstückgewinnsteuern tief gehalten werden. Das Gleiche gilt auch bei einer Übertragung des Eigenheimes gegen Einräumung einer lebenslänglichen Nutzniessung zugunsten der Eltern.“
Dazu ist folgendes zu bemerken:
- Nutzniessung
- Die vereinbarte Nutzniessung ist auch zu leben. Dies bedeutet, dass Nutzen und Lasten beim Veräusserer verbleiben.
- Die Abgrenzung einerseits von Betrieb und Unterhalt (Zuständigkeit Nutzniesser) sowie andererseits von Renovation und Erneuerung (Zuständigkeit des Erwerbers) verlangen eine von beiden Parteien abgestimmte Bestandes- und Nutzungsstrategie.
- Wohnrecht
- Das Zusammenleben von Alt und Jung ist eine Herausforderung, die von beiden Parteien einen Tribut fordert.
- Beide Parteien müssen sich dies sehr gut überlegen.
- Für das Zusammenleben «unter einem Dach» muss die «Chemie» stimmen.
Erwerb zusammen mit dem Ehepartner
Heute erwerben Ehepartner vielfach das Wohneigentum gemeinsam, sofern und soweit auf sie nicht der Güterstand der «Gütergemeinschaft» anwendbar ist, nach den Regeln des Gesamteigentums im weiteren Sinne:
» Erwerb zusammen mit dem Ehepartner
Erwerb über eine Kapitalgesellschaft
Wie jeder Investor muss sich auch der Erwerber eines Eigenheims, von Kapitalanlage-, Management- oder Betreiberimmobilien aus dem Elternhaus überlegen, ob die Immobilie(n) in eigenem Namen und auf eigene persönliche Rechnung oder über eine Kapitalgesellschaft gehalten werden sollen.
» Erwerb über eine Kapitalgesellschaft
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