LAWINFO - Bauland - Quartierplan

Auch wenn die Groberschliessungsplanung (Verkehrsplan, Erschliessungsplan) für eine Parzelle besteht, heisst dies noch lange nicht, dass gebaut werden darf. Oft muss einerseits die Feinerschliessung und andererseits eine optimale, nicht die Abstandsvorschriften verletzende Grundstücksform durch ein Quartierplanverfahren geschaffen werden

Begriff
Funktion
Qurtierplanarten
Quartierplanverfahren
Quartierplaninhalt
Quartierplanvollzug

Begriff

Quartierplan = Verfahren für die Optimierung einer zonengemäss Überbauung

Funktion

(Zonierung berücksichtigende) Bildung überbaubarer Grundstücke
Planung Feinerschliessung
- Quartierstrassen
- Anschlüsse an die Hauptsammelkanäle und -leitungen
Feinerschliessungsanlagen-Bau

Quartierplanarten

Superprivater Quartierplan

= Regelung der Landumlegung und Erschliessung ihres Grundstück durch die Grundeigentümer auf privat-rechtliche Basis (privat-rechtlicher Vertrag)

Privater Quartierplan

= Quartierplan, der durch die Grundeigentümer aufgestellt wird
Einstimmigkeitserfordernis in allen Verfahrensstadien

Amtlicher Quartierplan

= Quartierplan, der durch die Behörde bzw. ihren Gemeindeingenieur (Geometer) aufgestellt wird
Einleitung auf Antrag mindestens eines Grundeigentümers oder aufgrund Gemeinderatsbeschluss
Beschlüsse der Behörde und Rechtsmittel (Rekursrecht) der Beteiligten

Teilquartierplan

= Quartierplan, der auf Teilmassnahmen (Grenzverschiebungen, bestimmte bzw. einzelne Erschliessungsanlagen und Aufhebung, Änderung oder Errichtung von Dienstbarkeiten) beschränkt ist

Quartierplanverfahren

Definition

Der Quartierplan dient der Formung unüberbauter Grundstücke, der Planung der Feinerschliessung und dem Bau der geplanten Feinerschliessungsanlagen

Quartierplaneinleitung

Antrag oder von Amtes wegen
- Der Quartierplan kann auf Veranlassung eines Grundeigentümers oder von Amtes wegen durch den Gemeinderat
Ablehnungsrecht durch Gemeinderat oder Baudirektion
- Nichtabsehbarkeit der Groberschliessung infolge Kreditvorlagen-Rückzug
- Unwahrscheinliche Zuteilung des Quartierplangebiets zu einer Bauzone oder Zuführung zu einer baulichen Nutzung
- Ausreichende Erschliessung und zweckmässige Parzellenformen
- Antragstellender Grundeigentümer kann nur Kleingrundstück einwerfen und sein Ziel nur durch unzumutbare Flächenabgaben von den übrigen Beteiligten erreichen
Quartierplanperimeter
- Beizugsgebiet muss in den Raster der Groberschliessung passen
- Grosszügige Festsetzung des Beizugsgebietes, da eine Grundstücksentlassung einfacher als ein nachträglicher Einbezug ist
Quartierplanbann
- Handänderungen sollen möglichst unterbleiben, um nicht die Aufstellung und den Vollzug des Quartierplans zu erschweren oder gar zu verunmöglichen
- Anmerkung des Quartierplanbanns im Grundbuch
  - Anmerkungen
- Transaktionsgenehmigung durch Gemeinderat
Genehmigung Quartierplaneinleitung
- Die Einleitung eines Quartierplanverfahrens bedarf (im Kanton Zürich) der Genehmigung durch die Baudirektion, verbunden mit der Vorgabe der Vorlegungsfrist und allf. Weisungen zum Quartierplaninhalt

Quartierplanaufstellung

Zwischenentscheide
- Entscheide des Gemeinderates ggf. weitere Pläne ausarbeiten zu lassen
  - Gestaltungsplan
  - Sonderbauvorschriften
Verfahrensabläufe
- Erster Quartierplanentwurf
- Zweiter Quartierplanentwurf
- Bereinigungsverfahren

Quartierplanfestsetzung

Rechtliches Gehör an Dritte
Mutationsakten für den Vollzug müssen mit bereinigtem Entwurf in Übereinstimmung gebracht werden
Festsetzung des bereinigten Quartierplans, ggf. unter gleichzeitiger Auflage und Publikation mit dem Quartierplan verbundenen weiteren Akte (Gestaltungsplan oder Sonderbauvorschriften)

Quartierplangenehmigung

Genehmigung des Quartierplans durch die Baudirektion (Kanton Zürich)

Rechtsschutz

Rekursmöglichkeit

Quartierplanrevision

Eine Revision kommt bei wesentlichen Änderungen der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse in Betracht
- Änderung in der Allokation von Groberschliessungsanlagen
- Auszonung eines Teils der Perimetergrundstücke

Quartierplanbeendigung

Das Quartierplanverfahren endet grundsätzlich mit der Quartierplanfestsetzung und der Genehmigung der Baudirektion (Kanton Zürich)

Quartierplaninhalt

Untergang (bisheriger Grundstücke)

Der alte Besitzstand wird zwar im Quartierplan abgebildet, der Neubestand darüber abgelichtet
Der Altbestand geht im Quartierplanvollzug (siehe nachfolgend) mit dem grundbuchlichen Vollzug unter

Neuzuteilung (neuer Grundstücke und Erschliessungsanlagen)

Der Neubestand der Grundeigentümer fällt meistens – proportional um die Erschliessungsanlagen reduziert – geringer aus
Zuteilung der Erschliessungsanlagen, die im Quartierplanvollzug (siehe nachfolgend) mit dem grundbuchlichen Vollzug Gemeindeeigentum werden
Grundeigentümer, deren Flächenanspruch nicht für eine sinnvoll überbaubare Parzellenfläche ausreicht, werden ohne Zuteilung entschädigt
Grundeigentümer, die mehr als den Nettoanspruch (Altbestand ./. Erschliessungsflächenabgabe) erhalten, haben eine Aufzahlung zu leisten
Grundeigentümer, die weniger als den Nettoanspruch (Altbestand ./. Erschliessungsflächenabgabe) erhalten, werden entschädigt

Quartierplankosten

Grundsätzliches
- Die Quartierplangenossen, die einen Nutzen aus dem Quartierplanverfahren ziehen, haben grundsätzlich alle Kosten zu tragen
  - Administrativkosten
    - Quartierplanaufstellung
  - Kosten für Erschliessungsanlagen
    - Baukosten für die im Quartierplanverfahren festgelegten Erschliessungsanlagen
Kostenbedingter (Teil-)Verkauf?
- Kann ein Quartierplangenosse diese Kosten nicht aus eigener Kraft stemmen, bleibt oft nur – der von der Gemeindebehörde bewilligte – Verkauf seines oder eines seiner im Quartierplanbann liegenden Grundstücke

Ordnung Rechtsverhältnisse

Dienstbarkeiten in der Neuzuteilung

Quartierplanvollzug

Grundbuchlicher Vollzug

Löschung des untergegangenen Bestandes und grundbuchliche Zuteilung des Neubestandes, mit allen Rechten und Pflichten

Baulicher Vollzug

Bau der Erschliessungsanlagen, von Amtes wegen oder durch die Privaten, je nach den Grundlagen
Quartierplananlagen gehen nach der Erstellung ins Gemeindeeigentum oder ins Eigentum des Werkträgers über

Quartierplan