LAWINFO - Hypothekarkredit - Schuldübernahme

In der Regel ist durch die Übernahme eines Grundstücks durch einen Dritten auch die Stellung des Grundpfandgläubigers tangiert:

Meistens wird der Schuldübernahme- bzw. Schuldbefreiungsvertrag als Bestandteil des Grundstückkaufvertrages vereinbart
Dem Grundpfandgläubiger steht es prinzipiell frei, ob er den Erwerber des Pfandobjektes als neuen Schuldner akzeptieren will oder, ob er den ehemaligen Grundeigentümer als persönlichen Schuldner beibehalten will
- Akzept des Erwerbers als neuer Schuldner
  - Erwerber wird neuer Schuldner
  - Ehemaliger Eigentümer wird von seiner Schuldpflicht befreit
- Beibehaltung des ehemaligen Grundeigentümers
  - Ehemaliger Eigentümer bleibt weiterhin Schuldner des Gläubigers
  - Auf den Erwerber geht nur die Pfandhaftung aus dem Grundstück über (analoge Situation wie Drittpfandbestellung)

Eine spätere Schuldübernahme durch Interzession des Dritten ohne Grundstückerwerb ist zulässig
Wirkungen des Schuldbefreiungsvertrages
- Verpflichtung des Immobilien-Erwerbers gegenüber dem Immobilien-Veräusserer, dessen Gläubiger zu befriedigen
  - durch Stellung einer Übernahmeofferte
  - oder wenn der Gläubiger ablehnt, durch Zahlung zu tilgen
- Bei fälliger Schuld ist der Immobilien-Erwerber zur sofortigen Befreiung des Altschuldner verpflichtet und ggf. gehalten, die Schuld beim Gläubiger vereinbarungsgemäss zu kündigen
  - Klagerecht des Altschuldners gegen den Immobilien-Erwerber auf Befreiung
  - Falls die Befreiung unterbleibt, hat Altschuldner Recht auf Sicherstellung
- Keine Berührung des Rechtsstellung des Gläubigers

Stellung einer Übernahmeofferte des Immobilienerwerbers an den Gläubiger
Kein Abwarten der Eigentumsübertragung / Angebot unmittelbar nach Abschluss des Schuldbefreiungsvertrags
- Offerterklärung durch den Übernehmer ausdrücklich oder konkludent (Zins- oder Amortisationszahlungen durch den Immobilien-Erwerber)
- Schuldübernahmeanzeige des Grundbuchverwalters an den Gläubiger
Schuldübernahmeanzeige des Grundbuchverwalters löst die einjährige „Deliberationsfrist“ aus, während der Gläubiger entscheiden muss, ob er den Altschuldner beibehalten oder die Schuldübernahme durch den Erwerber akzeptieren will (= Gläubiger-Wahlrecht)

Schriftliche (Beibehaltungs-)Erklärung an den bisherigen Schuldner
- Konkludente Ablehnung durch Zahlungsaufforderung für Zinsen oder Amortisationen an den bisherigen Schuldner genügt nicht
Ablehnung bewirkt Nichtzustandekommen des Sukzessionsvertrags

Ein Stillschweigen während der Delibrationsfrist hat weder ablehnende noch annehmende Wirkung
Nach Ablauf der Delibrationsfrist bedeutet eine Stillschweigen des Gläubigers eine Annahme der Schuldübernahme-Offerte

Die Annahme hat gegenüber dem Erwerber als Schuldübernehmer zu erfolgen
- Eine Erklärungsabgabe an den Schuldner ist nur dann zulässig, wenn der Übernehmer den bisherigen Schuldner dazu ermächtigte
Ausdrückliche oder konkludent Annahme
- Konkludente Annahme
  - Vermutung bei Zahlungsannahme vom Erwerber
  - Vermutung bei Zustimmung zu einer schuldnerischen Handlung
  - Gläubigerhandlungen gegenüber dem Erwerber wie Mahnung, Kündigung, Betreibung und Klageerhebung begründen keine Annahme, sondern nur die Vermutung, dass eine Annahme vorausgegangen sei
    - Vermutungsausschluss, wenn der Gläubiger den Erwerber nur aus der dinglichen Haftung in Anspruch nimmt
- Annahmeerklärung des Gläubigers bewirkt
  - Übergang aller Rechte und Pflichten des bisherigen Schuldners auf den Immobilien-Erwerber, einschliesslich
    - Einreden, sofern und soweit sie nicht aus dem persönlichen Verhältnis des bisherigen Schuldners entstammen
    - Einreden aus Nebenabreden-Pflichten des Pfandvertrags
  - Rückständige Zahlungspflichten
    - Klärung durch den Grundbuchverwalter, inwieweit diese durch den Erwerber übernommen werden und inwieweit nicht
    - Kenntnisgabe des Umfangs der Übernahme rückständiger Zahlungspflichten
- Nebenrechte-Übergang (zB Bürgschaften, Drittpfänder)
  - nur wenn Bürge oder Drittpfandbesteller zustimmen
Abweichende Vereinbarungen (zB kumulative Schuldübernahme oder Rückwirkung)
- Zulässigkeit / separate Abrede

Schuldübernahme